Articolul este dedicat formării unui model de politică de securitate a informațiilor pentru gestionarea clădirilor de apartamente folosind servicii de informații cloud. Au fost analizate problemele afișării informațiilor disponibile public despre activitățile organizațiilor de administrare a blocurilor de locuințe. Unele informații legate de datele personale și secretele comerciale trebuie protejate împotriva accesului neautorizat. Au fost definite documente de reglementare pentru formarea politicii de securitate a informațiilor. Este luat în considerare conținutul a trei niveluri ale politicii de securitate a informațiilor. Cerințele pentru un acord de nivel de servicii (SLA) sunt formulate pentru organizarea schimbului de informații securizat între o organizație pentru gestionarea clădirilor de apartamente și un furnizor de servicii cloud.

Informații personale

secret comercial

apartament

politica de securitate a informatiilor

Sistem informatic

furnizor

abonat serviciului de informare în cloud

1. Kolesov A. Microsoft implementează standardul ISO 27018 pentru protecția datelor cu caracter personal. URL: http://www.pcweek.ru/security/article/detail.php?ID=171137 (data acces: 22/01/2016).

2. Noutăți despre proiectul InterPARES Trust. URL: http://rusrim.blogspot.ru/2015/02/interpares-trust_23.html (data acces: 23/01/2016).

3. Revizuirea standardului internațional pentru cerințele pentru furnizorii de servicii cloud care prelucrează date cu caracter personal. URL: http://rusrim.blogspot.co.uk/2015/02/blog-post_1.html (data accesului: 23/01/2016).

4. Popov A.A. Posibile probleme de gestionare a locuințelor și a serviciilor comunale în regiune la utilizarea unui spațiu informațional unificat promițător format pe baza conceptului de internet al lucrurilor // Buletinul conferințelor științifice. – 2015. – Nr 2-5(2). – P.111-114.

5. Popov A.A. Determinarea direcțiilor, formelor și metodelor de dezvoltare pe termen lung a infrastructurii inovatoare a organizațiilor de administrare a blocurilor de locuințe (asociații de proprietari). – M.: Editura „Irisbook”, 2012. – 213 p.

6. Popov A.A. Probleme de creștere a securității informaționale a serviciilor de informații cloud la formarea unei infrastructuri IT inovatoare pentru o organizație care gestionează blocuri // Probleme moderne de știință și educație. – 2013. – Nr. 3; URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=9267 (data accesului: 23/01/2016).

7. Popov A.A. Dezvoltarea unui serviciu de informații cloud pentru funcționarea unei infrastructuri IT inovatoare a unei organizații pentru gestionarea clădirilor de apartamente // Proceedings of the Russian Economic University. G.V. Plehanov. – 2013. – Nr.4(14). – P.92-163; URL: http://old.rea.ru/Main.aspx?page=Nomer_4__14_ (data acces: 23/01/2016).

8. Legea federală din 29 iulie 2004 nr. 98-FZ (modificată la 12 martie 2014) „Cu privire la secretele comerciale”.

9. FSTEC din Rusia. Metodologie de identificare a amenințărilor la securitatea informațiilor în sistemele informaționale. Proiect. Site-ul web. – URL: http://fstec.ru/component/attachments/download/812 (data accesului: 23/01/16).

10. ISO/IEC 27017:2015 Tehnologia informației – Tehnici de securitate – Cod de practică pentru controalele de securitate a informațiilor bazat pe ISO/IEC 27002 pentru serviciile cloud. URL: http://www.iso.org/iso/home/store/catalogue_tc/catalogue_detail.htm?csnumber=43757 (data accesului: 23/01/2016).

Locuitorii blocurilor de locuințe (MKD) folosesc una dintre formele de gestionare a MKD prevăzute în Codul Locuinței. Cel mai adesea, o companie de management (organizație) este selectată pentru a gestiona blocurile de apartamente. Gestionarea blocurilor de locuințe de către o societate de administrare (organizație) are următoarele caracteristici:

1. Controlul unei cantități mari de date despre toate apartamentele și proprietarii de case.

2. Acționează ca intermediar în plata utilităților între rezidenți și furnizorii direcți ai anumitor servicii.

3. Controlul plății cheltuielilor.

4. Monitorizarea cererilor rezidenților pentru acest sau acel tip de lucrări și monitorizarea progresului implementării acestora.

5. Controlul plății pentru serviciile neincluse în valoarea chiriei.

6. Controlul cheltuielilor în cadrul bugetului aprobat de rezidenți, precum și informarea despre sumele încasate și existența datoriilor.

7. Contabilitate.

Astfel, firmele de management acumulează, prelucrează, stochează și transmit informații sub diferite forme (electronic, fizic, oral) cu informații despre rezidenți, și anume: nume complet, adresa de domiciliu, anul, luna și data nașterii, numărul de rezidenți în apartament, familia, statutul financiar și social al rezidenților, profesia, educația și veniturile, alte informații. În conformitate cu Legea federală din 27 iulie 2006 nr. 152-FZ „Cu privire la datele cu caracter personal”, toate informațiile de mai sus pot fi clasificate ca date cu caracter personal. Prelucrarea datelor cu caracter personal în organizațiile de management este de obicei automatizată. Prin urmare, informațiile procesate într-o organizație de gestionare a apartamentelor pot fi supuse atât amenințărilor intenționate, cât și accidentale, în timp ce procesele de management al apartamentelor, sistemele de informații, rețelele de computere, personalul organizațiilor de gestionare a apartamentelor și rezidenții apartamentelor au vulnerabilități. Modificările aduse proceselor și sistemelor de afaceri sau alte modificări externe (cum ar fi noile legi și reglementări) pot crea noi riscuri de securitate a informațiilor. Având în vedere numeroasele moduri în care amenințările, folosind vulnerabilități, pot dăuna unei organizații care gestionează gestionarea proprietăților, putem concluziona că riscurile de securitate a informațiilor sunt întotdeauna prezente. Securitatea informațiilor organizată corespunzător reduce aceste riscuri, asigurând organizația de management MKD de amenințări și vulnerabilități.

Probleme de afișare publică a informațiilor despre activitățile organizațiilor care gestionează blocuri

Legea federală nr. 98-FZ din 29 iulie 2004 „Cu privire la secretele comerciale” definește informațiile legate de un secret comercial. În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 23 septembrie 2010 nr. 731 „Cu privire la aprobarea standardului de divulgare a informațiilor de către organizațiile care operează în domeniul managementului clădirilor de apartamente”, majoritatea informațiilor companiei de administrare (HOA) trebuie să fie dezvăluit pentru vizionare publică pe Internet sau pe hârtie. Rezoluția prevede că informațiile pot fi accesate de o gamă largă de persoane, indiferent de scopul obținerii lor.

De asemenea, trebuie menționat că la 1 martie 2013 a intrat în vigoare Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 decembrie 2012 nr. 1468. Acest decret prevede dezvoltarea pașapoartelor electronice pentru clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale. În conformitate cu acest document, trebuie generate pașapoarte electronice ale clădirilor de apartamente și clădirilor rezidențiale. Unele dintre informațiile dezvăluite din pașapoartele electronice (de exemplu, suma plății pentru resursele furnizate, statutul decontărilor cu organizațiile furnizoare de resurse etc.) se referă la activitățile economice ale organizației pentru gestionarea blocurilor de locuințe. De asemenea, pașapoartele electronice ar trebui să dezvăluie informații despre proprietarii de case, precum și informații care caracterizează direct starea tehnică și informații despre infrastructura inginerească și proiectarea clădirilor de apartamente.

Comparând cerințele documentelor de reglementare de mai sus, putem concluziona că afișarea unei părți a informațiilor despre activitățile unei organizații de gestionare a clădirilor de apartamente din domeniul public va fi efectuată cu încălcarea cerințelor legilor nr. 152-FZ. şi nr. 98-FZ.

În condițiile moderne de automatizare a locuințelor și serviciilor comunale pot apărea diverse probleme de securitate a informațiilor (securitatea datelor, interceptarea datelor de către un atacator, acces neautorizat la date, blocarea accesului la date). Pentru a elimina problemele de securitate a informațiilor privind datele personale ale rezidenților blocurilor de locuințe, precum și informațiile despre activitățile organizației de management legate de secretele comerciale, este necesară elaborarea unei politici de securitate a informațiilor. În același timp, politica ar trebui să țină cont de specificul utilizării sistemelor informatice moderne pentru gestionarea blocurilor de locuințe.

Utilizarea serviciilor de informații cloud pentru a gestiona blocurile de apartamente

În prezent, au fost dezvoltate un număr mare de sisteme și servicii informaționale pentru gestionarea locuințelor și a serviciilor comunale și a blocurilor de locuințe, care pot fi clasificate în cinci clase (în conformitate cu nivelul de pregătire al organizației pentru gestionarea blocurilor de locuințe pentru informatizare). În conformitate cu cea de-a patra clasă de sisteme informaționale, tehnologiile cloud sunt folosite pentru a gestiona blocurile de apartamente, permițând proprietarilor de case să fie incluși în bucla de gestionare a blocurilor. Această clasă vă permite să monitorizați starea aplicațiilor în timp real, să plătiți facturile de utilități (care a fost deja implementată în cea de-a treia clasă de sisteme informatice) și să apelați lucrătorii de service la domiciliu (lăcătuși, instalatori etc.). Utilizarea cloud computingului în domeniul managementului proprietății este practicată în străinătate de câțiva ani. În Rusia, în acest moment, majoritatea sistemelor informaționale existente în sectorul locuințelor și serviciilor comunale nu utilizează tehnologii cloud și asigură includerea angajaților preponderent tehnici în bucla de management a blocurilor de apartamente.

Sistemul informațional de stat pentru locuințe și servicii comunale este în curs de dezvoltare (cel mai probabil ar trebui să fie clasificat ca sistem informațional de clasa a patra), ceea ce va crea un spațiu informațional unificat pentru locuințe și servicii comunale. Ca urmare, multe organizații care gestionează blocuri de apartamente vor fi „forțate” fie să abandoneze sistemele de informații existente, fie să integreze sistemele de informații utilizate într-un singur spațiu de informații.

În cazul utilizării cloud computing-ului în gestionarea blocurilor de locuințe, apar imediat o serie de factori care cauzează probleme de securitate a informațiilor. Există, de asemenea, o caracteristică suplimentară a utilizării serviciilor de informare în cloud - apariția unui nou actor (furnizor) în bucla de gestionare a clădirilor de apartamente. Prin urmare, pot apărea următoarele probleme suplimentare:

1. Costul conectării la serviciile de informații cloud nu corespunde capacităților organizației de a gestiona blocurile de apartamente.

2. Reticența abonaților serviciilor de informare în cloud (angajați ai organizațiilor de gestionare a clădirilor de apartamente și rezidenți) de a instala partea client a software-ului pentru conectarea la serviciile cloud pe dispozitivele lor de calcul.

3. Grad insuficient de protecție a informațiilor furnizate de abonați în serviciile de informare cloud.

4. Încredere insuficientă a abonaților în serviciile de informare în cloud. Acest fenomen este evidențiat de rezultatele unui sondaj efectuat de diverse organizații din Statele Unite. Conform rezultatelor unui sondaj din 2014 în Statele Unite, doar 5% dintre organizațiile chestionate folosesc pe scară largă serviciile de informații cloud, 55% le folosesc limitat, 23% - în cazuri excepționale, 13% - nu le folosesc deloc. Posibilii abonați la serviciile de informații cloud ridică întrebări de transparență, confidențialitate și control. Abonații la serviciile de informare în cloud au adesea lipsă de informații despre modul în care datele transferate în cloud sunt protejate și procesate și despre ce se va întâmpla dacă aleg să treacă la alt furnizor sau dacă furnizorul lor încetează sau își schimbă politicile.

Formarea unei politici de securitate a informațiilor la utilizarea serviciilor de informații cloud pentru gestionarea clădirilor de apartamente

Politica de securitate a informațiilor a unei organizații de administrare a blocurilor de locuințe este un set de documente care definesc principii, reguli, proceduri și practici în domeniul securității informațiilor care ajută la protejarea datelor personale și a datelor legate de secretele comerciale. Politicile de securitate a informațiilor elaborate pentru cazurile de utilizare a sistemelor informatice de clasa I, a II-a și a III-a pentru gestionarea blocurilor de locuințe nu vor putea elimina problemele de utilizare a sistemelor informatice de clasa a patra.

Principalele documente pentru elaborarea liniilor directoare pentru crearea unei politici de securitate a informațiilor pentru gestionarea blocurilor de apartamente sunt standardele rusești și străine:

1. Standardul ST RK ISO/IEC 17799-2006, precum și versiunile sale îmbunătățite ISO/IEC 27002:2005 (GOST R ISO/IEC 27002-2012) și ISO/IEC 27002:2013. Aceste standarde definesc prevederile generale ale politicii de securitate a informatiilor.

2. Standardul ISO/IEC 27017:2015 reglementează managementul securității informațiilor și protecția datelor în cazul utilizării tehnologiilor cloud și, în același timp, utilizează prevederile standardului ISO/IEC 27002. S-a planificat ca acest standard să fie lansat împreună cu standardul ISO/IEC 27018, care abordează problemele de protecție a datelor cu caracter personal atunci când se utilizează cloud computing.

3. Standardul ISO/IEC 27018:2014. ISO/IEC 27018 oferă îndrumări pentru furnizorii de servicii de informare în cloud care prelucrează date personale și sugerează o serie de controale și controale pe care furnizorii ar trebui să le implementeze pentru a atenua provocările cloud computing. Prin urmare, standardul este destinat să consolideze încrederea în furnizorii de servicii de informare în cloud (conține recomandări pentru protecția datelor personale și a confidențialității în cloudul public).

Organizația de management MKD își poate stabili propriile cerințe de securitate a informațiilor. Sursa pentru astfel de cerințe sunt:

Evaluarea riscurilor pentru organizația de management ICD, ținând cont de strategia și obiectivele sale de afaceri (se identifică amenințările la adresa informațiilor procesate, se determină vulnerabilitățile și probabilitatea exploatării acestora, se evaluează impactul potențial)

Cerințe legislative, de reglementare și contractuale pe care trebuie să le îndeplinească organizația de management și organizațiile care interacționează cu aceasta, precum și mediul socio-cultural în care își desfășoară activitatea;

Un set de principii, obiective și cerințe de afaceri pe care o organizație le-a dezvoltat pentru gestionarea, procesarea, stocarea, comunicarea și arhivarea informațiilor.

Politica de securitate a unei organizații pentru gestionarea blocurilor de locuințe este întocmită după un audit al sistemului de către forțele interne ale organizației sau cu ajutorul unor companii terțe. Pe baza „Metodologiei de identificare a amenințărilor actuale la adresa securității datelor cu caracter personal în timpul prelucrării acestora în sistemele informatice de date cu caracter personal” FSTEC din 05.06.2015 și a „Metodologiei de identificare a amenințărilor la adresa securității informațiilor în sistemele informatice” FSTEC din 05.08. /2015, sunt compilate un model de amenințare și un model de atacator.

Pentru alcătuirea unui model al intrusului se folosește Metodologia, cu ajutorul căreia se determină tipul de intrus, în funcție de drepturile de acces, tipul de intrus, potențialul intrusului și metodele de implementare a acțiunilor neautorizate. Modelul atacatorului pentru o organizație de gestionare a apartamentelor va depinde de dimensiunea acesteia, de locația geografică a clădirilor deservite, de cifra de afaceri a companiei, de programele de procesare a informațiilor utilizate, de metoda de colectare și prelucrare a informațiilor și de disponibilitatea informațiilor.

Atunci când se elaborează o politică de securitate a informațiilor pentru o organizație pentru gestionarea blocurilor de locuințe, ar trebui să se distingă trei niveluri: cel mai înalt, mediu și inferior. Cel mai înalt nivel al politicii de securitate a informațiilor este menit să:

Să formuleze managementul organizației pentru gestionarea blocurilor de locuințe în ceea ce privește problemele de securitate a informațiilor și să reflecte domeniul de aplicare al politicii de securitate a informațiilor;

Să dezvolte politici de securitate a informațiilor pentru nivelurile inferioare, precum și reguli și instrucțiuni care reglementează problemele individuale de securitate a informațiilor în organizația pentru managementul blocurilor de locuințe;

Pentru a fi utilizat ca mijloc de informare a personalului organizației care gestionează blocuri de locuințe, rezidenților și reprezentanților organizațiilor terțe despre principalele sarcini și priorități în domeniul securității informațiilor.

Nivelul mediu al politicii de securitate a informațiilor include atitudinea organizației pentru managementul clădirilor multifuncționale (gestionarea acesteia) față de anumite aspecte ale funcționării sistemului informațional (servicii de informare în cloud care implementează managementul clădirilor multiculturale):

O listă a fluxurilor de informații care deservesc diferite procese de afaceri pentru gestionarea blocurilor de locuințe, cerințele pentru acestea (gradul de importanță, confidențialitatea fluxurilor de informații, precum și cerințele de fiabilitate);

Cerințe pentru tehnologiile informației și telecomunicațiilor, metodele de prelucrare a informațiilor utilizate pentru gestionarea MKD;

Cerințe pentru angajații organizației și utilizatorii serviciului de informații cloud care participă la procesele de prelucrare a informațiilor pentru gestionarea blocurilor de locuințe.

La nivelul inferior, politica de securitate a informațiilor a unei organizații pentru managementul clădirilor de apartamente în conformitate cu ISO/IEC 27002:2013 ar trebui să fie dezvăluită în politici în domenii relevante, care pot fi implementate în următoarele domenii țintă:

Controlul accesului la date;

Clasificarea informațiilor procesate în organizația de management MKD;

Protecție fizică și protecție împotriva factorilor naturali;

Domenii țintă destinate abonaților care utilizează servicii de informare în cloud (utilizarea corectă a datelor, principiul unui birou „curat” și al unui ecran „curat”, transfer de informații, lucru cu dispozitive mobile și lucru la distanță, restricții privind instalarea și utilizarea aplicațiilor software );

Backup;

Transfer de informatii;

Protecție împotriva codurilor rău intenționate și gestionarea vulnerabilităților tehnice;

Metode criptografice și securitatea schimbului de informații;

Confidențialitatea și protecția datelor cu caracter personal;

Relatiile cu furnizorii.

Toate politicile trebuie comunicate personalului organizației de management, rezidenților și părților externe relevante într-o formă adecvată, accesibilă și ușor de înțeles.

Ciclul de viață al politicii de securitate a informațiilor a unei organizații pentru gestionarea managementului proprietății constă dintr-un număr de pași principali:

1. Analiza stării securității informațiilor.

2. Dezvoltarea directă a politicii de securitate a informațiilor.

3. Implementarea politicilor de securitate dezvoltate în activitățile organizației.

4. Analiza conformității cu cerințele politicii de securitate a informațiilor elaborate și formarea direcțiilor pentru îmbunătățirea ulterioară a acesteia (trecerea la pasul nr. 1).

Acest ciclu poate fi repetat de mai multe ori pentru a îmbunătăți politica de securitate a informațiilor și a elimina problemele identificate în securitatea informațiilor. Politica de securitate a informațiilor ar trebui revizuită la intervale planificate sau atunci când apar probleme semnificative de securitate a informațiilor.

După cum sa menționat mai sus, utilizarea serviciilor de informații cloud adaugă un nou participant la gestionarea blocurilor de apartamente - furnizorul. Prin urmare, politica de securitate a informațiilor trebuie să fie completată de un Acord de Nivel de Servicii (SLA) între organizația de management MKD și furnizor. Acordul trebuie să specifice următoarele aspecte privind organizarea transferului securizat de date între organizația de management MKD și furnizorul de servicii de informații cloud:

1. Securitatea datelor stocate de furnizorul de servicii cloud (furnizorul are obligația de a cripta toate datele non-publice, personale și confidențiale în timpul transferului său de la organizația de management la și dinspre cloud pe întreaga durată a contractului și 90 de zile după încetarea acesteia). Pentru stocarea și procesarea informațiilor, ar trebui utilizate metode și tehnologii care să reducă la minimum posibilitatea ca datele să cadă în mâini greșite. Abonații la serviciile de informare în cloud trebuie să știe ce se întâmplă cu datele lor (unde exact sunt stocate și cum se deplasează între diferite resurse).

2. În conformitate cu standardul, clienții vor fi protejați de utilizarea datelor lor în scopuri publicitare. ISO 27018 cere abonaților să fie conștienți de accesul la informațiile lor pe baza unor solicitări legitime (cu excepția cazului în care legea interzice astfel de informații). De asemenea, abonații ar trebui să fie conștienți de cazurile de acces neautorizat la informațiile lor, pierderi de date și alte incidente.

3. Datele transferate de organizație pentru gestionarea MKD către furnizor trebuie (inclusiv în conformitate cu modificările la Legea federală nr. 152 „Cu privire la datele cu caracter personal”) să fie stocate pe teritoriul Federației Ruse. Datele de rezervă sunt, de asemenea, supuse acestei cerințe. Organizația de management MKD are dreptul de a solicita locația specifică a serverului pe care vor fi stocate și prelucrate informațiile.

4. Protecția datelor atunci când sunt transferate de la organizație la furnizor și înapoi (datele trebuie să fie întotdeauna criptate, folosind protocoale testate în timp și algoritmi de criptare, supuse verificărilor de integritate, autentificare și autentificare).

5. Confirmarea autenticității clientului (utilizarea jetoanelor și certificatelor, precum și a standardelor LDAP și SAML pentru autentificarea abonaților serviciilor de informare).

6. Partajarea accesului la aplicații între abonați (folosind mașini virtuale și o rețea virtuală bazată pe metode standard VLAN, VPLS, VPN).

7. Aspecte de reglementare ale interacțiunii (restricționarea exportului de date, măsuri speciale de securitate, audit de securitate a informațiilor, asigurarea accesului la date de la organizații terțe numai la cerere).

8. Răspunsul furnizorului la incidentele din timpul funcționării serviciului cloud (trebuie elaborate și documentate reglementări adecvate).

concluzii

1. În cazul utilizării serviciilor de informare în cloud pentru gestionarea blocurilor de locuințe, riscurile accesului neautorizat la informații care sunt date personale sau legate de secrete comerciale cresc.

2. A fost elaborată o abordare a formării unei politici de securitate a informațiilor pe trei niveluri. În același timp, din cauza decalajului în elaborarea standardelor de securitate a informațiilor pentru serviciile de informații din cloud, cerințele standardelor străine trebuie aplicate pentru elaborarea unei politici de securitate a informațiilor.

3. Pe lângă politica de securitate a informațiilor, trebuie elaborat un Acord privind nivelul de servicii (SLA) între organizația de management MKD și furnizorul de servicii de informații. Sunt date cerințele pentru conținutul unui astfel de acord.

Link bibliografic

Gestionarea eficientă a unei clădiri rezidențiale. Subbotin V.N.

M.: Eksmo, 200 8 . - 224 s. (Cel mai nou director juridic)

Cartea este dedicată unui subiect foarte actual - gestionarea unui bloc de apartamente. Publicația a fost pregătită ținând cont de experiența practică acumulată de specialiști din diferite orașe ale Federației Ruse.

Acest ghid practic descrie procedura de administrare a unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari, cooperativă de locuințe, cooperativă de construcție de locuințe, societate de administrare și direct de către proprietarii spațiilor imobilului. De asemenea, sunt prezentate metodologia și mecanismul de aplicare a fiecărei metode de management, este prezentată organizarea procesului de management al unui bloc de locuințe și sunt luate în considerare principiile întocmirii unui plan anual de management.

Cartea le va fi utilă managerilor și avocaților organizațiilor de management, specialiștilor organelor de conducere a locuințelor și serviciilor comunale, proprietarilor proactivi de spații, altor persoane implicate în gestionarea blocurilor de locuințe, studenților din universitățile de economie și drept.

Format: pdf/zip

Mărimea: 6,3 MB

Descarca:

RGhost

CONŢINUT
Prefață 5
Pentru cititori 7
Introducere 9
Capitolul 1. Managementul unui bloc de locuințe: concepte generale 12
1.1. Conceptul de bloc de locuințe 12
1.2. Proprietate comună în blocul 18
1.3. Dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune 27
1.4. Conceptul de management. Scopuri și obiective 34
Capitolul 2. Organizarea alegerii unei metode de administrare a blocurilor 39
2.1. Dispoziții generale 39
2.2. Alegerea unei metode de administrare a unui bloc de apartamente de către proprietarii de spații 40
2.3. Alegerea unei metode de administrare a unei administrații publice locale 49
2.4. Transferul caselor spre administrare către proprietari sau către persoanele autorizate ale acestora 62
Capitolul 3. Metode de administrare a unui bloc. 71
3.1. Control direct 71
3.1.1. Caracteristicile generale ale controlului direct 71
3.1.2. Pregătirea pentru management direct 73
3.1.3. Implementarea controlului direct 74
3.1.4. Procesul de management 74
3.1.5. Furnizarea de servicii locative 74
3.1.6. Furnizarea de utilități 80
3.2. Administrarea clădirilor de locuit de către asociațiile de proprietari, ansambluri rezidențiale, cooperative de locuințe 82
3.2.1. Caracteristicile generale ale metodei 82
3.2.2. Pregătirea pentru administrarea unui bloc de locuințe prin crearea unui HOA 86
3.2.3. Procesul de management 89
3.2.4. Furnizare de locuințe și servicii comunale. . 94
3.3. Gestionarea blocurilor de apartamente de către o organizație de management 97
3.3.1. Caracteristicile generale ale metodei de control la domiciliu 97
3.3.2. Selectarea unei organizații de management 98
3.3.3. Contract de management 101
3.3.4. Activitățile organizației de conducere pentru gestionarea unui bloc de locuințe 103
3.4. Caracteristici comparative ale metodelor de administrare a unui bloc de apartamente 106
Capitolul 4. Organizarea procesului de management al unui bloc de locuințe 110
4.1. Plan anual de management pentru un bloc de apartamente. ... 110
4.2. Furnizarea de servicii locative 130
4.3. Finanțarea de către autoritățile locale a reparațiilor capitale ale unui bloc de locuințe 143
4.4. Furnizarea de servicii publice 157
4.5. Controlul calității locuințelor și serviciilor comunale 165
4.6. Organizarea lucrărilor de informare în conducerea unui bloc de locuințe 170
4.7. Lucrul cu debitorii 188

NP „Centrul Național de Control Public în Sfera Locuințelor și Serviciilor Comunale „Controlul Locuinței și Serviciilor Comunale” a realizat un rating al problemelor din domeniul locuințelor și serviciilor comunale pentru primul trimestru al anului 2016. Evaluarea a fost realizată pe baza rezultatelor solicitărilor cetățenilor către centrele publice de primire care operează în 72 de entități constitutive ale Federației Ruse. În total, la aceste centre de primire au aplicat în primul trimestru 8.644 de persoane.

Director executiv al NP „ZhKHKH Kontrol” Svetlana Razvorotneva:
— Pe parcursul anului, s-au produs anumite schimbări în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Cel mai important este că intensitatea pasiunilor în jurul subiectului reparațiilor majore este în scădere. Procentul de persoane care au răspuns la acest subiect a scăzut cu peste 5% pe parcursul anului, iar subiectul în sine a trecut de pe locul 2 în primul trimestru din 2015 pe locul 5 în 2016. Numărul de solicitări pe tema „taxării taxelor pentru locuințe și servicii comunale” a scăzut, de asemenea, semnificativ (cu 8,5%), deși acest subiect în sine a ocupat invariabil primul loc în clasament în 2015 și la începutul lui 2016. Procentul de solicitări pe tema „calitatea resurselor comunale” a crescut serios, deși, în opinia noastră, acest fapt se datorează unor factori sezonieri și este asociat în principal cu problemele sezonului de încălzire 2015-2016 (în trimestrul IV al 2015, tema calității resurselor comunale a fost pe primul loc). Numărul de solicitări privind gestionarea blocurilor de locuințe a crescut ușor. În același timp, tema „gestionarea blocurilor de locuințe” a ocupat invariabil locul 3 atât în ​​2015, cât și în 2016, iar „starea nesatisfăcătoare a blocurilor de locuințe” a trecut de pe locul 5 pe locul 4. Toate acestea, în opinia mea, sugerează că institutul de licențiere, care a început să funcționeze la 1 mai 2015, nu a adus încă rezultatele așteptate.”

Ce îi îngrijorează cel mai mult pe cetățenii ruși din sectorul locuințelor și serviciilor comunale pe baza rezultatelor primului trimestru al anului 2016?

I. Calculul taxelor pentru locuințe și servicii comunale include următoarele probleme:
probleme cu taxarea pentru locuințe și servicii comunale;
recalculări;
generarea documentelor de plată;
plăți suplimentare;
inclusiv probleme cu taxarea utilităţilor consumate pentru nevoi generale casnice - 662 reclamaţii (7,7% din volumul total).
II. Calitatea nesatisfăcătoare a utilităților furnizate
III. Managementul MKD include următoarele probleme:
gestionarea blocurilor de locuințe (problema documentelor de dublă plată);
legalitatea acțiunilor asociațiilor de proprietari, cooperativelor de locuințe, organizațiilor de management (inclusiv aspecte legate de activitățile financiare și economice);
dezvăluirea de informații de către organizațiile de management;
licențiere activități pentru administrarea blocurilor de locuințe - 129 cereri (1,5% din volumul total)
desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor - 236 cereri (2,7% din volumul total):
— probleme în timpul implementării;
— probleme de executare a deciziilor luate
- si altii.
IV. Starea nesatisfăcătoare a MKD include următoarele probleme:
prestarea necorespunzătoare a serviciilor pentru întreținerea și reparațiile în curs de desfășurare a blocurilor de locuințe.
V. Reparațiile majore includ următoarele probleme:
calendarul reparațiilor majore;
calitatea reparațiilor majore;
cuantumul contribuției pentru reparații majore;
lipsa de informații despre programele regionale de reparații capitale.
VI. Amenajare nesatisfăcătoare a zonei locale
VII. Problemele asociate cu dispozitivele de contorizare individuale și comune includ următoarele probleme:
achizitii;
instalatii;
Operațiune.
VIII. Locuințele de urgență și dărăpănate includ următoarele probleme:
cu recunoașterea blocurilor de apartamente ca fiind nesigure;
cu momentul relocarii;
cu calitatea blocurilor nou construite.
IX. Reclamații cu privire la acțiunile și inacțiunile autorităților abilitate ale statului și ale autorităților locale care afectează respectarea drepturilor și intereselor legitime ale cetățenilor în domeniul locuințelor și serviciilor comunale;
X. Alte subiecte includ următoarele probleme:
folosirea proprietății comune a unui bloc de locuințe;
angajare socială;
componenta corupție;
alte.

Servicii de locuințe și comunale ale Rusiei (HCS din Rusia) - ocupă un loc cheie printre complexele economice intersectoriale ale Rusiei și joacă un rol semnificativ în formarea acestora. Potrivit Ministerului Dezvoltării Regionale al Rusiei, locuințele și serviciile comunale reprezintă 26% din activele fixe ale țării și peste 20% din consumul de resurse energetice. Funcțiile locuințelor și serviciilor comunale sunt menținerea caracteristicilor operaționale necesare ale fondului de locuințe și exploatarea infrastructurii inginerești a așezărilor. Dezvoltarea cu succes a sectorului locuințelor și serviciilor comunale în Rusia determină funcționarea eficientă a principalelor sectoare economice la nivel regional al țării, ceea ce este probabil atunci când se dezvoltă direcții strategice și mecanisme de dezvoltare pentru viitor. Cu toate acestea, structura locuințelor și a serviciilor comunale în prezent are dificultăți serioase, dintre care una este gradul ridicat de amortizare a mijloacelor fixe. De la începutul reformelor economice din Rusia în anii 1990, investițiile în active fixe au fost reduse drastic. În perioada relațiilor de piață, statul a încetat să mai fie principalul participant pe piața imobiliară. După privatizare și scăderea veniturilor reale ale populației, de 20 de ani condițiile de viață ale cetățenilor nu s-au îmbunătățit, iar pentru majoritatea populației s-au deteriorat semnificativ nu doar cantitativ, ci și calitativ. În medie, fiecare locuitor are astăzi aproximativ 20 m2. Pentru comparație, în țările din Europa de Est - 35 m2, în Franța - 43, în Germania - 50, în SUA și Canada - 70 și 75 m2 - în țările scandinave. În 2013, fondul total de locuințe al Federației Ruse a fost de 3,3 miliarde de metri pătrați. Dintre aceștia, cel puțin 100 de milioane de metri pătrați se aflau în locuințe de urgență și dărăpănate. La începutul anului 2013, în țară existau peste 1,6 milioane de blocuri de apartamente care erau depreciate între 30 și 65 la sută. Ele găzduiesc aproximativ 45 de milioane de oameni - aproape o treime din populația totală a Rusiei. În același timp, volumul total al fondului de locuințe cu un grad de uzură de peste 66 la sută este de 56,9 milioane de metri pătrați. Legislația actuală a locuințelor le încredințează proprietarilor de spații responsabilitatea administrării blocurilor de locuințe (în continuare - MKD), întreținerea și repararea nu numai a apartamentelor (locurilor), ci și a proprietății comune din casă, precum și plata la timp a utilităților și servicii locative. Datorită punerii în aplicare a prevederilor Codului locuinței al Federației Ruse și a Legii federale din 21 iulie 2007 nr. 185-FZ - Cu privire la Fondul de asistență pentru reformarea locuințelor și a serviciilor comunale, au fost create condiții pentru formarea și dezvoltarea relațiilor de piață în domeniul administrării blocurilor de locuințe și al prestării de servicii de utilități, prin organizații de management (MA), asociații de proprietari (HOA) și cooperative de construcție de locuințe (HCS). De la 1 iulie 2015, conform Fondului de Asistență pentru Reforma Locuinței și Serviciilor Comunale, ponderea suprafeței blocurilor de locuințe în care proprietarii spațiilor au ales și implementat una dintre modalitățile de management era de aproximativ 97%. În acest caz, se acordă prioritate organizațiilor de management. Ponderea suprafeței blocurilor de locuințe administrate de agențiile de management este de aproximativ 70 la sută. Au fost create peste 11 mii de MA, dintre care peste 80% sunt organizații comerciale. 23% din suprafața blocurilor de locuințe este administrată de asociații de proprietari, acestea sunt asociații de proprietari (HOA) și cooperative de construcții de locuințe (HBC). Cele mai problematice sunt structurile de conducere, ele au fost create pe baza vechii structuri de locuințe și servicii comunale, care, odată cu trecerea la un mecanism de piață de relații, nu este eficientă, deoarece de fapt aceleași structuri au început să gestioneze locuințele. stoc ca și până acum, deși relația dintre proprietari și structura de conducere a căpătat un caracter contractual . În mecanismul pieței, spre deosebire de managementul economic planificat, în loc de un singur proprietar reprezentat de stat, s-a format o comunitate de numeroși proprietari și o comunitate de manageri cu scopuri foarte diferite, primii se străduiesc să obțină beneficii maxime, iar cei din urmă. - calitatea serviciilor oferite. În opinia noastră, interesele managerilor „câștigă” până acum. Ratele de creștere pentru utilități în a doua jumătate a anilor 2000. a depășit ritmul de creștere a prețurilor la serviciile locative, în special tarifele au crescut în 2009 cu o medie de 23% (cu o rată generală a inflației de 8,8%). Potrivit experților, rușii, din 2000, plătesc de 13 ori mai mult pentru locuințe și servicii comunale față de 1991. Potrivit lui Rosstat, tarifele pentru locuințe și serviciile comunale din Rusia au crescut cu 7,1% în iulie 2015. Creșterea constantă a prețurilor tarifelor reprezintă o amenințare pentru asigurarea accesibilității locuințelor și a serviciilor comunale pentru populație. Începând cu 2015, conform Districtului Federal Central, 35 la sută dintre rezidenți nu plătesc pentru utilități din cauza problemelor financiare. Pentru a limita cumva creșterea prețurilor tarifare, Fondul de asistență pentru reformarea sectorului locativ și comunal a introdus măsuri în cadrul Programului țintă federal „Programul cuprinzător pentru modernizarea și reforma sectoarelor locative și comunale pentru 2010-2020”. De exemplu, proiectul de compensare (subvenții) funcționează eficient - asistență socială direcționată pentru plata locuințelor și utilităților pentru cetățenii cu venituri mici. Totuși, tendința de creștere a tarifelor cu aceeași calitate a serviciilor prestate în sectorul locuințelor și serviciilor comunale continuă. Acest lucru se poate datora unor motive subiective care s-au dezvoltat în perioada premergătoare pieței cu structura economică costisitoare a menținerii fondului de locuințe și a sistemului de management administrativ. Îmbunătățirea calității serviciilor oferite și controlul asupra politicii de prețuri a locuințelor și serviciilor comunale este posibilă doar prin consolidarea eforturilor agențiilor guvernamentale, a întreprinderilor private și a consumatorilor. Proprietarii de case trebuie să participe direct la stabilirea principalelor domenii de cheltuire a fondurilor și la monitorizarea calității serviciilor de utilități. Cea mai potrivită formă pentru această activitate este HOA. O HOA în limitele unui singur complex imobiliar este astăzi una dintre modalitățile eficiente de a proteja drepturile proprietarilor de case și de a organiza gestionarea unui bloc de locuințe cu diferiți proprietari de spații individuale. O HOA este una dintre formele de autoguvernare locală care permite unui grup de inițiativă să rezolve probleme și permite unei game largi de părți interesate să ia parte la rezolvarea problemelor de funcționare a casei. În prezent, 77 la sută din locuințe au fost privatizate și doar 7 la sută din acest volum au fost unite în asociații de proprietari. Companiile private de management deservesc casele a 12 milioane de cetățeni, sau aproximativ 8% din populația țării. În opinia noastră, creșterea asociațiilor de proprietari va duce la demonopolizarea industriei și, în consecință, la reglementarea tarifelor, care în sine este un factor semnificativ în stabilizarea inflației. Astfel, ieșirea din această situație constă în creșterea rolului statului în gestionarea locuințelor și a serviciilor comunale și transformarea acestora din urmă într-unul dintre bazele de încercare pentru modernizarea economiei naționale. Și prin dezvoltarea autoguvernării publice, care va asigura participarea proprietarilor de locuințe la management, la determinarea principalelor direcții de cheltuire a fondurilor pentru întreținere și reparații, controlul calității utilităților și reparațiilor și întreținerea fondului de locuințe.

După cum a arătat practica, alegerea metodei de administrare a unui bloc este influențată de o serie de factori subiectivi: caracteristicile tehnice și starea obiectului, mentalitatea proprietarilor, nivelul de dezvoltare a relațiilor de piață în sectorul locativ local. În diferite orașe și regiuni, se acordă preferințe diferitelor forme de gestionare a blocurilor de locuințe, care este, de asemenea, în mare măsură influențată de numărul de etaje și densitatea clădirilor.

În prezent, pe teritoriul formației municipale „Orașul Vologda” există aproximativ 3 mii de blocuri cu o suprafață totală de 6.957 mii mp.

Peste 64% dintre acestea au lucrat mai mult de 25 de ani și necesită reparații majore.

În cadrul lucrărilor de reparații majore efectuate, cea mai mare pondere o ocupă lucrările de reparare a echipamentelor lifturilor.

O altă problemă a fondului de locuințe este locuința dărăpănată. Demolarea locuințelor dărăpănate din orașul Vologda este efectuată de către departamentul pentru organizarea întreținerii și reparațiilor majore a fondului de locuințe municipale al Departamentului de urbanism și infrastructură al administrației orașului Vologda, ca parte a implementării Legii federale a 21 iulie 2007 Nr. 185-FZ „Cu privire la Fondul de Asistenţă pentru Reforma Locuinţei şi Serviciilor Comunale” conform Listei aprobate.

Lista „orașului Vologda” include date despre 84 de organizații de management, 182 de HOA și 27 de cooperative de locuințe, care deservesc 2.506 case cu o suprafață totală de 6.919.661 mp, în care locuiesc 180.849 de persoane.

În majoritatea regiunilor, cel mai mare număr de blocuri au ales metoda directă de management. Dar dacă măsori indicatorii nu în numărul de clădiri, ci în zone, companiile de management sunt adesea pe primul loc.

Probleme de gestionare a blocurilor de apartamente

După cum se știe, Codul Locuinței al Federației Ruse, introdus în 2005 prin Legea Federală 189-FZ „Cu privire la adoptarea Codului Locuinței al Federației Ruse”, a schimbat semnificativ sistemul de gestionare a fondului de locuințe în general și a clădirilor de apartamente în special. El a propus noi abordări în reglementarea relațiilor sociale care apar între proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la proprietatea lor comună.

Principalul lucru este că a fost stabilită o listă exhaustivă a tipurilor de spații rezidențiale - obiecte ale drepturilor de locuință. Regimul juridic al proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, procedura de deținere, folosire și înstrăinare a acestuia sunt reglementate în detaliu. Au fost stabilite metodele și organele de administrare a unui bloc de locuințe și procedura de coordonare a voinței proprietarilor de imobil. Atât relațiile contractuale externe, cât și cele interne de reprezentare s-au reflectat în implementarea activităților de management.

Pentru dreptate, trebuie să admitem că LC este plină de inovații care umple golurile legale existente anterior și conține realizări evidente. Cu toate acestea, nu totul este atât de ușor, deoarece nu trebuie să fii un specialist major pentru a vedea evident: majoritatea normelor progresive adoptate la prima vedere nu au funcționat pe deplin.

Proprietarii de spații din blocurile de locuințe, în ciuda obligațiilor care le sunt atribuite prin Codul Locuinței, au adoptat astăzi o poziție foarte restrânsă cu privire la participarea lor la administrarea imobilului. Lipsa lor de entuziasm pentru autoorganizare este motivată de neîncredere și preocupări serioase ei consideră că autoritățile sunt încă lipsite de sinceritate atunci când prezintă procesul de transferare a proprietarilor de spații a dreptului de administrare a întregului ansamblu imobiliar (format pe baza; baza blocului lor) ca o mare binecuvântare. Singurul lucru care i-a călăuzit a fost dorința de a scăpa rapid de fondul de locuințe extrem de dărăpănat care cântărea mult asupra statului. Această suspiciune, din păcate, este parțial confirmată de normele actuale ale legislației locative.

Codul Locuinței nu mai conține conceptul de „gestionare a stocului de locuințe” și responsabilitățile statului asociate cu o astfel de gestionare. Aparent, legiuitorul a considerat posibilă înlocuirea acestuia cu gestionarea unui bloc de locuințe, a cărui implementare este încredințată proprietarilor spațiilor. Între timp, ar fi naiv să credem că prin transferarea conducerii blocurilor individuale de apartamente către proprietarii spațiilor, dintr-o singură lovitură se pot rezolva toate problemele existente și se pot elibera de responsabilitatea pentru starea de fapt în acest domeniu. Statul, ca și până acum, pe lângă reglementare și control, trebuie să ofere asistență în crearea, întreținerea, exploatarea și dezvoltarea fondului de locuințe.

Crearea în 2007, pe baza Legii federale N 185-FZ din 21 iulie 2007, a corporației de stat nonprofit „Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și serviciilor comunale” cu un capital de 240 de miliarde de ruble, destinată pentru „reanimarea” fondului de locuințe dărăpănate, a fost un pas serios în direcția bună. Totuși, în vederea acordării de asistență financiară, Legea Fondului (articolul 14) prevede o listă lungă de condiții dificile, menite, în opinia legiuitorului, să rezolve concomitent, alături de măsurile de restaurare, problemele organizatorice din locuința. și sectorul serviciilor comunale, și anume, pentru a încuraja proprietarii să creeze HOA în masă.

În plus, prin ordonarea proprietarilor de spații să-și administreze blocul de locuințe, legislația privind locuința stabilește că o astfel de gestionare trebuie să asigure cetățenilor condiții de viață favorabile și sigure (Partea 1 a articolului 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse). Se pare că astfel de cerințe pentru proprietar și gestionarea efectuată de acesta nu sunt pe deplin acceptabile, deoarece, în conformitate cu articolul 1 din Legea federală „Cu privire la bunăstarea sanitară și epidemiologică a populației”, conceptul de „condiții favorabile” înseamnă starea mediului în care nu există un impact nociv al factorilor săi per persoană, iar prin „securitate” este o stare de protecție a intereselor vitale ale individului și ale societății de toate amenințările. Evident, nici unul, nici celălalt nu poate fi furnizat pe deplin de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe. Mai mult decât atât, atribuirea unor astfel de responsabilități este un substitut direct pentru competența numeroaselor organisme guvernamentale însărcinate direct cu asigurarea condițiilor de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, astfel cum sunt prevăzute în articolele 5 și 6 din Legea federală „Cu privire la bunăstarea sanitară și epidemiologică a populatia."

Majoritatea proprietarilor de apartamente, chiar și astăzi, știu puține despre întinderea drepturilor lor, cu atât mai puțin despre posibilitățile și necesitatea de a participa la administrarea unui bloc de locuințe. De asemenea, nu a reușit să creeze o piață competitivă pentru serviciile oferite de organizațiile de management, ceea ce este extrem de necesar pentru succesul reformelor locative și comunale.

Din păcate, aproape fiecare bloc de apartamente (cu excepția clădirilor de elită) este reprezentat de proprietari cu niveluri disproporționate de avere. Unii, care alcătuiesc majoritatea, au primit ca urmare a privatizării dreptul de proprietate asupra spațiilor ocupate de ei în baza unui contract de închiriere socială și au dificultăți să plătească utilitățile, alții au achiziționat un apartament în aceeași clădire și își pot permite costuri suplimentare pentru dezvoltarea și îmbunătățirea zonei locale. Existența unei astfel de inegalități sociale și de proprietate afectează negativ, de asemenea, procesul de auto-organizare și dezvoltarea deciziilor convenite de către proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente.

Multe prevederi ale standardelor de locuințe, care reglementează diverse aspecte ale administrării unui bloc de locuințe, nu țin cont și adesea neglijează interesele proprietarilor. Astfel, statutul juridic al adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, procedura de luare a deciziilor de către adunarea generală, precum și mecanismul de contestare a acestora lasă o impresie foarte ambiguă.