Sistem de management al locuințelor și serviciilor comunale la nivel municipal.

Kotov Dmitri Alexandrovici,

student postuniversitar la Universitatea Rusă de Cooperare.

Conform legilor științei moderne de management, subiectul și obiectul managementului trebuie să se afle într-o anumită relație. Și anume, complexitatea subiectului de control trebuie să fie comparabilă sau mai semnificativă decât complexitatea obiectului de control. Simplificand putin aceasta expresie, putem spune ca un sistem de control primitiv nu isi va putea indeplini functiile in raport cu un obiect de control complex. Acum să încercăm să luăm în considerare sistemul de management al locuințelor și serviciilor comunale al unei municipalități din punct de vedere organizațional și managerial.

După cum se știe, în perioada economiei administrativ-comandante, structura de conducere a sectorului locuințelor și serviciilor comunale a fost foarte centralizată, de natură ierarhică, și a reprezentat următoarea verticală de management (Fig. 1).

Orez. 1.

Într-o astfel de structură organizatorică, managementul se baza pe dubla subordonare a întreprinderii de locuințe și servicii comunale față de minister și autoritățile locale. Viabilitatea sistemului de subordonare verticală a întreprinderilor față de Ministerul Locuinței și Utilităților al RSFSR s-a bazat pe dreptul unui organism superior de a distribui resurse materiale, tehnice și financiare și pe practica coordonării numirilor primilor directori de industrie. intreprinderi si asociatii. Întreprinderile au fost complet private de independență. Finanțarea acestora s-a realizat în principal din fonduri publice de consum sub formă de subvenții pentru acoperirea pierderilor. Această organizare a managementului utilităţii publice era în concordanţă cu sistemul economic existent la acea vreme.

Certificate cadou pe site-ul From Hands to Hands. Căutare convenabilă pe site

Sistemul existent a fost conceput pentru a reglementa de la centru toate procesele principale care au loc în sectorul locativ, deși această zonă se afla în același timp sub jurisdicția consiliilor locale. Organizațiile care furnizează locuințe și servicii comunale nu aveau independența necesară sau nu aveau deloc drepturile unei persoane juridice, astfel, pentru nivelurile inferioare practic nu exista libertatea de alegere în luarea deciziilor de conducere. Cel mai mare volum de probleme a fost rezolvat la primul nivel. Centralizarea este confirmată de faptul că prestarea serviciilor pe bază de monopol a prevalat nu numai în cazurile în care fezabilitatea monopolismului a fost determinată de condițiile tehnologice (în furnizarea de căldură și apă), ci și în sfera exploatării locuințelor, unde de fapt există posibilități mari de concurență. În sistemul sovietic, poziția utilităților publice ca monopoluri naturale nu a fost limitată în niciun fel.

După prăbușirea sistemului administrativ-comandă, aproape toată proprietatea comunală a fost transferată municipalităților, iar odată cu aceasta responsabilitatea de a gestiona și furniza cetățenilor servicii adecvate. Autoritățile municipale au început să construiască în mod independent un complex de întreprinderi de locuințe și servicii comunale și un sistem de gestionare a acestora. Au avut loc o serie de falimente, reorganizări de întreprinderi vechi și crearea de noi întreprinderi unitare municipale. De asemenea, în cadrul administrațiilor municipale au fost create noi organisme de conducere pentru întreprinderile de locuințe și servicii comunale sub formă de departamente, comitete și direcții. Astfel, fiecare municipalitate și-a creat propria structură de locuințe și servicii comunale și sistemul de management. N.N. Jukov și A.V. Kozlov descrie acest sistem după cum urmează (Fig. 2).

Orez. 2.

Trebuie remarcat faptul că, în ciuda tuturor modificărilor de mai sus, relațiile arhaice din industrie au rămas în mare măsură. De exemplu, dreptul întreprinderilor unitare municipale de a desfășura activități financiare și economice independente, prevăzut de legislație, nu este aproape niciodată implementat în viața reală. Pentru conducătorul unei întreprinderi unitare municipale îi este foarte greu să-și construiască relațiile cu administrația și, eventual, cu alte instituții municipale (cum ar fi școli, spitale etc.) strict pe bază de contract. În situația actuală, șeful întreprinderii unitare municipale continuă să rămână dependent de voința administrației locale în luarea deciziilor privind activitățile economice ale întreprinderii pe care o conduce. Ordinele administratiei privind activitatile economice ale unei intreprinderi sunt de fapt obligatorii pentru implementare, chiar daca nu sunt oficializate intr-un acord corespunzator si produc un prejudiciu economic intreprinderii. Adesea, întreprinderile de locuințe și servicii comunale trebuie să efectueze lucrări pentru care nu vor fi plătite. Nu este neobișnuit ca întreprinderile de locuințe și servicii comunale să aibă datorii semnificative din cauza neîndeplinirii obligațiilor de către bugetul local față de companiile de utilități și a subfinanțării instituțiilor și organizațiilor din sectorul public. Într-o astfel de situație, este foarte dificil ca întreprinderile de locuințe și servicii comunale să fie subiecte cu drepturi depline ale unei economii de piață, deoarece interacționează cu contractanții și furnizorii lor pe bază de contract, atunci când nu își îndeplinesc obligațiile uneia dintre părți. este practic exclusă, iar relaţiile cu administraţia municipală a întreprinderilor de locuinţe şi servicii comunale amintesc în multe privinţe de relaţiile care existau în vremea economiei de comandă administrativă.

Cu toate acestea, diagrama din fig. 2 nu mai reflectă acum plenitudinea relațiilor organizatorice și economice care se desfășoară în sistemul de management al locuințelor și serviciilor comunale al municipiului. Au existat deja exemple de succes în care un investitor privat este atras de industrie, aderând la sistemul de proprietate legală și de gestionare a complexului de utilități publice pe bază de paritate cu administrația municipalității.

Astfel, activitățile administrațiilor locale în gestionarea întreprinderilor care îndeplinesc funcții semnificative din punct de vedere social trebuie să fie considerate mai larg și cuprinzător. Unii autori iau în considerare conținutul activitățile administrațiilor locale ca relație între două direcții. Prima este legată de implementarea activităților economice prin întreprinderi municipale (direcția economică). Al doilea este legat de obligativitatea reglementării activităților economice pe teritoriul municipiului (direcția autorității).

Entitățile comerciale reprezentate în orice municipiu pot fi împărțite în întreprinderi și instituții municipale, precum și în întreprinderi și instituții cu alte forme de proprietate.

Potrivit unor autori, drepturile administrațiilor locale în legătură cu întreprinderile municipale nu ar trebui să difere de drepturile oricărui proprietar în raport cu întreprinderea pe care o deține. Drepturile de a reglementa activitățile economice ale altor proprietari trebuie să fie strict reglementate de lege, deoarece aici vorbim despre utilizarea puterii, iar organele guvernamentale locale nu acționează ca o entitate economică, ci ca un guvern.

Competențele organelor administrației publice locale în sfera reglementării relațiilor economice nu sunt pur și simplu împărțite în două tipuri, ci în raport cu întreprinderile municipale, organele administrației publice locale acționează atât ca proprietar, cât și ca autoritate, deoarece în raport cu normele general obligatorii și normele adoptate de organele administrației publice locale în competența lor, toate întreprinderile, inclusiv cele municipale, sunt egale.

Aceasta implică complexitatea activităților de management ale administrațiilor locale, întrucât acestea acționează atât ca subiect de activitate economică, cât și ca subiect dotat prin lege cu dreptul de a reglementa această activitate pe teritoriul său.

Există un punct de vedere că unele contradicții care există în organizarea locuințelor și a serviciilor comunale ale unui municipiu pot fi depășite prin educație pe teritoriul districtelor municipale. asociatii economice intermunicipale specializate sau unite sub forma societatilor pe actiuni inchise. Noua schemă de control poate arăta astfel (Fig. 3).

Orez. 3.

· elaborarea politicilor generale tehnice, financiare, tarifare și de personal; egalizarea treptată a nivelului calității serviciilor publice pentru toți locuitorii unui district municipal sau district urban;

· împărțirea funcțiilor legislative, de control și executive între organele administrației publice locale (legislație), CJSC „Societatea de Administrare a Utilităților” (control) și contractori (execuție); construirea relațiilor lor pe o bază contractuală strictă;

· dezvoltarea și protecția în entitățile constitutive ale Federației Ruse a unor programe cuprinzătoare pentru dezvoltarea locuințelor și a serviciilor comunale în districtele municipale sau zonele urbane;

· utilizarea mai eficientă și rațională a resurselor materiale și intelectuale ale locuințelor și serviciilor comunale pe un teritoriu dat, dezvoltarea cooperării comunale intercomunale;

· atragerea de investiții mari, împrumuturi garantate de propria afacere unită sau garanții ale fondatorilor companiei;

· reducerea numărului de personal de conducere prin eliminarea direcțiilor, direcțiilor și comitetelor pentru locuințe și servicii comunale aflate în administrațiile organelor locale de autoguvernare;

· dezvoltarea instituțiilor de guvernare democratică, participarea egală a tuturor părților implicate în proiect la elaborarea și adoptarea deciziilor comune și responsabilitatea consolidată pentru implementarea acestora, transparență și justiție socială.

Se pare că nu toate problemele de mai sus pot fi rezolvate prin crearea de asociații economice intermunicipale. Apariția unui intermediar în formăCJSC Utility Management Company poate contribui doar la:

· consolidarea proprietății de locuințe și servicii comunale aparținând municipiilor de diferite niveluri;

· cooperarea intra-industrială și integrarea într-un singur complex tehnologic.

Consolidarea proprietății de locuințe și servicii comunale în cadrul unei singure societăți pe acțiuni închise poate avea un efect pozitiv în ceea ce privește creșterea bonității și a atractivității investiționale a acestei întreprinderi.

Integrarea într-un singur complex tehnologic poate rezolva anumite probleme tehnice. Acest lucru va elimina și problema privind împărțirea proprietății între municipalități.

Cu toate acestea, în general, toate acestea sunt jumătate de măsură. Acest design are multe dintre aceleași caracteristici ca și sistemul actual de control din industrie. Rămâne întrebarea: cine va finanța înlocuirea mijloacelor fixe ale întreprinderilor, cine le va achita datoriile.

Și încă o dilemă. Un investitor privat nu va veni în industrie dacă nu deține controlul asupra obiectelor investițiilor sale. Dacă un proprietar privat controlează infrastructura societății, care este un element al suveranității acesteia, precum armata sau sistemul monetar, autoritățile municipale nu vor putea influența direct furnizarea de servicii pe care sunt obligate să le furnizeze populației.

Astfel, ieșirea din această problemă va consta într-un compromis care va permite, pe de o parte, folosirea legilor pieței în industria în cauză, iar pe de altă parte, nu va pune în pericol drepturile sociale ale cetățenilor. Dar problema existenței unui astfel de compromis rămâne încă deschisă.

Formarea pieței imobiliare și a serviciilor de locuințe și comunale în Rusia este unul dintre cele mai dificile domenii ale reformei socio-economice. De-a lungul multor ani, sectorul locuințelor și serviciilor comunale s-a format ca un sistem complex, multisectorial, sub management centralizat, acoperind peste 30 de tipuri diferite de activități. Rusia, ca țară cu un nivel ridicat de urbanizare (mai mult de 70% din populație trăiește în orașe), are un fond de locuințe și o infrastructură de utilități care, ca amploare, constituie o pondere semnificativă din bogăția națională, însă, starea nu corespunde potenţialului tehnologic şi economic al ţării.

Nivelul de asigurare a populației cu locuințe și servicii comunale (SCS) este unul dintre cei mai importanți indicatori ai calității vieții pe teritoriul municipiului. Gestionarea locuințelor și a serviciilor comunale, conform Legii federale „Cu privire la principiile generale ale organizării autonomiei locale în Federația Rusă”, intră în principal în competența localităților.

Conducerea municipală a complexului de locuințe și servicii comunale intră în principal în competența localităților. Cartierelor municipale le sunt încredințate funcții inter-localizare: organizarea furnizării de energie electrică și gaze în limitele circumscripției municipale, întreținerea și construirea de drumuri publice între localitățile districtului municipal cu structurile inginerești corespunzătoare, organizarea eliminării și procesării deșeurilor menajere și industriale. , întreținerea locurilor de înmormântare inter-așezări și furnizarea de servicii rituale.

Managementul locuințelor și serviciilor comunale este organizarea întreținerii și reparației locuințelor, precum și furnizarea de servicii de utilități în mod independent sau în baza unor contracte cu organizațiile contractuale de întreținere a locuințelor.

Cel mai important aspect în managementul locuințelor și serviciilor comunale este principiul competitivității, determinat de prezența unor avantaje competitive în întreprinderile și organizațiile care prestează servicii, care ar trebui asigurate prin abordări inovatoare și economisitoare de resurse, dezvoltarea concurenței și formarea politicilor de orientare socială, precum și condițiile care determină calitatea sistemului de management al dotărilor locative și serviciilor comunale.

În stadiul actual de dezvoltare, ținând cont de potențialul sub-sectoarelor individuale ale locuințelor și serviciilor comunale, tipologia serviciilor private și publice prestate, gradul de relații concurențiale, prezența diferitelor forme de proprietate asupra proprietății, particularitățile mecanismelor economice de funcționare a întreprinderilor, locuințelor și utilităților publice, având sisteme diferite, ar trebui considerate ca sfere separate de management și principii ale reformei acestora.

Sectorul locuințelor include clădiri rezidențiale și nerezidențiale cu o rețea de întreprinderi și organizații care le operează și le deservesc. Complexul comunal include sisteme de inginerie pentru așezări (electricitate, căldură, gaz, alimentare cu apă și canalizare) și utilități la nivel de oraș (drumuri, amenajări și amenajări peisagistice, îndepărtarea și reciclarea deșeurilor menajere și o serie de alte facilități).

Reforma și modernizarea tehnologică a locuințelor și serviciilor comunale, creșterea competitivității serviciilor prestate și întreprinderilor impun utilizarea unor metode organizatorice, economice și de management al informației noi, mai avansate, care sunt fundamental diferite de cele folosite până de curând în domeniul locativ și al serviciilor comunale. sector.

Cu toate acestea, introducerea unor forme și metode eficiente de management este complicată de caracteristicile specifice transformării proprietății, relațiilor economice și mecanismului economic de funcționare a întreprinderilor de locuințe și servicii comunale, agravate de situația socio-economică din diferite regiuni.

Starea de criză a complexului de locuințe și servicii comunale din majoritatea municipalităților Rusiei a devenit o problemă de importanță națională. Cauzele crizei au fost mulți ani de subfinanțare și politica tarifară ineficientă, care predetermina subvenționarea industriei, costurile ridicate de furnizare a serviciilor, lipsa stimulentelor economice pentru întreprinderile de servicii pentru a reduce costurile și pentru beneficiarii de locuințe și servicii de utilități - capacitatea de a influența cantitatea și calitatea acestora, un sistem de management ineficient, un mediu competitiv subdezvoltat, gradul ridicat de uzură a mijloacelor fixe, pierderi mari de energie termică, apă și alte resurse.

Apariția unor noi tipuri de proprietari se datorează necesității altor forme și metode de investiție în dezvoltarea locuințelor și a serviciilor comunale în condiții de fonduri bugetare limitate.

În același timp, odată cu dialogul „client - antreprenor (întreprindere de locuințe și servicii comunale)”, se formează relații multilaterale complexe, ale căror participanți sunt:

Organizații de investiții, construcții și exploatare de diferite forme de proprietate, care realizează finanțare, construcție, întreținere a locuințelor și a serviciilor comunale și gestionarea acestora;
- proprietarii de fonduri locative și de utilități publice, reprezentând organele acestora și societățile de administrare;
- consumatori de servicii - proprietari, angajatori și chiriași ai spațiilor rezidențiale, asociațiile de proprietari și alte organizații.

Trebuie avut în vedere faptul că reforma locuințelor și serviciilor comunale vizează creșterea rolului administrațiilor locale, a independenței și responsabilității entităților comerciale de diferite forme de proprietate, oferind servicii directe consumatorilor de locuințe și servicii comunale și având capacitățile juridice și financiare nu numai pentru a desfășura activități operaționale curente, ci și pentru dezvoltarea locuințelor și a serviciilor comunale.

Atunci când rezolvați aceste probleme, trebuie acordată o atenție deosebită:

Efectuarea de către entitățile constitutive ale Federației Ruse, administrațiile locale, a reformelor necesare în domeniul managementului, finanțării și stabilirii prețurilor, menite să asigure o funcționare mai eficientă a locuințelor și serviciilor comunale;
- formarea de structuri (servicii pentru clienți, organizații de management, asociații de proprietari și altele) care să reprezinte interesele tuturor proprietarilor și să protejeze drepturile consumatorilor de locuințe și servicii comunale;
- introducerea relațiilor contractuale în toate etapele producției și prestării de locuințe și servicii comunale, inclusiv proprietarul - proprietar, prestatorul de servicii și consumatorul acestora;
- finalizarea procesului de transfer al locuințelor departamentale și al dotărilor de servicii comunale în proprietatea municipală.

Sistemul de gestionare municipală a locuințelor și a serviciilor comunale se poate baza pe împărțirea rațională a funcțiilor și organizarea relațiilor dintre proprietar - proprietarul casei, organizația de management, contractori de diferite forme de proprietate care asigură întreținerea fondului de locuințe și inginerie. infrastructura, precum și organismul abilitat să exercite controlul de stat asupra prestării către populație a locuințelor și a serviciilor comunale de calitatea cerută, pentru utilizarea și siguranța fondului locativ, indiferent de proprietatea acestuia.

Atunci când alegeți o opțiune de management, este indicat să vă ghidați după principiul acordării dreptului proprietarului - proprietarului casei de a decide cine va întreține și administra proprietatea pe care o deține.

Administrațiile locale, în calitate de proprietari de locuințe și servicii comunale, ar trebui să depună eforturi pentru a forma o politică socială și financiară unificată în domeniul locuințelor și serviciilor comunale pe teritoriul municipiului. Organizațiile contractante de locuințe și utilități sunt responsabile pentru conformitatea cu cerințele de reglementare și tehnice pentru întreținerea și utilizarea locuințelor și facilităților de utilități, pentru utilizarea eficientă a resurselor financiare limitate, oferind în același timp servicii de înaltă calitate și fiabile consumatorilor, asigurând siguranța locuințelor. facilități de stoc și utilități.

La nivel municipal, este necesară finalizarea procesului de delimitare și înregistrare a drepturilor de proprietate asupra locuințelor și serviciilor comunale. În același timp, se recomandă transferul dreptului de a gestiona în continuare fondul de locuințe municipale către serviciile clientului.

Se recomandă împărțirea mijloacelor fixe ale subsectoarelor de utilități publice în două grupe. Unul (așa-numitele fonduri tehnologice) include infrastructura inginerească - rețele, case de cazane, stații de pompare, instalații de tratare și altele asemenea. Al doilea (activele de producție) constă din obiecte care oferă servicii activelor din primul grup. Acestea includ garaje, ateliere, clădiri industriale și altele asemenea.

Proprietarul instalațiilor de utilități publice poate transfera aceste fonduri pentru management economic sau management operațional către organizații de utilități - antreprenori.

Instalațiile de utilități sunt deservite de întreprinderi municipale sau de societăți pe acțiuni, în timp ce administrația locală deține o participație de control. La corporatizarea întreprinderilor de locuințe și servicii comunale, este necesar să se țină seama de diferitele proceduri de privatizare a părților de producție și tehnologice ale mijloacelor fixe.

Punctul de plecare este că proprietarii sunt responsabili pentru starea fondului de locuințe. Aceștia formulează procedura de gestionare a fondului de locuințe, încheie contracte de închiriere și închiriere pentru locuințe și finanțează întreținerea acestuia.

Autoritățile municipale în gestionarea locuințelor și a serviciilor comunale îmbină funcțiile administrative și economice, resursele administrative și relațiile contractuale. Aceștia gestionează și gestionează fondul de locuințe, utilitățile departamentale și municipale; asigura funcționarea mecanismelor economice în sectorul locativ și relațiile contractuale în domeniul locativ și al serviciilor comunale.

Administrația locală este direct responsabilă pentru organizarea:

Gestionarea clădirilor și spațiilor rezidențiale municipale (contabilitatea locuințelor, transferarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale și invers, coordonarea reconstrucției și reamenajării locuințelor, declararea locuințelor improprii pentru locuire, monitorizarea utilizării și siguranței fondului de locuințe);
- gestionarea fondului de locuințe specializate, inclusiv locuințe de serviciu, cămine, case pentru refugiați și persoane strămutate;
- administrarea proprietății comune în blocuri de locuințe de pe dreptul proprietarului spațiilor;
- selecția competitivă a organizațiilor de management.

Organizațiile specializate în domeniul managementului, între altele, realizează repartizarea rațională a resurselor financiare între producătorii de anumite locuințe și servicii comunale. Proprietarul - proprietarul poate îndeplini singur aceste funcții sau poate angaja o organizație de management specializată, care poate fi municipală (serviciu clienți) sau o organizație de management terță parte, inclusiv una privată. Organizația de management, în numele proprietarului, poate, de asemenea, să încaseze plăți, să încheie contracte cu antreprenorii și să monitorizeze implementarea acestora, precum și să încheie contracte de închiriere.

Organizațiile municipale de management acționează ca un serviciu pentru clienți, o altă instituție municipală, o întreprindere diversificată sau specializată. Fondul de locuințe se trece la conducerea întreprinderilor unitare municipale cu drept de conducere economică sau la instituții municipale cu drept de conducere operațională. Totuși, încheierea contractelor de management nu este necesară.

Locuința și serviciile comunale ca cea mai importantă sferă de management din societate

Locuința și serviciile comunale sunt o sferă importantă a vieții societății umane. Fără funcționarea sa eficientă, este imposibil să se asigure condiții normale de viață. Sistemul de locuințe și servicii comunale trebuie să funcționeze fără probleme, în mod constant și ținând cont de cerințele populației care plătesc pentru serviciile relevante.

Dintre cele mai importante domenii de transformare socio-economică din țară, se remarcă reforma și dezvoltarea sectorului locativ, care creează condițiile necesare vieții umane. Industriile de vârf din această zonă sunt construcțiile de locuințe și serviciile de locuințe, care asigură reproducerea și întreținerea fondului de locuințe, precum și furnizarea de locuințe și servicii comunale către consumatorii direcți. În Rusia, nivelul de dezvoltare al sectorului locuințelor nu îndeplinește cerințele: sarcinile care îi sunt atribuite sunt departe de a fi îndeplinite în cea mai mare măsură, ceea ce afectează în mod semnificativ scăderea calității vieții populației. În acest sens, problema locuințelor rămâne una dintre cele mai stringente probleme sociale din țară.

Sectorul locuințelor se confruntă cu dificultăți semnificative asociate cu o lipsă acută de finanțare, o bază materială și tehnică slabă, calificarea insuficientă a personalului, lipsa unei politici de locuințe bine gândite și elaborarea insuficientă a aspectelor de reglementare și juridice ale activităților. organizațiilor în ceea ce privește relațiile lor cu autoritățile și consumatorii.

Sistemul de locuințe și servicii comunale este reprezentat de clădiri rezidențiale, publice, operaționale, reparații și construcții, transport, energie și alte întreprinderi care au un domeniu larg de activitate, iar dezvoltarea dotărilor urbane și starea mediului de viață al locuitorilor orașului depinde asupra eficienței funcționării acestora.

Specificul sectorului locativ și al serviciilor comunale constă în versatilitatea sa, structura diversificată, care necesită baze organizatorice, juridice și economice adecvate.

Locuința și serviciile comunale sunt cea mai importantă sferă a structurii sociale a societății. Calitatea funcționării sale pe baza existenței egale în acest domeniu a tuturor formelor de proprietate face posibilă crearea unui domeniu de calitate a relațiilor economice între proprietarii de locuințe și servicii comunale și crearea unui mediu de rețea pentru implementarea principiile unei economii de piaţă orientate social.

Locuința și serviciile comunale ale orașului sunt o sferă independentă în sistemul economic național, al cărei scop principal este satisfacerea nevoilor populației și întreprinderilor pentru servicii care să asigure condiții normale de viață și de muncă.

În conformitate cu domeniul de cercetare, serviciile sunt activități umane intenționate, al căror rezultat are un efect benefic care satisface orice nevoi umane.

Capacitatea de a satisface nevoile umane se numește utilitate. Școala austriacă a teoriei valorii subliniază că utilitatea este întotdeauna subiectivă. Tot ceea ce are utilitate se numește de obicei bun (purtători materiale și intangibile de utilitate care servesc la satisfacerea nevoilor). Locuința și serviciile comunale sunt tipuri de activități, locuințe și servicii comunale, în procesul cărora nu se creează un produs nou, anterior inexistent, ci se modifică calitatea unui produs existent, creat.

Acestea sunt beneficii acordate nu sub formă de lucruri, ci sub forma stării de funcționare a locuințelor și serviciilor comunale.

Nevoia de locuințe și servicii comunale crește sub influența intensității muncii, odată cu necesitatea îmbunătățirii calității capitalului uman, legea nevoilor crescânde.

Sub influența legii obiective a nevoilor crescânde se dezvoltă nevoile populației de îmbunătățire a condițiilor de locuire. Ponderea cheltuielilor cu locuința în bugetul familiei este în continuă creștere.

Procesul de producție și consum al majorității locuințelor și serviciilor comunale coincide în coordonatele producției-timp. Pe piața locuințelor și a serviciilor comunale trebuie menținută în orice moment egalitatea cererii și ofertei în ceea ce privește volumul și structura serviciilor prestate. În același timp, producția de locuințe și servicii comunale trebuie să fie precedată de o ordine socială în forme individuale, colective sau publice, care să acționeze ca un act al recunoașterii lor sociale și un garant al schimbului de muncă.

Din cele de mai sus, putem concluziona că locuințele și serviciile comunale ocupă un loc important în sfera managementului municipal al societății, întrucât fără funcționarea acesteia este imposibil să se asigure condiții normale de viață pentru populație.

Sistemul de locuințe și servicii comunale ocupă un loc special în dezvoltarea economiei ruse, formând baza de susținere a vieții municipalităților și implementând funcții sociale în procesul activității economice a entităților sale economice. Însă sectorul locuințelor și serviciilor comunale este un sector neproductiv al economiei, în condițiile de piață ale căruia este dificil să se realizeze un echilibru între utilitatea economică și necesitatea socială, iar abordările de piață și cele administrative intră în conflict deosebit de puternic pentru a se îmbunătăți; eficienta acestui sector, implementarea unui complex imens de tehnici, economice si

Utilitățile sunt un ansamblu de întreprinderi, servicii și ferme care deservesc populația orașelor, orașelor și satelor; în orașe face parte din economia urbană. În multe orașe și orașe, companiile de utilități publice deservesc și întreprinderile industriale, furnizându-le apă, electricitate și gaz. Cu toate acestea, în funcție de condițiile locale, întreprinderile industriale au, de asemenea, propria lor alimentare cu apă, canalizare și alte facilități de utilități publice.

Compoziția sectorului de utilități publice este prezentată în Figura 1.

Orez. 1.

Starea actuală a sectorului locuințelor și serviciilor comunale din Federația Rusă poate fi, în general, caracterizată ca o criză. Această situație este agravată de faptul că criza din sectorul locuințelor și serviciilor comunale este de lungă durată. Guvernul Federației Ruse are în vedere diverse măsuri pentru a rezolva această problemă, dar niciuna dintre ele nu poate oferi o cale de ieșire din criză pentru industrie. După cum arată practica, serviciile de locuințe și comunale ale Federației Ruse în starea sa actuală necesită o serie întreagă de măsuri pentru îmbunătățirea și restabilirea acesteia. O situație financiară nesatisfăcătoare, lipsa stimulentelor pentru reducerea costurilor și a unui mediu competitiv, amortizarea mijloacelor fixe - acestea sunt doar câteva dintre problemele sectorului locuințelor și serviciilor comunale din Rusia. De remarcat că în prezent majoritatea întreprinderilor din complexul de locuințe și servicii comunale sunt municipale, ceea ce complică foarte mult orice modernizare. Cu toate acestea, guvernul Federației Ruse intenționează să demonopolizeze industria în viitorul apropiat și să introducă în ea un număr mare de întreprinderi private. Astfel, atunci când se dezvoltă conceptul de modernizare a locuințelor și a serviciilor comunale, ar trebui să se țină cont de acest fapt și să se concentreze asupra posibilelor schimbări în industrie.

Principalele obiective ale modernizării în curs a locuințelor și serviciilor comunale sunt:

• - îmbunătățirea calității locuințelor și serviciilor comunale oferite populației;
• - atragerea investițiilor private în industrie;
• - reducerea costurilor pentru producerea locuințelor și a serviciilor comunale;
• - creșterea durabilității industriei.

Strategia adoptată pentru dezvoltarea locuințelor și a serviciilor comunale

Federația Rusă prevede o respingere aproape completă a subvențiilor de la bugete la toate nivelurile. Acest fapt exclude mai multe scenarii de modernizare a industriei: în curând companiile de locuințe și utilități se vor putea baza doar pe propriile resurse financiare, precum și pe investiții private. Locuințele și serviciile comunale sunt în prezent o industrie care este practic neatractivă pentru investitorii privați. În primul rând, acest lucru se datorează incertitudinii procesului de investiții în întreprinderile din industrie.

Singura sursă de venit pentru întreprinderile de locuințe și servicii comunale este plata pentru serviciile prestate și munca prestată. Valoarea acestei taxe depinde în întregime de tariful stabilit pentru un anumit tarif sau serviciu. Astfel, este posibil să se influențeze situația financiară generală a industriei prin implementarea reglementărilor tarifare competente. Modernizarea sistemului de reglementare tarifară va face posibilă restructurarea datoriilor contractate de întreprinderi și redirecționarea cheltuielilor iraționale ale acestora. Tarifele stabilite atât pentru locuințe, cât și pentru serviciile de utilități trebuie să fie flexibile și previzibile. Acestea trebuie să fie urgente, în concordanță cu perioada de reglementare a tarifelor la nivel federal și local. Politica tarifară tradițională care s-a dezvoltat în Federația Rusă în condiții de criză și deficit bugetar nu îndeplinește cerințele de mai sus. Sarcina principală rezolvată de stat prin reglementarea tarifelor în sectorul locuințelor și serviciilor comunale a fost atenuarea consecințelor recesiunii economice atât pentru populație, cât și pentru sectorul public. Principalul instrument folosit la acea vreme în sectorul locuințelor și serviciilor comunale a fost subvenționarea încrucișată: povara tarifară a fost redistribuită de la populație și de la buget către sectoarele comerciale cele mai stabile. La acea vreme, populația plătea pentru serviciile de locuințe și utilități care le-au fost oferite doar parțial, în timp ce întreprinderile le plăteau integral și la o rată umflată.

După cum am menționat mai devreme, stabilirea tarifelor pentru locuințe și utilități în societatea rusă modernă ar trebui să fie echilibrată. Aceasta înseamnă că, în procesul de stabilire a tarifelor pentru utilitățile locative, trebuie luate în considerare interesele tuturor participanților la relațiile economice emergente, și anume:

• - prestatori de servicii;
• - consumatorii de servicii;
• - Autoritățile;
• - investitori.

Astăzi, pentru a asigura un sistem eficient de management al locuințelor și serviciilor comunale la nivel municipal, se rezolvă sarcinile de introducere a relațiilor de concurență, dezvoltarea inițiativei proprietarilor de locuințe și crearea condițiilor de gestionare a blocurilor de locuințe. Dezvoltarea relațiilor competitive și a inițiativei private în complexul de locuințe și servicii comunale al municipiului este, în special, facilitată de o creștere a finanțării bugetare în ceea ce privește renovarea și reconstrucția mijloacelor fixe.

Până de curând, în economia rusă nu a existat o piață a serviciilor publice. Introducerea Codului Locuinței a devenit un real imbold pentru funcționarea diferitelor societăți de administrare din blocurile de locuințe, adică a contribuit la apariția antreprenoriatului în sectorul locativ.

Sistemul de management al locuințelor și serviciilor comunale este un singur mecanism, fiecare element al căruia își îndeplinește funcția prevăzută, interconectat cu funcțiile altor elemente.

Structura mecanismului de management în locuințe și servicii comunale la nivel municipal cuprinde:

• - formarea unor relații eficiente în sectorul locuințelor și serviciilor comunale între subiecți și obiecte la nivel municipal, precum și înțelegerea esenței relațiilor economice ale participanților din sectorul locuințelor și serviciilor comunale prin prisma interacțiunii și implementării nevoilor economice umane si interese;
• - determinarea principiilor managementului locuinţelor municipale şi serviciilor comunale. Acestea includ: principiul inițiativei și independenței; centralizarea administrativă; structura si interconectarea; sarcini și direcții prioritare; atractivitatea investițiilor; protecție socială egală și justiție; încredere și responsabilitate reciprocă; inovare și modernizare; caracter științific;
• - determinarea specificului gospodăririi locuințelor municipale și serviciilor comunale, pe baza indicatorilor cantitativi și calitativi;
• - determinarea caracteristicilor gospodăririi locuințelor municipale și a serviciilor comunale, care se formează sub influența factorilor de natură atât endogenă, cât și exogenă;
• - determinarea modalităților de gestionare a locuințelor municipale și a serviciilor comunale. General: administrativ și administrativ, economic, socio-psihologic, inovator. Privat;
• - formarea funcției de gospodărire a locuințelor municipale și a serviciilor comunale.

Funcţiile generale pot fi reprezentate ca: planificare, organizare, motivare, coordonare şi control. Funcțiile private includ managementul coordonat direct al unei anumite întreprinderi sau al unui grup de întreprinderi de natură similară. Specificul funcțiilor private este determinat de un set de factori: economici, de producție, sociali, geografici, demografici, de mediu.

Mecanismul de control este conducătorul oricăror decizii de management. Rezultatul comportamentului economic al unei anumite persoane, grup de oameni, organizație, societate depinde în întregime de acesta. Reforma unui sistem atât de complex precum locuințele și serviciile comunale nu poate fi implementată cu succes fără schimbări fundamentale în sistemul de management al fondului locativ și al infrastructurii acestuia. Mecanismul de management al locuințelor și serviciilor comunale depinde în mare măsură de consolidarea rolului administrației locale și de implicarea largă a populației în procesul decizional.

Utilizarea pe scară largă a sistemului de management delegat în municipiu a condus la modernizarea și creșterea eficienței în utilizarea facilităților de susținere a vieții pentru populație, economisirea resurselor și refinanțarea în continuare a fondurilor alocate finanțării locuințelor și serviciilor comunale. După încheierea contractului de concesiune, municipalitatea va primi o infrastructură modernizată, reducând în același timp costul resurselor furnizate și îmbunătățind calitatea serviciilor.

Calitatea de funcționare a locuințelor și a serviciilor comunale, care este cea mai importantă sferă a structurii sociale a societății, poate crea un mediu favorabil pentru implementarea principiilor unei economii de piață orientate social.

Gradul de dezvoltare și volumul activităților de utilități publice afectează în mod direct nivelul de bunăstare a populației, condițiile de viață ale acestora, condițiile sanitare și igienice și curățenia bazinelor de apă și aer, precum și nivelul productivității muncii.

Funcționarea neîntreruptă a sistemelor de susținere a vieții pentru populație este principala prioritate în domeniul locuințelor și serviciilor comunale.

Bibliografie:

• 1. „Codul locuinței al Federației Ruse” din 29 decembrie 2004 nr. 188-FZ (modificat la 28 decembrie 2016) (modificat și completat, a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2017);
• 2. Bokareva E.V., Zhuravleva N.V., Glinkina E.V., Abrameytseva E.A., Biryukov A.N., Kozhukhova O.S., Krutova I.N., Khusainova L.A., Chernov S.S. Probleme de economie și management al întreprinderilor, industriilor, complexelor Novosibirsk, 2011. Volumul Cartea 15
• 3. Zudenkova S.A. Starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare din aglomerația Moscova. În colecție: Probleme actuale și perspective pentru dezvoltarea managementului de stat și municipal. Culegere de articole științifice a IV-a Conferință Științifică și Practică Internațională. 2017. p. 141-143.
• 4. Zudenkova S.A. Caracteristici ale dezvoltării concurenței în locuințe și servicii comunale //Servicii în Rusia și în străinătate. 2009. Nr 1 (11). Cu. 69-74.
• 5. Rodionov D.G., Khavanova N.V., Lyazina O.A. Monitorizarea dezvoltării responsabilității sociale corporative în regiune Jurnalul de Cercetări Juridice și Economice. 2007. Nr. 1. pp. 115-122.
• 6. Stadolin M.E., Zudenkova S.A. Dezvoltarea unui sistem modern de management pentru locuințe și îmbunătățirea teritoriului districtelor Moscovei // Buletinul Universității (Universitatea de Stat de Management). 2015. Nr. 1. Cu. 66-69.
• 7. Khavanova N.V., Bokareva E.V. Evoluția sistemului de furnizare a serviciilor de sprijinire a întreprinderilor mici la nivel municipal Serviciul în Rusia și în străinătate. 2015. T. 9. Nr 3 (59). pp. 33-39.
• 8. Khavanova N.V., Litvinova E.V. Modalități de creștere a eficienței colectării datoriilor de la cetățeni pentru servicii în domeniul locuințelor și serviciilor comunale Serviciul în Rusia și în străinătate. 2015. T. 9. Nr 3 (59). p. 181-194.
• 9. Morozova L.S., Khavanova N.V., Simonin P.V., Litvinova E.V. Particularitățile instituționale ale dezvoltării relațiilor socio-muncă și ale nivelului de viață în Federația Rusă Life Science Journal. 2014. T. 11. Nr 4. pp. 460-463.

Alături de alte forme de gestionare a locuințelor și serviciilor comunale la nivel municipal, se poate distinge și o asociație de proprietari. O HOA este creată în scopul administrării comune și cât mai eficiente a unui bloc de locuințe de către proprietari.

O HOA este o organizație non-profit, o asociație a proprietarilor de spații (apartamente și nerezidențiale) pentru administrarea în comun a unui bloc de locuințe și rezolvarea problemelor de proprietate, utilizare și înstrăinare a proprietății comune.

Codul Locuinței al Federației Ruse stabilește obiectivele creării unui HOA:

• - administrarea în comun a proprietății comune într-un bloc de locuințe;
• - asigurarea functionarii proprietatii comune intr-un bloc de locuinte;
• - deținerea, folosirea și, în limitele stabilite de lege, înstrăinarea bunurilor comune dintr-un bloc de locuințe.

Conceptul de „administrare a unui bloc de locuințe” este interpretat de legislația locativă într-un sens mai larg decât doar gestionarea proprietății comune într-o astfel de clădire. Acest lucru se datorează faptului că spațiile rezidențiale dintr-o clădire de apartamente, pe lângă locuințe, sunt destinate și satisfacerii gospodăriei și a altor nevoi ale cetățenilor legate de reședința acestora.

Într-o formă generalizată, managementul locuinței trebuie înțeles ca efectuarea de acțiuni în justiție de către subiectul managementului în raport cu obiectul managementului. Din punct de vedere al dreptului de proprietate, obiectul gestiunii este proprietatea comună, întrucât proprietarul administrează în mod independent localul. Proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente se află în proprietatea comună comună a tuturor proprietarilor spațiilor.

Proprietarii de spații au: dreptul de proprietate (capacitatea de a deține efectiv spații rezidențiale în baza legii sau contractului); dreptul de utilizare (capacitatea de a opera și utiliza spații rezidențiale prin extragerea proprietăților utile din acesta); dreptul de dispunere (capacitatea de a determina soarta legală a spațiilor rezidențiale).

Proprietarul are dreptul, la propria discreție, de a întreprinde orice acțiuni în legătură cu proprietatea sa care nu contravin legii și altor acte juridice și nu încalcă drepturile și interesele protejate legal ale altor persoane, inclusiv înstrăinarea proprietății sale în proprietatea altor persoane, transferându-le acestora, rămânând proprietar, drepturile de posesie, folosință și dispoziție asupra proprietății, gajarea proprietății și grevarea acesteia în alte moduri, dispune de ea în orice alt mod.

Proprietarii administrează în mod independent spațiile rezidențiale și nerezidențiale, iar pentru a gestiona proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente trebuie să aleagă una dintre metodele de administrare.

În conformitate cu statul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, conducerea unui bloc de apartamente trebuie să asigure:

• - condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni;
• - întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;
• - rezolvarea problemelor privind utilizarea proprietatii comune intr-un bloc de locuinte;
• - furnizarea de utilități cetățenilor care locuiesc într-o astfel de casă.

În esență, acestea sunt principalele obiective ale managementului, pe baza cărora ar trebui să se formeze criteriile de evaluare a activităților organizației de management.

Implementarea legislației locative în materie de gestionare a blocurilor de locuințe presupune:

• 1) crearea de relații de piață în furnizarea de locuințe și servicii comunale;
• 2) îndepărtarea conducerii blocurilor de locuințe de sub influența administrativă;
• 3) demonopolizarea în sfera managementului și creării concurenței;
• 4) atragerea managerilor profesionişti în sfera managementului;
• 5) realizarea unui echilibru socio-politic rezonabil între interesele populației și autoritățile de stat și municipale;
• 6) satisfacerea primară a intereselor populației în materie de finanțare a întreținerii locuințelor proprii: interesele proprietarilor și capacitățile financiare ale acestora se îmbină;
• 7) creșterea cererii pentru tehnologii care economisesc resursele;
• 8) creșterea nivelului de servicii către populație: realizată prin echilibrarea relațiilor financiare dintre consumatori și organizațiile de servicii, precum și îmbunătățirea controlului asupra îndeplinirii obligațiilor care decurg din contractele încheiate; Plata se așteaptă doar la finalizarea lucrărilor.

Conducerea unui bloc de locuințe este, în primul rând, activitatea proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, care urmărește extragerea proprietăților utile din proprietatea pe care o dețin. Astfel, proprietarul unui loc de locuit, dobândind drepturi de proprietate asupra unui loc de locuit sub forma unui apartament, a avut intenția de a folosi ulterior acest spațiu pentru propria sa reședință permanentă, precum și pentru reședința membrilor familiei sale.

O asociație a proprietarilor de locuințe (HOA) este o organizație non-profit bazată pe apartenență, o asociație voluntară a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, pentru administrarea în comun a unui complex imobiliar dintr-un bloc de locuințe (proprietate comună), asigurând exploatarea acestui complex, proprietatea, utilizarea și în limitele de dispunere stabilite de legislația Federației Ruse proprietate comună într-un bloc de locuințe.

Ciclul de viață HOA:

1) Crearea unui HOA

Întocmirea unui pachet de documente pentru organizarea și desfășurarea adunării generale a proprietarilor

Ținerea adunării generale a proprietarilor

Obținerea de la autorități a documentelor necesare calculării ponderii proprietarilor de spații:

• 1. Înregistrarea la Rezerva Federală a Ministerului Justiției
• 2. Înregistrare cu fonduri (PFR, MGFFOMS)
• 3. Atribuirea codurilor Goskomstat
• 4. Realizarea unui sigiliu
• 5. Deschiderea unui cont bancar
• 6. Notificarea Inspectoratului Fiscal despre deschiderea unui cont curent
• 2) Crearea unei asociații HOA
• 3) Lichidarea HOA

Pentru a crea un HOA, trebuie să furnizați următoarele documente:

• a) denumirea Asociației;
• b) copii ale pașapoartelor tuturor membrilor Parteneriatului
• c) copiile certificatului de proprietate al tuturor membrilor Asociației
• d) Paşaportul tehnic al casei
• e) documente pentru adresa legală (dacă există)
• e) denumirea băncii în care va fi deschis contul

HOA are capacitate juridică specială. Are dreptul de a se angaja numai în acele tipuri de activități care sunt specificate în statutul său și care corespund scopurilor pentru care a fost creat. Conținutul și domeniul de aplicare al capacității juridice a HOA sunt determinate de lege și de statutul acestei organizații. La crearea unei asociații de proprietari, proprietarii spațiilor stabilesc în mod independent lista puterilor unui astfel de parteneriat.

Capacitatea juridică a unei asociații de proprietari - capacitatea de a avea drepturi civile corespunzătoare scopurilor activităților sale prevăzute în actele sale constitutive și de a suporta responsabilitățile asociate acestor activități - ia naștere din momentul înființării acesteia.

Prezența scopurilor de activitate prevăzute în statutul parteneriatului este o condiție obligatorie pentru existența sa juridică. O tranzacție efectuată de un parteneriat care nu este în conformitate cu scopurile activităților sale poate fi declarată invalidă de instanță (tranzacție extra-charter).

HOA se consideră creat de la data efectuării înscrierii corespunzătoare în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice (înregistrarea de stat). Înregistrarea de stat a HOA se efectuează în conformitate cu Legea federală din 08.08.01 nr. 129-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a persoanelor juridice și a antreprenorilor individuali”.

În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 30 septembrie 2004 nr. 506 „Cu privire la aprobarea Regulamentului cu privire la Serviciul Fiscal Federal”, Serviciul Fiscal Federal este acum un organism executiv federal autorizat care efectuează înregistrarea de stat a legalității. entități, persoane fizice ca întreprinzători individuali și ferme țărănești (agricultori).

Din momentul creării HOA, acesta poate avea drepturi civile corespunzătoare scopurilor activităților sale prevăzute în statutul său și poate avea responsabilități asociate acestor activități. Ca entitate juridică, trebuie să aibă organe de conducere, un bilanț independent, conturi curente și alte conturi bancare, un sigiliu cu numele și alte caracteristici ale unei persoane juridice. HOA este răspunzătoare pentru obligațiile sale cu toate proprietățile pe care le deține, dar nu este răspunzătoare pentru obligațiile membrilor parteneriatului, inclusiv plata plăților obligatorii de către membrii HOA: taxe pentru servicii și lucrări la administrarea unui bloc de locuințe, întreținere , reparații curente și majore ale proprietății comune, precum și taxe pentru utilități.

Codul Locuinței stabilește drepturile parteneriatului în limitele în care acesta își poate desfășura activitățile statutare. Asociația de proprietari are dreptul de a:

• - încheie, în condițiile legii, un acord de administrare a unui bloc de locuințe, precum și acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, acorduri privind prestarea de servicii de utilități și alte acorduri în interesul membri ai parteneriatului
• - determina estimarea veniturilor și cheltuielilor HOA pentru anul
• - stabilesc, pe baza estimării de venituri și cheltuieli adoptate pentru anul HOA, sumele plăților și contribuțiilor pentru fiecare proprietar al spațiilor dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cota sa în dreptul de proprietate comună al proprietate comună din blocul de locuințe, precum și cuantumul cotizațiilor de membru;
• - să pregătească propuneri pentru proprietari pentru reparații majore ale proprietății comune într-un bloc de locuințe, precum și să calculeze costurile implementării acesteia;
• - să efectueze lucrări pentru proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și să le furnizeze servicii în cadrul activităților statutare;
• - să utilizeze împrumuturile acordate de bănci în modul și în condițiile prevăzute de legislația Federației Ruse;
• - transferul resurselor materiale și bănești în temeiul acordului către persoanele care prestează lucrări pentru HOA și prestează servicii către HOA;
• - vinde si transfera in folosinta temporara, schimba proprietati apartinand HOA.

Asociația de proprietari este obligată să:

• 1) să asigure conformitatea cu cerințele cap. 13 din Codul locuinței al Federației Ruse, prevederi ale altor legi federale, alte acte juridice de reglementare, precum și statutul parteneriatului;
• 2) încheie acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe cu proprietarii spațiilor din blocul de locuințe care nu sunt membri ai parteneriatului. Proprietarii de spații, înființând o asociație de proprietari, acordă acestora din urmă drepturi de proprietate, folosință și, în limitele stabilite de lege, dispoziție asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe. Proprietarii de spații care au refuzat să se alăture parteneriatului încheie un acord cu acesta privind întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe. Codul Locuinței nu conține caracteristici de clasificare ale unui astfel de acord. Dar acest acord cu siguranță nu este un acord pentru furnizarea de servicii și lucrări de întreținere și reparații de rutină a proprietății comune. Se încheie un acord cu proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe care nu sunt membri ai societății, în scopul transferării competențelor acestora către societate pentru ca acesta din urmă să își exercite drepturile, stabilindu-se cuantumul plăților obligatorii, termenul și procedura pentru efectuarea plăților pentru spații de locuit și utilități, condiții de recalculare a plăților etc.;
• 3) să îndeplinească obligațiile care decurg din contract în modul prevăzut de lege;
• 4) asigurarea stării sanitare și tehnice corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe. De asemenea, conceptul de „oferire” nu este clasificat, prin urmare acest concept trebuie dezvăluit în statutul parteneriatului.
• 5) să se asigure că toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe își îndeplinesc obligațiile de întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cotele lor în dreptul de proprietate comună asupra acestei proprietăți.
• 6) să asigure respectarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe atunci când se stabilesc condițiile și procedura de deținere, utilizare și înstrăinare a proprietății comune.
• - pentru reconstrucția unui bloc de locuințe, construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe;
• - să stabilească limite de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia;
• 7) ia măsurile necesare pentru prevenirea sau încetarea acțiunilor terților care împiedică sau interferează cu exercitarea drepturilor de proprietate, folosință și, în limitele stabilite de lege, ale proprietarilor de spații cu proprietate comună dintr-un bloc de locuințe.
• 8) reprezintă interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, inclusiv în relațiile cu terții.

Gestiunea comună a proprietății comune, proprietatea, folosința și, în limitele stabilite de lege, înstrăinarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe se realizează de către membrii asociației, luând decizii în cadrul adunării generale a membrilor HOA.

HOA deține, folosește și, în limitele stabilite de lege, dispune de proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe aflat sub autoritatea proprietarilor imobilului. Parteneriatul este învestit cu astfel de puteri la momentul înființării sale și în parteneriatele existente - prin introducerea de modificări și completări la statutul parteneriatului. TOK dobândește competențe pentru administrarea în comun a proprietății comune, proprietatea, folosirea și, în limitele stabilite de lege, înstrăinarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe de la nemembri ai parteneriatului prin încheierea unui acord cu aceștia privind întreținerea și repararea bunurilor comune. proprietate.

Asigurarea exploatării proprietății comune trebuie înțeleasă ca acțiunile parteneriatului care vizează selectarea organizațiilor de management, servicii și contractare, încheierea de acorduri cu acestea, exercitarea controlului asupra îndeplinirii atribuțiilor lor de către aceste organizații în interesul membrilor HOA și al proprietarilor spații într-un bloc de locuințe, menținerea documentației contabile și tehnice pentru blocul de locuințe, planificarea volumului de lucrări și a serviciilor pentru întreținerea, reparațiile curente și majore ale proprietății comune, stabilirea faptelor de neefectuare a lucrărilor și de neprestare a serviciilor, precum și ca îndeplinind alte funcții prevăzute de statutul parteneriatului.

O asociație de proprietari se înființează fără limitare a perioadei de activitate, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin statutul asociației. Scopul principal al HOA nu este legat de realizarea unui profit. Este, în primul rând, o asociație a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, creată pentru administrarea comună a proprietății comune dintr-o astfel de clădire, precum și pentru asigurarea funcționării acesteia.

Parteneriatul poate furniza servicii și poate efectua lucrări pentru proprietarii de spații pentru a-și îmbunătăți condițiile de viață (servicii de consultanță, servicii de internet, comunicații, servicii de reprezentare, redecorare a spațiilor, primirea și trimiterea de corespondență și alte tipuri de activități care nu sunt interzise de legislația rusă). Federația, care vizează atingerea cartii de obiective specificate).

Membrii HOA nu sunt răspunzători pentru obligațiile parteneriatului. Decizia de a crea un HOA și de a aproba statutul acestuia se ia în cadrul unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (prezența comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire dată pentru a discuta problemele de pe ordinea de zi și a lua decizii cu privire la problemele supuse votului ) sau prin vot în absență - transferarea la locul sau la adresa indicată în anunțul de adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, în scris, a hotărârilor proprietarilor asupra problemelor supuse la vot.

Hotărârea adunării generale a proprietarilor de spații cu privire la înființarea unei asociații de proprietari și la adoptarea statutului este valabilă dacă este votată de către proprietarii de spații din blocul corespunzător, care au mai mult de cincizeci la sută din voturi din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire.

În consecință, numărul membrilor HOA care au creat parteneriatul trebuie să depășească 50% din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din blocul de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este obligată să ia o decizie cu privire la lichidarea HOA dacă membrii parteneriatului nu dețin mai mult de 50% din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații. in blocul de locuinte.

Lichidarea unui HOA se efectuează în conformitate cu procedura generală stabilită de Codul civil al Federației Ruse și Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a persoanelor juridice și a antreprenorilor individuali”.

O asociație de proprietari poate fi lichidată printr-o hotărâre judecătorească numai pentru motivele specificate în Codul civil al Federației Ruse, și anume:

• - în cazul încălcărilor grave ale legii săvârșite în timpul creării acesteia, dacă aceste încălcări sunt de natură ireparabilă (adică atunci când corectarea lor în raport cu împrejurările unui caz anume este imposibilă);
• - desfasurarea activitatilor fara permisiunea corespunzatoare (licenta);
• - desfasurarea de activitati interzise de lege, sau cu alte incalcari repetate sau grave ale legii sau altor acte juridice.

Decizia de lichidare a HOA poate fi luată de adunarea generală a membrilor asociației. Adunarea Generală numește o comisie de lichidare, căreia îi sunt transferate atribuțiile consiliului HOA. Adică din momentul desemnării comisiei de lichidare îi sunt transferate funcțiile și drepturile consiliului HOA. Sarcina comisiei de lichidare este de a finaliza activitățile HOA. Prin urmare, consiliul își încetează activitatea și este obligat să se supună în totalitate hotărârilor comisiei de lichidare.

Obiectul conducerii unei asociații de proprietari poate fi nu numai un bloc de locuințe, ci și mai multe case care sunt unite printr-un singur teren, terenuri adiacente sau alte proprietăți comune (comunicații inginerești).

Mai mult, această proprietate comună ar trebui să fie destinată să deservească doar aceste câteva case.

Rezolvarea problemelor de succesiune în legătură cu drepturile și obligațiile specifice ale unei persoane juridice în timpul reorganizării acesteia este asociată cu un act de transfer sau un bilanț de separare, care sunt aprobate de participanții la HOA sau de organismul care a luat decizia privind reorganizarea. a persoanelor juridice.

În timpul fuziunii, anexării și transformării, întregul set de drepturi și obligații ale persoanelor juridice reorganizate trece la un succesor legal - persoana juridică nou creată în conformitate cu actul de transfer.

O asociație de proprietari înființată într-un bloc de locuințe poate prelua o astfel de clădire pentru administrare dacă adunarea generală a proprietarilor de spații a luat o decizie adecvată cu privire la alegerea modului de administrare - conducerea asociației de proprietari.

Însuși faptul de a crea un parteneriat nu stă la baza transferului casei către acest parteneriat pentru management.

O asociație de proprietari dobândește drepturi civile și își asumă responsabilități civile prin organele sale de conducere, acționând în conformitate cu Codul locuinței al Federației Ruse, Codul civil al Federației Ruse, alte acte juridice și carte.

Organele de conducere ale HOA sunt:

• 1) adunarea generală a membrilor asociației de proprietari;
• 2) consiliul de administrație al parteneriatului.

Organele de conducere ale unei asociații de proprietari sunt entități colegiale și diferă în setul de competențe.

Organele de conducere ale unei HOA pot include doar membri ai unui astfel de parteneriat. Adunarea generală a membrilor HOA are dreptul de a soluționa orice probleme care intră în competența consiliului de administrație al asociației.

Lista problemelor care intră în competența adunării generale a membrilor parteneriatului este deschisă și poate fi extinsă prin statutul HOA.

Semnificația problemelor de competența adunării generale a membrilor asociației este determinată de numărul de voturi necesar pentru adoptarea acestora.

În mod convențional, problemele de competența adunării generale pot fi împărțite în două blocuri în funcție de importanță:

• 1) aspecte asupra cărora se iau decizii cu cel puțin două treimi din numărul total de voturi ale membrilor asociației:
  • - luarea deciziilor privind reorganizarea si lichidarea parteneriatului;
  • - luarea deciziilor privind obținerea de fonduri împrumutate, inclusiv împrumuturi bancare;
  • - stabilirea direcțiilor de utilizare a veniturilor din activitățile economice ale parteneriatului;
  • - luarea deciziilor privind închirierea sau transferul altor drepturi asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;
• 2) problemele asupra cărora hotărârile se iau cu votul majorității din numărul total de voturi ale membrilor asociației sau ale reprezentanților acestora prezenți la adunarea generală:
  • - alegerea consiliului de administrație și a comisiei de audit (auditor) a parteneriatului;
  • - stabilirea cuantumului plăților și contribuțiilor obligatorii ale membrilor asociației;
  • - formarea de fonduri speciale ale parteneriatului, inclusiv un fond de rezervă, un fond pentru restaurarea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe și echipamentele acestuia;
  • - modificări ale statutului parteneriatului;
  • - aprobarea planului anual privind activitățile financiare ale parteneriatului și a unui raport privind implementarea unui astfel de plan;
  • - luarea în considerare a plângerilor împotriva acțiunilor consiliului societății, președintelui consiliului societății și comisiei de audit (auditorul) societății;
  • - adoptarea și modificarea, la propunerea președintelui consiliului de administrație al societății, a regulamentului intern al societății în raport cu salariații ale căror atribuții includ întreținerea unui bloc de locuințe, prevederi privind remunerarea muncii acestora;
  • - determinarea cuantumului remunerației pentru membrii consiliului de administrație al parteneriatului;
  • - alte aspecte prevăzute de Codul locuinței sau de alte legi federale.

Consiliul HOA este organul executiv al parteneriatului, responsabil în fața adunării generale a membrilor parteneriatului. Consiliul de administrație al parteneriatului este ales dintre membrii săi de adunarea generală. Hotărârea asupra componenței consiliului de administrație al societății se ia cu votul majorității din numărul total de voturi ale membrilor societății sau ale reprezentanților acestora prezenți la adunarea generală, dacă este prezent cvorumul acestei adunări.

Este recomandabil să alegeți un număr impar de membri ai consiliului de administrație ai parteneriatului.

Consiliul de administrație al asociației de proprietari gestionează activitățile de zi cu zi ale asociației de proprietari.

Consiliul de administrație al parteneriatului este obligat să:

• - parteneriatul trebuie să respecte legislația și cerințele statutului parteneriatului;
• - alege presedintele consiliului de administratie al societatii;
• - exercita controlul asupra plății la timp de către membrii parteneriatului a plăților și contribuțiilor obligatorii stabilite. Acest lucru se asigură prin reconcilierea obligațiilor bănești ale unui membru al societății constituite în cardul (contul personal) al membrului societății cu chitanțele plătite de acesta;
• - întocmește o estimare a veniturilor și cheltuielilor pentru anul corespunzător al parteneriatului și un raport privind activitățile financiare și le prezintă spre aprobare adunării generale a membrilor parteneriatului;
• - gestionează un bloc de locuințe sau încheie contracte pentru administrarea acestuia;
• - angajați muncitori pentru deservirea unui bloc de locuințe și concediați-i. La angajarea lucrătorilor și angajaților, precum și la concedierea acestora, consiliul de administrație al parteneriatului este obligat să respecte normele Codului Muncii al Federației Ruse;
• - încheie contracte pentru întreținerea, exploatarea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;
• - mentine listele de membri ai parteneriatului, tine evidenta, contabilitate si raportare financiara;
• - convoacă și ține adunarea generală a membrilor asociației;
• - gestionează fondurile parteneriatului;
• - îndeplinește alte atribuții care decurg din statutul asociației de proprietari.

Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari are dreptul de a lua decizii cu privire la toate aspectele legate de activitățile asociației, cu excepția problemelor care intră în competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și de competența adunării generale a membrilor. a asociatiei de proprietari. Durata mandatului consiliului HOA este stabilit prin statutul parteneriatului, dar nu mai mult de doi ani.

Este necesar să se includă o prevedere în carta HOA cu privire la procedura de luare a deciziilor la o ședință a consiliului de administrație al asociației. La o ședință a membrilor consiliului, trebuie luată o decizie dacă majoritatea membrilor consiliului votează pentru aceasta.

Decizia consiliului HOA este documentată într-un protocol, care se păstrează de către consiliul asociației de proprietari pe termen nedeterminat. Procesul-verbal se semnează de către președintele și secretarul consiliului de administrație al parteneriatului. Procesele-verbale ale ședințelor consiliului de administrație sunt ținute consecutiv numerotate, legate și sigilate.

Președintele consiliului HOA este ales de consiliul societății dintre membrii săi pentru o perioadă determinată de statutul său, dar nu mai mult de doi ani, deoarece președintele consiliului societății este membru al consiliului. a unui astfel de parteneriat, iar durata mandatului consiliului nu poate depăși doi ani. Președintele consiliului de administrație al unei societăți nu poate fi un nemembru al societății sau o persoană care acționează în baza unei împuterniciri a unui membru al societății. Alegerea președintelui consiliului de administrație poate fi efectuată și în cadrul unei adunări generale a membrilor societății, dar în acest caz numai adunarea generală a membrilor societății poate înceta din timp atribuțiile acestuia. Președintele consiliului HOA își poate exercita atribuțiile pe bază de voluntariat sau pe bază profesională. În acest din urmă caz, consiliul HOA încheie un contract de muncă cu acesta. Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari are următoarele atribuții:

• - asigură implementarea deciziilor consiliului de administrație;
• - dă instrucțiuni și ordine tuturor funcționarilor parteneriatului, a căror executare este obligatorie pentru aceste persoane;
• - actioneaza fara imputernicire in numele societatii;
• - semnează documente de plată și efectuează tranzacții care, în condițiile legii, statutului societății, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului societății sau a adunării generale a membrilor societății;
• - elaboreaza si supune spre aprobare adunarii generale a membrilor societatii regulamentul intern al societatii in raport cu salariatii.

Prin hotărârea adunării generale a membrilor parteneriatului, în locul comisiei de audit poate fi ales un auditor. Comisia de audit, aleasă în număr mai mare de două persoane, este obligată să aleagă un președinte dintre membrii săi. Alegerea președintelui comisiei de cenzori este consemnată într-un protocol, care se păstrează în gestiunea evidenței asociației de proprietari.

Pentru fiecare adunare generală a membrilor HOA, comisia de audit (auditorul) prezintă o concluzie cu privire la estimarea veniturilor și cheltuielilor pentru anul corespunzător al parteneriatului și un raport privind activitățile financiare și valoarea plăților și contribuțiilor obligatorii, precum și rapoarte privind activitățile sale.

Comisia de Audit (auditorul) trebuie să efectueze audituri programate ale activităților financiare și economice ale asociației de proprietari cel puțin o dată pe an și, de asemenea, are dreptul de a efectua audituri neprogramate, dacă nu se prevede altfel în cartă.

Sursele din care se formează fondurile asociației de proprietari constau în:

• - plăți obligatorii, intrare și alte contribuții ale membrilor asociației.
• - venituri din activitățile economice ale parteneriatului
• - subvenții pentru asigurarea exploatării proprietății comune într-un bloc de locuințe, efectuarea de reparații curente și majore, asigurarea anumitor tipuri de utilități și alte subvenții, dacă aceste fonduri sunt prevăzute de lege;
• - alt venit.

O HOA are dreptul de a se angaja în activități antreprenoriale numai în măsura în care servește la atingerea scopurilor pentru care a fost creat.

Orice proprietar de spații (rezidențiale și nerezidențiale) dintr-un bloc de apartamente poate fi membru al HOA.

Devenirea membru al unei HOA este posibilă la stabilirea unui astfel de parteneriat sau prin depunerea unei cereri.

Proprietarul spațiilor dintr-o clădire de locuințe devine membru al societății din momentul depunerii cererii la consiliul societății.

Calitatea de membru în HOA încetează din momentul depunerii unei cereri de părăsire a membrilor parteneriatului sau din momentul în care drepturile de proprietate ale membrului parteneriatului asupra spațiilor dintr-un bloc de locuințe sunt reziliate.

Încetarea drepturilor de proprietate ale unui membru HOA asupra spațiilor dintr-un bloc de apartamente este posibilă în următoarele cazuri:

• - Prin decizia tribunalului;
• - la înstrăinarea spațiilor;
• - în caz de pierdere sau distrugere a localului;
• - la abandonarea proprietatii.

Datorită faptului că spațiile dintr-o clădire de apartamente pot aparține mai multor proprietari în proprietate comună, fiecare participant la proprietate comună are dreptul de a deveni membru al HOA.

Un membru al parteneriatului are dreptul:

• - dispune în mod independent de spațiile care îi aparțin;
• - participa la adunarea generala a membrilor societatii si voteaza personal sau prin reprezentant imputernicit prin imputernicire;
• - să aleagă și să fie ales în organele de conducere ale parteneriatului și organul de control al acesteia;
• - să primească informații despre activitățile organelor de conducere ale parteneriatului, atât în ​​mod independent, cât și prin organele sale de control;
• - să demisioneze voluntar din calitatea de membru al parteneriatului;
• - să apeleze la instanță decizia adunării generale a membrilor asociației sau decizia consiliului de administrație al parteneriatului, care nu respectă legislația Federației Ruse și încalcă drepturile și interesele acesteia protejate de lege;
• - face propuneri pentru îmbunătățirea activităților parteneriatului, eliminarea deficiențelor în activitatea organelor acestuia;
• - desfășura activități comerciale în spațiile deținute de el, în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, sanitare, de securitate la incendiu și alte reguli și reglementări;
• - să solicite parteneriatului să încheie acorduri plătite cu terți în interesul său și pe cheltuiala sa, precum și, la instrucțiunile sale, să efectueze plăți în temeiul acordurilor încheiate;
• - exercita alte drepturi care nu sunt interzise de legislația Federației Ruse.

Un membru al parteneriatului este obligat:

• - ingrijeste proprietatea comuna a unui bloc de locuinte, amenajari peisagistice din zona locala si spatii verzi;
• - menține spațiile care îi aparțin în stare corespunzătoare, prevenind gestionarea defectuoasă a acestuia, respectarea drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor, regulile de utilizare a spațiilor de locuit, întreținerea unei clădiri rezidențiale și a zonei locale, reguli pentru întreținerea proprietății comune;
• - să folosească spațiile care îi aparțin în conformitate cu scopul propus;
• - să îndeplinească cerințele statutului, hotărârilor adunării generale a membrilor societății, consiliului societății;
• - nu incalca drepturile altor proprietari;
• - suporta sarcina intretinerii spatiului detinut, proprietate comuna;
• - plata la timp a cotizațiilor de membru, taxelor și plăților obligatorii: taxe pentru locuințe și utilități;
• - anunțați cu promptitudine parteneriatul sau organizația de conducere (managerul) autorizată de aceasta despre absența dumneavoastră temporară de la locul de reședință, precum și despre numărul de cetățeni care locuiesc efectiv în sediul său sau lucrează în acesta;
• - efectuează, pe cheltuiala proprie, întreținerea și repararea spațiilor care îi aparțin și a utilajelor aflate în interiorul acestuia, care nu sunt legate de proprietate comună;
• - să permită în sediul funcționarilor parteneriatului, organizației manageriale (managerului), întreprinderilor și organizațiilor care au dreptul de a efectua lucrări la instalațiile electrice, termice, gaze, alimentare cu apă și canalizare pentru a efectua întreținere preventivă, eliminarea accidentelor, inspectarea ingineriei echipamente, dispozitive de măsurare și control;
• - participa la evenimentele organizate de parteneriat;
• - participa la adunările generale ale membrilor parteneriatului;
• - ia măsurile necesare pentru a preveni deteriorarea proprietății comune;
• - să respecte alte cerințe stabilite de adunarea generală a membrilor parteneriatului.

Orașul Moscova urmărește o politică de creare a condițiilor pentru organizarea și funcționarea eficientă a asociațiilor de proprietari (HOA), ca modalitate de a gestiona un bloc de locuințe care realizează cel mai pe deplin drepturile și responsabilitățile proprietarilor de spații de a gestiona o astfel de clădire.

Decizia de a crea un HOA este luată de proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente în cadrul adunării lor generale.

În zona Lyublino, lucrările la crearea unei HOA au fost în desfășurare din 2007. Lucrările au fost efectuate în conformitate cu următoarele acte normative:

• - Decretul Guvernului de la Moscova din 22 mai 2007 nr. 398-PP „Cu privire la programul de sprijinire și dezvoltare a asociațiilor de proprietari, cooperativelor de locuințe și construcții de locuințe din orașul Moscova pentru 2007-2009 și sarcini pentru 2010” ,
• - Ordinul Prefectului Sectorului Administrativ Sud-Est din 08.07.2007 nr. 1635 „Cu privire la aprobarea Listei de adrese a clădirilor de locuit în care sunt prealabile înființarea asociațiilor de proprietari în anul 2007”;
• - Reglementări de interacțiune a Întreprinderii Unitare de Stat „Centrul de Asistență în Administrarea Blocurilor de Apartamente și Certificarea Spațiilor” și

autoritățile executive teritoriale pentru implementarea Programului de sprijin și dezvoltare a asociațiilor de proprietari, a cooperativelor de locuințe și de construcții de locuințe din orașul Moscova pentru anii 2007-2009.

În cadrul acestor Regulamente, guvernul raional a organizat activități de informare cu locuitorii caselor incluse în programul de creare a HOA. Lucrarea s-a desfășurat prin întâlniri cu grupuri de inițiativă de rezidenți, la întâlniri cu bătrânii din case, prin postarea și actualizarea constantă a informațiilor pe avizierele din case, postarea de articole în ziarul „My Lyublino”, distribuirea de broșuri, scrisori de informare semnate de către şef al consiliului.

Au fost selectate grupuri de inițiativă de rezidenți ai caselor și scrisori de informare despre beneficiile creării unui HOA au fost distribuite proprietarilor de case din case pentru a crea un HOA.

În conformitate cu Decretul Guvernului Moscovei nr. 398, pentru a oferi asistență practică proprietarilor de proprietăți în organizarea HOA-urilor în clădirile districtuale, specialiștii de la Întreprinderea Unitară de Stat „Centrul de Asistență în Managementul Blocurilor de Apartamente și Certificarea Spațiilor” lucrează, cărora li se încredințează aceste funcții.

Începând cu 1 mai 2008, din 56 de HOA, HOA-urile au fost incluse în Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice la 7 adrese:

• - Krasnodarskaya, 60 de ani
• - Lyublinskaya, 113a
• - Mareșalul Baghramyan, 8 ani
• - Parcul Maryinsky, 41-2
• - Novorossiyskaya, 16 ani
• - Sovkhoznaya, 18-2
• - Kubanskaya, 12-3

Pentru celelalte 49 de clădiri, documentele au fost depuse pentru înregistrarea HOA la Inspectoratul Interdistrict din Moscova al Serviciului Fiscal Federal pentru Moscova.

La crearea unui HOA în 2008, lucrările la crearea unui HOA au fost efectuate ținând cont de Decretul Guvernului de la Moscova nr. 1032 din 4 decembrie 2007 „Cu privire la programul țintă al orașului pentru revizuirea clădirilor de apartamente din orașul Moscova „Pentru proprietarii responsabili - o casă renovată” pentru 2008-2014.

Acest program a fost elaborat pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor orașului de a elimina subrepararea fondului de locuințe care s-a acumulat în ultimii ani în condiții de finanțare insuficientă.

În primul rând, casele în care au fost create HOA cu o formă mixtă de proprietate (municipală) sunt selectate pentru reparații majore selective. Construită înainte de 1991 (inclusiv) cu planșee din beton armat, cu un număr de etaje de 6 etaje și mai sus, a căror stare tehnică este satisfăcătoare și parțial nesatisfăcătoare.

Din 2009, reviziile complete și selective sunt efectuate numai dacă proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente pun în aplicare o decizie a adunării generale de a crea o HOA sau o altă asociație de proprietari de spații.

În districtul Lyublino, HOA au fost create în 68 de clădiri rezidențiale din district în 2008. Atunci când sunt incluse în listele de adrese, guvernul raional a luat în considerare includerea clădirilor rezidențiale în planul selectiv de reparații capitale în conformitate cu programul țintă a orașului pentru repararea capitală a blocurilor de locuințe.

În prezent, se lucrează în mod obișnuit pentru distribuirea notificărilor și colectarea deciziilor de la proprietarii de case în care este planificată crearea unui HOA pentru clădiri. Începând cu 05.01.2008: din 68 de HOA planificate pentru crearea în 2008, documentele pentru 29 de clădiri au fost transferate la Întreprinderea Unitară de Stat „Centrul...” pentru depunerea la înregistrarea HOA.

Programul adoptat pentru sprijinirea și dezvoltarea asociațiilor de proprietari pentru anii 2007-2009, aprobat prin Hotărârea Guvernului de la Moscova din 22 mai 2007 și alte documente ale Guvernului de la Moscova, prevede următoarele măsuri principale de sprijinire a HOA:

• 1) efectuarea, cu prioritate, de reparații majore la blocurile de locuințe în care au fost create HOA;
• 2) acordarea de subvenții bugetare către HOA pentru întreținerea și repararea locuințelor administrate de acestea în același mod și cuantum ca pentru direcțiile unui singur client (DEZ);
• 3) furnizarea de spații nerezidențiale către HOA pentru a-și organiza activitățile pe o bază necompetitivă și la o rată minimă de închiriere, inclusiv prin transferarea spațiilor rezidențiale eliberate de la primul etaj, care sunt proprietatea orașului Moscova, către non- -stocul rezidential;
• 4) determinarea, cu prioritate, a limitelor terenurilor aflate sub blocurile de locuințe administrate de HOA și înscrierea acestora în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor;
• 5) desfășurarea activităților de creare a unui HOA pe cheltuiala fondurilor bugetare;
• 6) instruire gratuită pentru președinții HOA și grupurile de inițiativă cetățenească.

Luând în considerare toate aspectele majore ale HOA, putem evidenția multe avantaje ale acestei forme de management:

• 1) Capacitatea de a influența rezolvarea problemelor. Avantajele neîndoielnice includ faptul că prin această formă de management, proprietarii de case sunt direct implicați în rezolvarea problemelor cheie. Adunarea generală a camarazilor este cel mai înalt organ de conducere din HOA. Codul Locuinței include o gamă largă de probleme aflate în atribuțiile adunării generale a membrilor HOA.
• 2) Ordinea si curatenia locuintei tale. Casa, intrările și liftul vor deveni, fără îndoială, mai bine îngrijite și mai curate. Dar numai sub condiția creării și funcționării competente a HOA. Pentru a face acest lucru, HOA are posibilitatea de a selecta independent o companie de operare și de a controla calitatea muncii sale. Puteți încerca să rezolvați toate problemele cu ajutorul HOA și să vă angajați propriul personal de service.
• 3) Capacitatea de a reduce cheltuielile rezidenților prin activitățile economice ale HOA. În conformitate cu art. 152 din Codul locuinței al Federației Ruse, o asociație de proprietari se poate angaja în următoarele tipuri de activități economice:
• 1) întreținerea, exploatarea și repararea imobilelor dintr-un bloc de locuințe;
• 2) construirea de spații suplimentare și proprietate comună într-un bloc de locuințe;
• 3) închirierea, închirierea unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe.

Toate veniturile din activități comerciale sunt folosite pentru plata cheltuielilor generale sau trimise către fonduri speciale.

Dacă casa are spații nerezidențiale, parteneriatul are dreptul de a le închiria. Dar aceasta este mai degrabă excepția decât regula: de obicei, toate spațiile nerezidențiale au proprii lor proprietari. Dar în ceea ce privește subsolurile și etajele tehnice superioare - aici HOA își poate arăta imaginația și își poate găsi un chiriaș. Chiar și folosirea pereților exteriori ai casei tale poate genera venituri. Pe fațadă pot fi amplasate afișe publicitare etc. Și asta oferă și un venit considerabil, care poate fi cheltuit pentru îmbunătățirea zonei locale sau repararea intrărilor.

HOA au și dezavantaje:

• 1) Opinia majorității este mai importantă. În conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse, numărul de membri ai asociației de proprietari trebuie să depășească 50% din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Adică, dacă majoritatea locuitorilor casei doresc să creeze un HOA, atunci opiniile celorlalți nu sunt luate în considerare. Astfel de cetățeni vor trebui să se împace cu starea de lucruri.
• 2) Plăți mai mari. Acesta este cel mai popular motiv pentru atitudinile negative față de HOA. HOA trebuie să plătească taxe de membru obligatorii. La urma urmei, pe lângă utilități, trebuie să plătiți pentru munca organelor de conducere, un contabil, un avocat etc. De asemenea, sunt necesare fonduri pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.
• 3) Lipsa de inițiativă, neînțelegerea și lenea cetățenilor noștri. Pentru a rezolva problema, este necesară convocarea unei reuniuni a membrilor HOA. Un lucru este să aduni locuitorii unui imobil cu 10-15 apartamente. Și este complet diferit pentru locuitorii unei clădiri de 200-300 de apartamente. Poate fi foarte dificil să aduni toți membrii HOA la un anumit moment și într-un anumit loc pentru a rezolva problemele globale. Unii oameni nu pot veni, iar alții pur și simplu nu vor să-și piardă timpul liber participând la întâlniri.

Lucru de curs

„Departamentul Municipal de Locuințe și Servicii Comunale”

Introducere

1. Analiza stării locuințelor și serviciilor comunale

Concluzie

Bibliografie

Introducere

Locuința și serviciile comunale sunt o sferă importantă a vieții societății umane. Fără funcționarea sa eficientă, este imposibil să se asigure condiții normale de viață. Sistemul de locuințe și servicii comunale trebuie să funcționeze fără probleme, în mod constant și ținând cont de cerințele populației care plătesc pentru serviciile relevante. Relevanța temei lucrării de curs constă în faptul că astăzi locuințele și serviciile comunale rămân încă un domeniu care a fost puțin afectat de transformările pieței. Peste 45% din cheltuielile curente ale companiilor de utilități sunt finanțate prin subvenții bugetare; afaceri și investiții private în industrie.

Gestionarea locuințelor și a serviciilor comunale astăzi este imposibilă fără munca eficientă a Direcției unui singur client pentru gestionarea fondului de locuințe și a teritoriilor adiacente. Timpul impune Direcțiilor unui singur client nevoia de a trece de la executarea formală a solicitărilor rezidenților la stăpânirea funcțiilor unei societăți de management, atunci când viața unei întreprinderi este direct dependentă de calitatea și furnizarea la timp a locuințelor și a serviciilor comunale. rezidenților, precum și îmbunătățirea stării tehnice a locuințelor. În străinătate, o astfel de companie gestionează efectiv fondul de locuințe, ghidată de considerente de maxim beneficiu pentru proprietar, și acționează ca reprezentant autorizat al acestuia. Dar companiile rusești sunt încă limitate la cadrul în care au funcționat predecesorii lor.

Necesitatea unor transformări radicale în locuințele și serviciile comunale, unde se împletesc cele mai importante legături socio-economice ale societății, a devenit evidentă încă de la începutul anilor 90. Întrucât industria include întreprinderi ale căror activități sunt direct legate de satisfacerea nevoilor populației de locuințe și utilități, ea însăși are un impact uriaș asupra situației economice din țară și, mai ales, asupra formării bugetelor municipale.

Din cauza finanțării cronice și în continuă scădere a industriei, devine imposibil să se ofere populației servicii de calitate, ceea ce duce în cele din urmă la scăderea anuală a volumelor de reparații și utilități de locuințe.

Numeroase probleme ale industriei, alături de principiul rezidual al finanțării acesteia, restricții stricte asupra construcțiilor noi, împreună cu cerințele de îmbunătățire a calității serviciilor oferite, au dus la degradarea și stagnarea acesteia.

În situația dificilă actuală, centrul de greutate al transformărilor economice se deplasează către reformarea industriei de locuințe și servicii comunale, inclusiv restructurarea construcțiilor de locuințe și a fondului de locuințe pe tip de proprietate, surse de finanțare etc.

Scopul lucrării de curs este identificarea problemelor în managementul locuințelor și serviciilor comunale pe baza caracteristicilor acestuia și oferirea de recomandări pentru reformarea sistemului de locuințe și servicii comunale.

Pentru atingerea acestui scop, studiul a identificat următoarele sarcini: studii teoretice ale mecanismului economic de reformare a industriei locuințelor și serviciilor comunale, ca una dintre cele mai importante și complexe părți ale economiei moderne;

identificarea modalităților de rezolvare a problemei reformării sistemului existent de locuințe și servicii comunale;

analiza situației actuale a industriei locuințelor și serviciilor comunale ca sistem organizațional și economic complex din Rusia și regiunea Nijni Novgorod.

Obiectul studiului îl constituie sistemul de locuințe și servicii comunale, inclusiv legăturile sale structurale, unite prin conexiuni tehnologice, piața serviciilor și sistemul de management. Subiectul studiului este problema gestionării și reformei sistemului de locuințe și servicii comunale.

1. Analiza stării locuințelor și serviciilor comunale

1.1 Starea locuințelor și a serviciilor comunale în perioada modernă

Locuința și serviciile comunale reprezintă un complex de subsectoare care asigură funcționarea infrastructurii inginerești a diferitelor clădiri din așezări, creând confort și confort pentru cetățeni de a locui și de a sta în ele, oferindu-le o gamă largă de locuințe și servicii comunale.

Locuința și serviciile comunale înseamnă mult, în special:

Alimentare cu apă - instalarea și repararea conductelor de apă, captarea apei, purificarea și livrarea apei către blocuri de apartamente și unități industriale, incl. pentru încălzirea ulterioară pentru alimentarea cu apă caldă și nevoile de încălzire. Canalizare - eliminarea apelor uzate.

Furnizare de căldură - asigurarea furnizării de apă caldă și căldură a locuitorilor, asigurarea funcționării cazanelor și centralelor termice. Întreruperea muncii poate provoca o criză de combustibil și energie.

Reparații majore ale clădirilor, reparații curente ale sistemelor și sistemelor (cladirilor) interne de inginerie generală a clădirilor.

Colectarea, îndepărtarea și eliminarea deșeurilor și multe altele.

Astăzi, sistemul de locuințe și servicii comunale, moștenit din perioada de dezvoltare a economiei planificate, este extrem de ineficient și costisitor. Menținerea acestui sistem în forma sa actuală este nesustenabilă nici pentru consumatorii de locuințe și servicii comunale, fie pentru sistemul bugetar. Aici apar problemele în această industrie. Starea de criză a sectorului locuințelor și serviciilor comunale se caracterizează prin subvenționarea industriei și o situație financiară nesatisfăcătoare, costuri ridicate, lipsa stimulentelor economice pentru reducerea costurilor de producere a utilităților, un mediu competitiv subdezvoltat și, în consecință, un grad ridicat de amortizare a mijloacelor fixe, funcționare ineficientă a întreprinderilor, pierderi mari de energie și apă, alte resurse. Fondurile proprii necesare pentru funcționarea fiabilă și durabilă a complexului de locuințe și servicii comunale în forma sa actuală nu sunt disponibile separat pentru niciuna dintre părțile interesate: statul, autoritățile locale, întreprinderile și populația. Prin urmare, pentru a scoate sectorul locuințelor și serviciilor comunale din criză, este necesară punerea în comun a fondurilor tuturor părților interesate.

1.2 Managementul locuințelor și serviciilor comunale și problemele emergente

Punctul fundamental în abordarea organizării managementului locuințelor și serviciilor comunale este crearea unei Societăți de Administrare. Societatea de administrare trebuie să fie subiect de relații de piață. În stadiul de apariție a relațiilor economice în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, în vederea distrugerii monopolului și dezvoltării relațiilor contractuale în acest domeniu, și în conformitate cu legislația în vigoare, cea mai eficientă formă organizatorică și juridică pentru Societatea de Administrare este Instituția Municipală. .

Se recomandă împărțirea activelor fixe din sectorul locuințelor și serviciilor comunale în trei grupuri:

fondul locativ;

fonduri de tehnologie;

active de producție;

Fondul de locuințe include imobile cu drepturi de proprietate, folosință și dispoziție stabilite în limitele limitelor

proprietăți, inclusiv: terenuri și clădiri rezidențiale cu spații rezidențiale și nerezidențiale strâns legate de acestea, anexe, spații verzi cu ciclu de dezvoltare pe termen lung; cladiri rezidentiale, apartamente, alte spatii rezidentiale in cladiri rezidentiale si alte cladiri, potrivite pentru rezidenta permanenta si temporara; structuri și elemente de infrastructură inginerească a sectorului locativ.

Fondurile tehnologice includ infrastructura inginerească (rețele, centrale termice, stații de pompare, instalații de epurare, prize de apă etc.).

Activele de producție constau din instalații care furnizează servicii activelor din primul și al doilea grup. Acestea includ garaje, ateliere, clădiri administrative și industriale și altele asemenea.

Proprietarul unităților de utilități publice poate transfera aceste fonduri pentru management economic sau management operațional către organizații locative și comunale. Domeniile sectorului locuințelor și serviciilor comunale diferă semnificativ în abordările lor cu privire la formarea unor metode și mecanisme eficiente de management economic pentru reducerea costurilor. Acestea pot fi împărțite în două grupe în funcție de posibilitatea de a crea un mediu competitiv:

locuințe;

utilitati publice.

Pe parcursul mai multor ani de reforme economice, proprietatea de stat și municipală a mijloacelor de producție a încetat în esență să mai facă obiectul managementului sectorial. În sectorul locuințelor și serviciilor comunale, aceste procese au început să aibă loc în mod deosebit de intens în cadrul punerii în aplicare a rezoluției Consiliului Suprem al Federației Ruse din 27 decembrie 1991 nr. 3020-1 „Cu privire la delimitarea proprietății de stat în federale, de stat ale Federației Ruse și proprietate municipală.” În prezent, aproape toate bunurile imobiliare de locuințe și servicii comunale sunt proprietate municipală. Prin urmare, un rol uriaș în reformarea acestui domeniu este atribuit guvernelor locale. Organismele administrației publice locale, în calitate de proprietari de locuințe și facilități de servicii comunale, sunt obligate să formuleze o politică socială și financiară unitară în domeniul locuințelor și serviciilor comunale pe teritoriul municipiului.

Sistemul de management al locuințelor și serviciilor comunale ar trebui să se bazeze pe împărțirea rațională a funcțiilor și organizarea relațiilor dintre proprietar-proprietar, organizația de management, contractori de diferite forme de proprietate care asigură întreținerea fondului de locuințe și a infrastructurii de inginerie și organism abilitat să exercite controlul de stat asupra prestării de locuințe și servicii comunale de calitatea cerută, pentru utilizarea și siguranța fondului locativ, indiferent de proprietatea acestuia. Atunci când alegeți o opțiune de management, este indicat să vă ghidați după principiul acordării dreptului proprietarului - proprietarului casei de a decide cine va întreține proprietatea pe care o deține și o va administra.

Una dintre principalele probleme sociale, care a fost și rămâne în centrul atenției speciale în formarea relațiilor de piață în Federația Rusă, este implementarea transformărilor (reformelor) și construirea mecanismelor de piață în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Astăzi putem deja concluziona că perioada trecută a confirmat corectitudinea și eficacitatea modalităților de reformare a sectorului locativ și al serviciilor comunale alese de stat la începutul anilor '90. Prin urmare, este foarte important să continuăm să lucrăm pentru restabilirea ordinii în sectorul locativ și al serviciilor comunale. Fără aceasta, funcționarea eficientă a industriei este imposibilă. Sensul reformelor aflate în desfășurare este reducerea costurilor de producere a locuințelor și a serviciilor comunale, crearea unui sistem fiabil de protecție socială a populației și garanții.

Astăzi, locuințele și serviciile comunale din multe regiuni se confruntă cu mari dificultăți și sunt cu mult în urmă cerințelor moderne. Unul dintre principalele motive pentru aceasta este lipsa fondurilor alocate de la bugete la toate nivelurile, precum și neplățile larg răspândite și plata la timp a locuințelor și a serviciilor comunale de către populație. Și investițiile ocolesc această industrie. Și totuși, cea mai importantă problemă, „formatoare de criză”, este structura de management existentă a locuințelor și a serviciilor comunale. Lipsa specialiștilor în management și marketing împiedică dezvoltarea unui mediu competitiv în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Combinația acestor doi factori - lipsa fondurilor și a managerilor calificați - combinată cu o bază științifică, tehnică și de producție depășită din punct de vedere moral și fizic duce la costuri ridicate și, în consecință, la costuri ridicate ale serviciilor, ceea ce, la rândul său, duce la lipsa -plati.

De regulă, administrația municipală acționează în numele proprietarilor fondului locativ municipal. Proprietarii privați sunt reprezentați de persoane juridice și persoane fizice care dețin fond de locuințe, asociații de proprietari sau alte organizații care unesc proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale din clădiri rezidențiale (condominii).

Separarea funcțiilor proprietarului fondului locativ de activitățile economice de administrare și întreținere a acestuia este deosebit de importantă pentru fondul locativ municipal. Este necesar să se oprească practica actuală atunci când administrațiile locale, reprezentate de diviziile lor structurale, îndeplinesc funcții economice în gestionarea fondului de locuințe.

Autoritatea locală, în calitate de proprietar al fondului de locuințe, trebuie să asigure:

· respectarea cerințelor de reglementare și tehnice pentru întreținerea și utilizarea infrastructurii de locuințe și comunale;

· asigurarea nivelului necesar de finanțare pentru întreținerea imobilelor deținute de acesta;

· încheierea de contracte de închiriere socială, închiriere sau închiriere a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din fondul locativ deținut de acesta;

· încheierea unui acord cu o organizație selectată (creată) pentru gestionarea fondului locativ municipal;

· asigurarea monitorizării sistematice a implementării contractelor de executare a lucrărilor necesare pentru asigurarea siguranței fondului locativ, a parametrilor volumului și calității locuințelor prestate și a serviciilor comunale.

Societatea de administrare trebuie să asigure:

· menținerea în stare corespunzătoare și dezvoltarea imobilelor acceptate de la proprietar pentru administrare în conformitate cu cerințele proprietarului și standardele de calitate ale statului pentru furnizarea de locuințe și servicii comunale;

· fluxuri financiare.

Deci, problemele managementului locuințelor și serviciilor comunale sunt lipsa de fonduri, personal calificat, căutarea constantă a surselor alternative de finanțare, nevoia de a atrage afaceri private, care trebuie să fie interesate de rezolvarea problemelor de reformare a locuințelor și serviciilor comunale. sistem.

2. Rezolvarea problemelor de reformă a locuințelor și serviciilor comunale

2.1 Analiza progresului reformei locuințelor și serviciilor comunale

Problema reformării locuințelor și serviciilor comunale din țară este cea mai importantă problemă de politică socială și economică în prezent. Reforma ar trebui să îmbunătățească starea fondului de locuințe, calitatea serviciilor oferite populației, să îi protejeze drepturile și interesele legale, să sporească eficiența industriei în ansamblu și să asigure trecerea de la subvențiile bugetare la plata integrală a locuințelor și a serviciilor comunale. de către consumatori, inclusiv de către populație.

În conformitate cu Decretul președintelui Federației Ruse din 2 aprilie 1997 nr. 425 „Cu privire la reforma locuințelor și a serviciilor comunale în Federația Rusă”, a fost elaborat „Programul pentru reformarea locuințelor și a serviciilor comunale în regiunea Kaliningrad”. și aprobat în 1997.

Principalele obiective ale Programului de reformă au fost:

îmbunătățirea sistemului de management al locuințelor și serviciilor comunale din regiune;

dezvoltarea unui mediu concurenţial în prestarea serviciilor publice, trecerea la un sistem de relaţii contractuale;

îmbunătățirea sistemului de plată pentru locuințe și servicii comunale și protecție socială, eficientizarea sistemului de prestații.

Problema-cheie a acesteia la organizarea managementului locuințelor și proprietății comunale este îmbunătățirea relațiilor contractuale și a mecanismului financiar în special: încasarea facturilor de utilități, acordarea de subvenții și beneficii. În prezent, serviciile de subvenție sunt create separat, dar în activitatea lor folosesc o singură bază de date privind fondul de locuințe, chiriași, beneficii, i.e. aproape toate datele care sunt utilizate pentru a calcula costul locuințelor și utilităților. Dezvoltarea și implementarea unui sistem unificat de colectare a plăților pentru locuințe și utilități de la populație și acordarea de subvenții va reduce costurile bugetare pentru existența a două servicii și va automatiza procesul, care, la rândul său, va optimiza procesul de colectare în sine în termeni de timp. și volum.

Documentele de reglementare care reglementează împărțirea funcțiilor proprietarului, managementului și serviciilor în sectorul locuințelor și serviciilor comunale la nivel municipal, în conformitate cu conceptul reformei locuințelor și serviciilor comunale din Federația Rusă, nu sunt în prezent adoptate pe deplin în nicio municipalitate. .

În unele municipalități, funcțiile Serviciului Clienți sunt atribuite în mod oficial întreținerii locuințelor sau întreprinderilor diversificate de locuințe și servicii comunale, ceea ce duce la combinarea funcțiilor de client și antreprenor pentru activitățile de producție pe care le desfășoară și, prin urmare, încalcă esența locuinței și reforma serviciilor comunale. În același timp, trebuie menționat că serviciile deja create pentru clienți nu rezolvă întotdeauna eficient problemele cu care se confruntă. În cea mai mare parte, acest lucru se explică prin lipsa calificărilor necesare și a experienței de muncă în rândul angajaților, lipsa de informații cu privire la cadrul de reglementare și, uneori, printr-o abordare nu complet corectă în alegerea formelor și metodelor de organizare a activităților lor.

În alte municipalități, funcțiile de proprietar și client sunt îndeplinite de diviziile structurale ale organului administrației publice locale. Acest lucru încalcă principiul relațiilor de piață - separarea acestor funcții, deoarece nu există posibilitatea de a trece la relații contractuale în locuințe și servicii comunale și, prin urmare, de a crea condiții pentru concurență și investiții.

2.2 Crearea de mecanisme economice în locuințe și servicii comunale

Care sunt mecanismele de piață pentru funcționarea sectorului locativ? Specificul sectorului locativ este că subdezvoltarea relaţiilor concurenţiale în acest domeniu este cauzată, în primul rând, de structura economică costisitoare a menţinerii fondului de locuinţe şi a sistemului de management administrativ care s-a dezvoltat în perioada premergătoare pieţei.

Crearea unui mediu competitiv în sectorul locativ depinde în mod esențial de împărțirea eficientă a funcțiilor și de formarea relațiilor contractuale între proprietarii fondului de locuințe (sau organizațiile autorizate să acționeze în numele proprietarului), companiile de administrare și contractorii de locuințe.

Una dintre cele mai importante și cheie condiții pentru formarea unei noi politici economice în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, care să asigure protecția intereselor consumatorilor, garantarea calității serviciilor și distrugerea monopolismului, este restructurarea managementului municipalității. locuințe și proprietate comunală, de ex. crearea „Serviciului Clienți” care s-a discutat (societatea municipală de administrare) ca subiect al economiei de piață pentru gestionarea locuințelor municipale și a dotărilor de servicii comunale. Cea mai importantă condiție pentru reformarea sectorului locuințelor și serviciilor comunale este politica de prețuri și tarife în această industrie.

Astăzi, nivelul real de plată a populației pentru locuințe și servicii comunale nu a fost stabilit în nicio formațiune municipală a regiunii. Există o mare variație a costurilor locuințelor și serviciilor comunale între municipalități, deoarece tarifele sunt aprobate de autoritățile locale, de regulă, fără o justificare economică adecvată. Totodată, nu se iau măsuri pentru reducerea costurilor locuințelor și serviciilor comunale. Tarifele pentru locuințe și serviciile comunale s-au transformat de la justificate economic la politice la scară locală.

Cel mai semnificativ și mai tipic dezavantaj al sistemului existent de reglementare a tarifelor este acela că municipalitățile, fiind proprietarii proprietății întreprinderilor municipale, nu formulează înaintea acestora din urmă scopurile activităților lor (aproape orice întreprindere municipală nu are atât o producție). și un program de investiții). Lipsa țintelor pentru companiile de utilități publice duce la faptul că relațiile dintre întreprinderile de locuințe și servicii comunale și municipalitate capătă un caracter administrativ, iar granițele de responsabilitate pentru furnizarea de servicii publice populației sunt estompate.

Practica arată că, în marea majoritate a cazurilor, formarea tarifelor are loc prin adăugarea unui anumit procent de rentabilitate la costul estimat. Evident, o astfel de formulă de determinare a tarifelor („costuri +”) nu stimulează întreprinderile să reducă costurile, deoarece profitul inclus in tarif este direct proportional cu costurile intreprinderii si intr-o astfel de situatie intreprinderea este interesata de cresterea costurilor.

Nu este neobișnuit ca tariful să nu includă toate componentele legate de prestarea serviciilor de utilități. De exemplu, de multe ori structura tarifară nu include fondurile necesare pentru întreținerea dispozitivelor și unităților de contorizare și consumul de utilități.

Tarifele sunt stabilite pentru o perioadă nedeterminată, ceea ce creează o situație de incertitudine economică atât pentru întreprindere, cât și pentru consumatori. În practică, este posibil ca tarifele să nu fie revizuite timp de 3 sau mai mulți ani, în ciuda creșterilor evidente ale inflației. Toate acestea conduc la faptul că companiile de utilități se află într-o situație de subfinanțare cronică atât a activităților lor curente, cât și a programelor de actualizare a mijloacelor fixe. Procesul de stabilire a tarifelor este extrem de politizat, deoarece afectează interesele populației care locuiește pe teritoriul municipiului. Deciziile privind modificarea tarifelor sunt luate ținând cont de alegerile viitoare, iar problemele de finanțare a activităților utilităților municipale trec în plan secund.

2.3 Funcțiile unei entități economice

La organizarea managementului locuințelor și serviciilor comunale este necesar să se selecteze un antreprenor care să execute lucrări și să furnizeze resurse pentru a furniza servicii de locuințe și utilități pentru fondul de locuințe care i-a fost încredințat pentru administrare. Dacă este fezabil din punct de vedere economic, aceste lucrări pot fi efectuate chiar de Societatea de Administrare (în localitățile mici). Încheiați contracte cu antreprenori selectați pe bază de concurență pentru a efectua lucrări și pentru a furniza resurse de o anumită cantitate, calitate și cost. Asigurarea unui sistem de monitorizare a implementării contractelor; organizează încasarea plăților pentru locuințe și servicii comunale.

Atunci când se formează sau se selectează o organizație care va asigura administrarea proprietății în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, proprietarul trebuie să fie ghidat de următoarele considerații:

· Societatea de administrare trebuie să fie subiect al unei economii de piaţă.

· Societatea de administrare ar trebui să se concentreze maxim pe satisfacerea nevoilor chiriașilor și proprietarilor de locuințe în ceea ce privește furnizarea de locuințe și servicii comunale.

· Societatea de management și personalul acesteia trebuie să fie interesați, inclusiv financiar, de calitatea muncii lor.

Această orientare poate fi realizată prin alegerea unor mecanisme organizatorice, juridice și financiare adecvate. Funcțiile Societății de Administrare a fondului locativ pot fi îndeplinite de o entitate de orice formă organizatorică și juridică (asociații de proprietari, asociații de proprietari de ansambluri locative pentru tineri, cooperative de construcții și altele). Este foarte important ca Societatea de Administrare să fie deținătoarea soldului fondului de locuințe, iar instalațiile de producție trebuie să fie transferate în conducerea economică a întreprinderilor. Pentru a gestiona locuințele municipale din regiunea Nijni Novgorod, se realizează prin autoritățile executive ale regiunii Nijni Novgorod autorizate de Guvernul regiunii Nijni Novgorod; dacă toate spațiile dintr-un bloc de apartamente sunt deținute de stat în regiunea Nijni Novgorod, gestionarea unor astfel de clădiri se realizează prin organizații de management determinate pe bază de concurență. (Legea „Cu privire la politica locuinței în regiunea Nijni Novgorod”. Adoptată de Adunarea Legislativă la 30 august 2007). Companiile de Administrare Municipală pot fi create sub forma unei Instituții Municipale. Managementul locuințelor este un domeniu potențial foarte competitiv. Creșterea atractivității acestui sector al economiei, inclusiv pentru capitalul privat, se va produce odată cu stabilirea unor relații contractuale reale în acesta.

Costurile furnizării serviciilor companiei de administrare trebuie incluse în costul locuințelor și serviciilor comunale. În următorii ani, este necesar să se facă o tranziție către gestionarea profesională a fondului de locuințe municipale pe baze competitive. În acest sens, este necesar să se elaboreze recomandări metodologice la nivel local și regional pentru dezvoltarea unui sistem de relații contractuale între proprietarul fondului locativ, organizația de management, întreprinderile contractante și furnizoare de resurse.

Organizarea gestionării profesionale a fondului locativ va asigura pe termen mediu o îmbunătățire a stării fondului locativ, iar pe termen lung - o reducere a costului locuinței și serviciilor comunale.

Sursa de fonduri investite în modernizarea fondului de locuințe poate fi o creștere a taxelor de locuințe ca urmare a îmbunătățirii condițiilor de viață. Sursa de fonduri pentru reparații majore este includerea în plățile pentru locuințe a deducerilor pentru reparațiile majore ale fondului de locuințe.

Pare indicat să se renunțe la practica existentă în unele municipalități de introducere a unui sistem de plăți directe pentru serviciile de utilități către întreprinderile furnizoare de resurse de locuințe și servicii comunale, deoarece o astfel de procedură de plată nu va permite niciodată potențialul investițional al economisirii resurselor în fondul de locuințe să fi realizat.

Crearea de condiții egale pentru atragerea organizațiilor de diferite forme de proprietate către gestionarea fondului locativ municipal necesită adoptarea unor hotărâri legale la nivel municipal. În prezent, de regulă, fondul locativ municipal este atribuit întreprinderilor unitare municipale aflate în gestiune economică sau instituțiilor municipale aflate în gestiune operațională. Raporturile contractuale dintre organizațiile de această formă juridică și municipalitate în acest caz sunt facultative. Fondul de locuințe se află în bilanțul acestor organizații, cu atât cota municipală, cât și cea privatizată din proprietatea comună a proprietarilor de spații de locuit.

Implicarea afacerilor private în gestionarea fondului locativ municipal exclude această formă de raport juridic. Pentru ca organizațiile de diferite forme de proprietate să aibă șanse egale de a gestiona fondul de locuințe municipale, trebuie schimbate raporturile juridice existente. Municipiul, în calitate de proprietar al fondului locativ (parte din acesta sub formă de apartamente neprivatizate), trebuie să încheie un acord cu societatea de administrare pentru gestionarea fondului locativ sub forma unui contract de furnizare a servicii cu plată. Acorduri similare pentru administrarea fondului de locuințe sunt încheiate de alți proprietari în acest bloc de locuințe. Ponderea municipalității în fondul de locuințe se află în bilanţul unui serviciu municipal de specialitate (societate de administrare municipală). Organizația de gestiune contabilizează fondul de locuințe care i-a fost transferat pentru administrare în contul său de bilanț. În acest caz, deținătorul soldului fondului locativ este societatea municipală de administrare.

La demonopolizarea sectorului locativ este indicat să se organizeze concursuri pentru lucrări de specialitate (întreținerea instalațiilor de lift, îndepărtarea gunoiului, montarea și întreținerea contoarelor de căldură și apă etc.).

Dezvoltarea concurenței în domeniul gestionării fondului de locuințe va avea un impact semnificativ asupra introducerii de noi tehnologii alternative în domeniul furnizării de energie termică și electrică, permițând deservirea unor grupuri relativ mici de consumatori. Acest lucru va contribui la dezvoltarea concurenței în sectorul furnizării de energie. Societatea de management va avea ocazia să ia în considerare opțiuni alternative - să-și creeze propria sursă locală de alimentare cu energie sau să utilizeze serviciile unui sistem centralizat de alimentare cu energie.

Specializarea centrelor de decontare numerar ar trebui să fie calculul prompt lunar al plăților de la populație, în funcție de consumul real de locuințe și servicii comunale. Aceasta presupune prezența unei baze informatice și de calcul specializate. Prin urmare, în orașele în care vor exista mai multe societăți de administrare, este indicat să se transfere funcțiile de efectuare a decontărilor pentru plăți de la populație, în condițiile unui acord contractual, către centre specializate de decontare numerar care colectează toate informațiile privind plățile efectuate de consumatori. către întreprinderile de locuințe și servicii comunale. În municipiile în care gestionarea fondului locativ municipal este efectuată de o singură societate de administrare și este municipală, este recomandabil să se creeze un centru de decontare în numerar ca divizie structurală a acestei companii.

Reforma imobiliară în sectorul locativ ar trebui să conducă la dezvoltarea concurenței în două direcții:

concurs în domeniul administrării proprietății pentru obținerea unui ordin de la proprietar de administrare a fondului locativ;

concurență între antreprenori pentru a primi o comandă de furnizare de locuințe și servicii comunale de la societatea de administrare. Impulsul pentru dezvoltarea concurenței în aceste domenii ar trebui să fie apariția unei varietăți de asociații de proprietari.

Înființarea asociațiilor de proprietari în limitele unui singur complex imobiliar (condominiu), care cuprinde un teren și o clădire rezidențială situată pe acesta, reprezintă astăzi una dintre modalitățile eficiente de protejare a drepturilor proprietarilor de locuințe și de organizare a managementului o clădire de apartamente cu diferiți proprietari de spații individuale.

3. Mecanisme de piață pentru funcționarea utilităților publice

3.1 Crearea unui mediu competitiv

Sectorul de utilități din regiunea Nijni Novgorod este în principal proprietate municipală. Întreprinderile de utilități sunt preponderent municipale, cărora le sunt transferate fonduri tehnologice în temeiul dreptului de gestiune economică - dotări de infrastructură inginerească (încălzire, apă, rețele de canalizare, prize de apă, stații de epurare, surse de căldură etc.) și fonduri de producție tehnologică (utilaje, ateliere). , baza de producție și operațională etc.)

Cel mai important element al reformei ar trebui să fie crearea unui mediu competitiv în sistemul de management și întreținere al sectorului de utilități publice, care să permită proprietarului instalațiilor de utilități publice să aleagă organizația care poate asigura nivelul necesar de calitate a muncii. si servicii la cele mai mici preturi. Dezvoltarea concurenței în sectorul utilităților publice se realizează în scopul de a crea condiții pentru depășirea consecințelor negative ale unui monopol sau poziție dominantă (inclusiv determinată tehnologic) a organizațiilor de locuințe și servicii comunale prin:

formarea de către organele administrației publice locale a unui ordin municipal pentru întreținerea și dezvoltarea locuințelor și a serviciilor comunale;

organizarea unui sistem de plată a locuințelor produse și consumate și a serviciilor comunale pe bază de contracte, precum și aplicarea sancțiunilor economice pentru încălcarea obligațiilor contractuale;

atragerea în mod egal de organizații de diferite forme de proprietate pentru a oferi locuințe și servicii comunale.

O condiție prealabilă necesară pentru dezvoltarea concurenței este demonopolizarea utilităților publice. Domeniile de activitate în care se poate dezvolta concurența includ:

gestionarea si intretinerea facilitatilor de utilitate publica;

atragerea de organizații care utilizează forme alternative de furnizare a serviciilor publice, inclusiv sisteme autonome de susținere a vieții, facilități care nu au legătură cu infrastructura de inginerie de rețea (cazane de pe acoperiș, alimentare cu gaz din rezervor și gaz îmbuteliat și altele);

efectuarea de lucrări individuale de întreținere la instalațiile de utilități publice (rețele de reparații și curățare, colectarea gunoiului, exploatarea instalațiilor de lift etc.);

lucrari de proiectare, sondaj si constructii pentru dezvoltarea instalatiilor de utilitate publica si altele asemenea.

Trebuie avut în vedere faptul că reforma utilităților publice are ca scop creșterea rolului administrațiilor locale, a independenței și responsabilității entităților comerciale de diferite forme de proprietate, oferind servicii directe consumatorilor de locuințe și servicii comunale și având capacitatea legală și capacități financiare nu numai pentru a desfășura activități operaționale curente, ci și pentru dezvoltarea locuințelor și a serviciilor comunale.

Atunci când rezolvați aceste probleme, trebuie acordată o atenție deosebită:

realizarea de către administrațiile locale a reformelor necesare în domeniul managementului, finanțării și stabilirii prețurilor menite să asigure o funcționare mai eficientă a utilităților publice;

formarea de structuri (societăți de administrare, asociații de proprietari și altele) care să reprezinte interesele tuturor proprietarilor și să protejeze drepturile consumatorilor de locuințe și servicii comunale;

introducerea relațiilor contractuale în toate etapele producției și prestării de locuințe și servicii comunale;

finalizarea procesului de trecere a instalațiilor de utilități publice departamentale în proprietatea municipală.

Atunci când alegeți o opțiune de management, este recomandabil să vă ghidați după principiul împărțirii activelor fixe ale utilităților publice în două grupuri:

prima grupă este fondurile tehnologice, care includ infrastructura inginerească (rețele, centrale termice, stații de pompare, stații de epurare etc.).

a doua grupă este activele de producție, care constau din obiecte care prestează servicii activelor din primul grup. Acestea includ garaje, ateliere, clădiri industriale și altele asemenea.

Organismul administrației publice locale, în calitate de proprietar al instalațiilor de utilități publice, poate transfera aceste fonduri pentru managementul economic sau managementul operațional către organizațiile contractante de utilități.

Astfel, sistemul de management al utilităților publice ar trebui să se bazeze pe împărțirea rațională a funcțiilor și organizarea relațiilor dintre proprietarul infrastructurii de inginerie, organizația de management, contractorii de diferite forme de proprietate care efectuează întreținerea infrastructurii inginerești și organul abilitat să exercite controlul de stat asupra furnizării de locuințe și locuințe către populație de calitatea cerută, pentru utilizarea și siguranța fondului locativ, indiferent de proprietatea acestuia.

Infrastructura de inginerie este sistemul de susținere a vieții orașelor și așezărilor și nu poate face obiectul separării de proprietatea municipală, pe de o parte. Pe de altă parte, este necesar să se creeze condiții pentru relațiile de piață în această industrie.

Pentru rezolvarea acestei probleme, în baza legislației în vigoare, este necesar: ca fondurile tehnologice (infrastructura inginerească) ale utilităților publice să fie transferate, cu drept de conducere operațională, către o instituție municipală (Societatea Municipală de Administrare), precum și activele de producție. poate fi transferat la conducerea economică a Întreprinderilor Unitare Municipale.

Astfel, facilitățile de utilități publice sunt deservite de întreprinderile municipale unitare și/sau societățile pe acțiuni, în timp ce administrația locală, prin Societatea de Administrare, menține controlul asupra siguranței instalațiilor de susținere a vieții. Acest lucru face posibilă, la corporatizarea întreprinderilor de locuințe și servicii comunale, luarea în considerare a diferitelor proceduri de privatizare a producției și a grupurilor tehnologice de active fixe.

Organizațiile specializate în domeniul managementului, între altele, realizează repartizarea rațională a resurselor financiare între producătorii de anumite locuințe și servicii comunale.

Funcția contractantului de servicii este executarea la timp și de înaltă calitate a lucrărilor specificate în contractul de întreținere a instalațiilor de utilități publice.

Organizațiile municipale pentru deservirea locuințelor și a serviciilor comunale, ca entități economice independente, nu ar trebui să fie atribuite strict unității teritoriale corespunzătoare.

Acest lucru va permite, la organizarea concursurilor pentru deservirea instalațiilor fondului tehnologic, să se stimuleze competiția nu numai între organizațiile municipale și companiile private, ci și între organizațiile municipale înseși. În același timp, este recomandabil să se creeze condiții de muncă egale atât pentru organizațiile private, cât și pentru cele municipale. (asigurarea de spații nerezidențiale fără a percepe chirie, condiții egale pentru asigurarea spațiului de locuit pentru birouri etc.).

Organizațiile contractante sunt scutite de funcțiile de înregistrare și contabilitate neobișnuite pentru ele, pașapoarte și munca contabilă, încasarea plăților de la populație pentru locuințe și utilități, înregistrarea beneficiilor și subvențiilor și alte forme de servicii sociale pentru populație.

Instalațiile de utilități publice pot fi deservite de organizații cu diferite forme de proprietate, dacă dețin o licență pentru dreptul de a deservi instalațiile de infrastructură inginerească.

Sistemul existent de gestionare a infrastructurii de inginerie și de reglementare a tarifelor face aproape imposibilă atragerea investițiilor private în dezvoltarea infrastructurii de utilități, deoarece nu interesează întreprinderile să reducă costurile. Atragerea investițiilor private în infrastructura de inginerie urbană este unul dintre obiectivele principale ale lucrării de reformare a sistemului de reglementare a tarifelor.

3.2 Procesul de reformare a sistemului tarifar

Reglementarea eficientă a utilităților trebuie să se bazeze pe un sistem din trei părți. Prima parte este stabilirea obiectivelor pentru activitățile companiilor de utilități (formarea programelor de producție și investiții ale acestora), a doua este problema formării și aprobării tarifelor ca mijloc de sprijin financiar pentru aceste programe, iar a treia parte este monitorizarea utilității. companiilor. Aceste trei componente împreună oferă autorităților locale oportunitatea de a-și îndeplini responsabilitățile de a oferi populației servicii publice de calitate.

Stabilirea obiectivelor pentru anumite întreprinderi de utilități ar trebui să se bazeze pe scheme dezvoltate pe termen lung pentru dezvoltarea sistemelor de alimentare cu căldură și apă pentru orașe și orașe. Sistemul de reglementare tarifară trebuie să asigure fezabilitatea programelor de producție și investiții ale întreprinderii aprobate pentru perioada următoare de reglementare. Pentru a face acest lucru, sistemul de reglementare a tarifelor trebuie să:

încurajarea companiilor de utilități să reducă costurile și să îmbunătățească calitatea serviciilor oferite;

promovarea investițiilor în utilități publice;

să se asigure că întreprinderile municipale generează o cantitate suficientă de resurse financiare pentru a-și atinge obiectivele;

ia în considerare formarea de relații competitive într-un număr de subsectoare de locuințe și servicii comunale;

au încorporate mecanisme de reducere a politizării procesului de stabilire a tarifelor la utilități.

Pe lângă crearea unor mecanisme economice care să încurajeze întreprinderile să identifice în mod independent rezervele pentru reducerea costurilor pentru furnizarea serviciilor de utilități, ar trebui prevăzut un mecanism de identificare a costurilor evident iraționale ca element al procedurii de reglementare a tarifelor. În special, atunci când se iau decizii cu privire la stabilirea tarifelor, ar trebui utilizate rezultatele anchetelor cuprinzătoare ale companiilor de utilități, inclusiv examinări și audituri independente (în detrimentul fondurilor bugetare).

Procesul de stabilire a tarifelor pentru serviciile de utilități ar trebui să constea în găsirea unui compromis între obiectivele tehnice și nevoile financiare ale furnizorilor de servicii și cererea efectivă a consumatorilor.

Sistemul de reglementare al utilităților trebuie să se asigure că modificările ratelor sunt previzibile și previzibile. Tarifele trebuie stabilite pentru o anumită perioadă (perioada de reglementare), care trebuie să fie în concordanță cu perioada de reglementare a tarifelor stabilite la nivel federal (gaz) și regional (electricitate). Această cerință servește la trei scopuri. În primul rând, creează o situație de certitudine în ceea ce privește viitoarele fluxuri de numerar ale întreprinderii, ceea ce reduce riscurile investiției în aceasta. În al doilea rând, în perioada reglementată, întreprinderea poate lua măsuri pentru a reduce costurile și poate utiliza economiile rezultate pentru a rambursa fondurile împrumutate. În al treilea rând, această măsură va contribui la creșterea siguranței economice pentru consumatorii de utilități. Stabilirea perioadei de valabilitate a tarifului ar trebui completată într-o economie instabilă prin determinarea factorilor externi, a căror modificare ar trebui să conducă la o recalculare automată obligatorie a tarifului sau la o modificare a programului de producție al întreprinderii.

Procedurile de reglementare a tarifelor trebuie să asigure publicitatea procesului de formare a tarifelor. Acest lucru este necesar pentru a obține încrederea consumatorilor de servicii de utilități, precum și pentru a contribui la realizarea unui echilibru de interese în procesul de reglementare a tarifelor. Publicitatea sistemului trebuie să asigure interacțiunea metodologică și informațională necesară între elementele individuale ale acestui sistem: proceduri de monitorizare, pregătire și examinare a cererilor de revizuire a tarifelor, aprobarea și intrarea în vigoare a acestora. Un factor important în reglementarea eficientă a tarifelor ar trebui să fie creșterea profesionalismului organismului de reglementare și asigurarea activității acestuia cu cele mai detaliate proceduri formalizate. În conformitate cu legea, reglementarea activităților întreprinderilor municipale este de competența administrațiilor locale. În centrele regionale și orașele mari, autoritățile locale sunt capabile să formeze organisme de reglementare profesionale sau să atragă specialiști cu înaltă calificare în activitatea lor în cadrul comisiilor interdepartamentale. Pentru municipiile mici, este recomandabil să se delege la nivel regional funcția de reglementare a tarifelor întreprinderilor de infrastructură de utilități, ceea ce ar trebui să îmbunătățească calitatea deciziilor luate.

Fondul de reformă a locuințelor și serviciilor comunale va asigura participarea întreprinderilor mici la programele de reabilitare a locuințelor și relocarea locuințelor dărăpănate. în programele de revizie a blocurilor de locuințe și relocarea locuințelor dărăpănate. „Comenzile în valoare de cel puțin 5 miliarde de ruble vor fi distribuite între astfel de companii”, a spus V. Putin. mici 2Este necesară schimbarea sistemului de contabilitate la întreprinderile de utilități de aprovizionare cu energie și resurse pentru a trece de la practica consacrată de minimizare a plăților impozitelor la practica de asigurare a transparenței și stimularea investițiilor în sectorul aprovizionării cu energie și resurse. Este necesar să se asigure contabilizarea separată a costurilor fixe și variabile pentru a se formula tarife în două părți pentru energie termică și apă. Acest lucru va reduce fluctuațiile sezoniere ale plăților, va reduce deficitul de capital de lucru al întreprinderilor de furnizare a căldurii și va crește stabilitatea financiară a acestora.

Pe măsură ce sunt instalate dispozitive individuale de contorizare și consumul de utilități de bază este reglementat, este necesar să se facă o tranziție de la plata conform standardelor de consum la plata bazată pe citirile contorului.

Introducerea contabilității separate pentru producția și transportul energiei termice va crea premisele formării piețelor locale de energie termică prin separarea transportului de monopol al energiei termice și a producției competitive, ceea ce presupune separarea legală și transferul către managementul diverselor entităţile economice ale reţelelor municipale de încălzire şi surselor de căldură. Această sarcină are o mare importanță practică, deoarece majoritatea municipalităților mari au un exces destul de mare de capacitate de energie termică și în această situație există o oportunitate economică obiectivă de a cumpăra energie termică de la un producător mai ieftin.

Soluția la această problemă va contribui la formarea piețelor locale de căldură în majoritatea orașelor și orașelor din regiune, al căror cost va fi determinat ținând cont de costul transportului prin rețelele municipale de încălzire. Este important ca printre astfel de surse de energie termică, sursele locale de căldură să fie din ce în ce mai prezente, în special în zonele slab populate (dezvoltare cabană), cu teren dificil, în locuri îndepărtate de sursele mari de căldură, adică în cazurile în care costul energia de transport termic este comparabilă cu costul producției de căldură.

O sarcină importantă în asigurarea unei reglementări eficiente a tarifelor ar trebui să fie crearea unui temei juridic pentru includerea plăților pentru rambursarea sumei principale a datoriei în costul produselor și serviciilor de utilități publice în perioada de implementare a proiectelor de reconstrucție folosind fonduri împrumutate.

Este posibil să se formuleze câteva principii fundamentale pentru reglementarea tarifelor pentru bunuri (lucrări, servicii) ale entităților comerciale reglementate, pe baza cărora ar trebui să se construiască un sistem de reglementare a tarifelor pentru locuințe și servicii comunale. Este recomandabil să se reglementeze tarifele la nivel municipal în cadrul unei comisii interdepartamentale permanente sau al unui organism de reglementare independent. Reprezentanții departamentelor administrației și organizațiilor publice (de exemplu, o societate de protecție a consumatorilor), reprezentând interesele tuturor părților interesate, ar trebui să participe la stabilirea ratelor de plată pentru locuințe și servicii comunale și tarife pentru întreprinderile și instituțiile municipale. O comisie interdepartamentală (sau un organism de reglementare independent) ia decizii, care sunt apoi înaintate șefului administrației locale pentru aprobarea finală. Atunci când iau în considerare tarifele, autoritățile locale au dreptul de a solicita ajutor de la organizații de orice formă de proprietate, inclusiv de la un organism profesional de reglementare creat la nivel regional; tarifele ar trebui stabilite pentru perioade fixe. În perioada de reglementare, tarifele trebuie să rămână neschimbate în termeni reali, ceea ce presupune indexarea periodică a acestora după o regulă prestabilită și/sau o listă de motive pentru revizuirea lor până la sfârșitul perioadei de reglementare; tarifele stabilite pentru o întreprindere reglementată trebuie să genereze în aceasta un asemenea volum de resurse financiare care să fie suficient pentru implementarea programului de producţie şi investiţii aprobat.

La 26 iulie 2010, directorul general al Fondului de asistență pentru reformarea locuințelor și a serviciilor comunale, Konstantin Țițin, a vizitat Forumul educațional al tinerilor întregi ruși „Seliger-2010”, deschis în districtul Ostashkovsky din regiunea Tver. La evenimente au participat șeful Agenției Federale pentru Tineret, Vasily Yakemenko, și directorul Forumului Seliger-2010 Ilya Kostunov. Reprezentanții Fondului pentru Locuințe și Servicii Comunale au primit un tur al Forumului. Directorul General al Fundației a vizitat obiecte de artă, expoziții și expoziții prezentate la forumul Seliger-2010. La Forumul Seliger 2010, directorul general al Fondului pentru locuințe și servicii comunale s-a întâlnit cu coordonatorii proiectului federal de tineret „Toți acasă”. Participanții la proiect au vorbit despre conținutul acestuia. Potrivit acestora, scopul final este de a aduce noi tehnologii la fiecare intrare și casă din Rusia. Participanții la forum au remarcat, de asemenea, că astfel de proiecte sunt deja implementate în 22 de regiuni ale Rusiei.

Dar fără educație modernă, nu are sens să începi o lucrare atât de mare. Prin urmare, fiecare participant la proiect în cadrul Forumului Seliger-2010 urmează cursuri, primește consultări de la experți de top în domeniu, participă la cursuri de master și prelegeri publice. După antrenament, fiecare participant trebuie să dezvolte un proiect de modernizare a propriei locuințe. Una dintre principalele sarcini ar trebui să fie munca explicativă în rândul rezidenților, menită să dezvolte conștiința unui proprietar responsabil. Băieții au proclamat motto-ul proiectului „Toți acasă”: fiți mândri de casa în care locuiți!

Participanții la proiect din diferite orașe ale Rusiei desfășoară acțiuni menite să creeze conștiința unui proprietar responsabil, precum și să combată plătitorii fără scrupule.

Directorul general al Fondului pentru locuințe și servicii comunale, Konstantin Tsitsin, a menționat că acum tinerii au șanse reale de a se realiza în sectorul locuințelor și serviciilor comunale și au posibilitatea de a ocupa poziții de conducere, deoarece industria se dezvoltă în prezent dinamic și este deschisă inovației. .

Despre rolul tinerilor în dezvoltarea industriei locuințelor și serviciilor comunale a vorbit și directorul general al Fondului pentru locuințe și servicii comunale la prelegerea „Principalele direcții ale activităților Fondului, locul tineretului în reforma locuințelor și serviciilor comunale. ”, pe care a citit-o în fața a 400 de activiști ai proiectului „Toate Casele”.

Țara are nevoie de manageri profesioniști din sectorul locuințelor și serviciilor comunale, capabili nu numai să opereze robinete și toalete, dar să poată gestiona eficient clădirile rezidențiale „inteligente”, cartiere și teritorii, așezări și orașe și condominii. Cu toate acestea, industria locuințelor și a serviciilor comunale de astăzi este o industrie de înaltă tehnologie în care sunt utilizate toate cele mai recente tehnologii informaționale moderne, diverse inovații și chiar nanotehnologii. Acest lucru necesită specialiști care au primit o pregătire specială care să le permită să înțeleagă corect, să implementeze eficient și în timp util și să utilizeze cu pricepere realizările științifice, relațiile juridice de piață, economisirea resurselor și tehnologiile informaționale, precum și cele mai bune practici în activitățile companiilor de management. Industria locuințelor și serviciilor comunale va exista întotdeauna și are nevoie de personal tânăr calificat. Aceasta este o industrie promițătoare, cu oportunitatea unei creșteri rapide”, a spus Konstantin Tsitsin. În prezent, în aproape toate regiunile țării au fost organizate cursuri de formare pentru președinții HOA și managerii profesioniști ai companiilor de management.

În opinia sa, tinerii nu ar trebui să fie mai puțin interesați de posibilitatea organizării micilor afaceri în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Micile întreprinderi care operează în sectorul locuințelor și serviciilor comunale sunt un sprijin de încredere și un partener egal al Fondului în reformarea sectorului locuințelor și serviciilor comunale. Creșterea numărului de întreprinderi mici ajută la menținerea unei varietăți de servicii pe piață, ceea ce înseamnă că există mai multe opțiuni disponibile. În plus, dezvoltarea întreprinderilor mici deschide oportunități mari pentru crearea de noi locuri de muncă. Acestea sunt avantajele evidente care stau la suprafață, ca să nu mai vorbim de contribuția semnificativă la economia țării noastre.

Potrivit lui Konstantin Tsitsin, crearea de întreprinderi competitive în industrie, la rândul său, va îmbunătăți calitatea locuințelor și a serviciilor comunale și cultura de servire a populației. La sfârșitul discursului, participanții la Forum i-au adresat directorului general al Fondului pentru locuințe și servicii comunale, Konstantin Tsitsin, o serie de întrebări despre activitatea Fondului și rolul tinerilor în dezvoltarea industriei.

Vorbind despre activitatea Fondului, Konstantin Tsitsin a remarcat că Fondul pentru Asistență în Reforma Locuințelor și Serviciilor Comunale a fost creat de stat nu doar ca un mecanism de distribuire a banilor. Acesta este un instrument inovator pentru rezolvarea unui număr de probleme care va permite reforma industriei locuințelor și serviciilor comunale din țară.

Prima dintre ele este formarea unui proprietar deplin, proprietarul casei. O altă sarcină rezolvată prin Fond este restituirea datoriilor de către stat către cetățenii săi. La urma urmei, la începutul anilor 1990, rușii au primit dreptul de a-și înregistra locuințele ca fiind proprii. Dar pentru mulți oameni acest drept a devenit mai mult o problemă - statul nu a fost în măsură să ofere locuințe într-o stare acceptabilă. Programul de revizuire și relocare a locuințelor de urgență va restabili justiția istorică. În sfârșit, a treia sarcină principală pentru care a fost creat Fondul este îmbunătățirea mecanismelor de alocare a fondurilor pentru depășirea problemelor sociale acute.

Directorul general al Fondului a remarcat că în prezent, cu participarea Fondului, locuințele și serviciile comunale au fost reparate sau sunt reparate în peste 90 de mii de blocuri de locuințe. Monitorizarea implementării programelor de reparații capitale și de strămutare a cetățenilor din locuințe dărăpănate de către specialiștii Fundației este efectuată în mod constant. Potrivit lui Konstantin Tsitsin, aceasta este o sarcină complexă și voluminoasă. Prin urmare, este atât de important ca locuitorii să monitorizeze realizarea acestor lucrări și să le accepte. Aceste responsabilități ale locuitorilor casei, prevăzute de Legea federală-185, contribuie la educația unui proprietar responsabil.

În cartierul Sosnovsky din regiunea Nijni Novgorod, în conformitate cu Legea federală „Cu privire la Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și utilităților publice”, se efectuează reparații majore la clădirile rezidențiale cu mai multe apartamente. 26 de clădiri înalte au intrat sub acest program federal. Deci, programul Guvernului este implementat, s-au produs schimbări pozitive, dar mai sunt multe de făcut.

Concluzie

Organizarea funcționării cu succes a locuințelor și a serviciilor comunale este una dintre condițiile importante pentru asigurarea unor condiții decente de viață. Sistemul de management al locuințelor și serviciilor comunale necesită o reformă. Scopul principal al reformei locuințelor și serviciilor comunale este de a îmbunătăți calitatea locuințelor și a serviciilor comunale, reducând în același timp costurile furnizării acestora. Monopolul în acest domeniu nu oferă consumatorilor și, în primul rând, populației posibilitatea de a alege setul necesar de locuințe și servicii de utilități de pe piață. Pentru a implementa cu succes obiectivul de mai sus, trebuie îndeplinite următoarele sarcini:

· Finalizarea procesului de delimitare a funcțiilor de proprietar, conducere și întreținere în sectorul locuințelor și serviciilor comunale la nivel municipal.

· Creșterea transparenței tuturor procedurilor de formare a politicii tarifare pentru locuințe și servicii comunale.

· Modernizarea politicii de personal și formarea unei noi generații de manageri pentru locuințe și servicii comunale.

· Restructurarea și lichidarea datoriilor în sectorul locuințelor și serviciilor comunale.

Este nevoie de o tranziție sistematică, în etape, la plata integrală a locuințelor și a serviciilor comunale, formând simultan organisme eficiente și eficiente concepute pentru a oferi măsuri de protecție socială direcționate pentru cei săraci. Fondurile bugetare alocate pentru modernizarea locuințelor și a serviciilor comunale trebuie utilizate în mod eficient și în scopul propus. Este necesar să se întărească controlul asupra respectării legislației care reglementează relațiile din sectorul locativ și al serviciilor comunale.

În ceea ce privește sistemul de colectare și prelucrare a informațiilor despre schimbările majore din sectorul locuințelor din Rusia, privatizarea locuințelor, datele privind costurile locuințelor și utilităților, tarifele și subvențiile, plățile și datoriile consumatorilor de utilități, acesta trebuie să fie clar organizat. Cu participarea sectorului privat, întreținerea locuințelor se va îmbunătăți.

Crearea unui sistem de economisire a resurselor (introducerea de tehnologii avansate, instalarea de contoare de energie (apă, gaz și căldură, etc.)).

Bibliografie

1. Voronin A.G., Lapin V.A., Shirokov A.N. Fundamentele managementului municipal. Fundația Publică Științifică din Moscova, 1997. - 88 p.

2. Codul civil al Federației Ruse, părțile 1 și 2. Codul civil al Federației Ruse. Partea 1. din 30 noiembrie 1994 N 51-FZ (adoptată de Duma de Stat a Adunării Federale a Federației Ruse la 21 octombrie 1994).

3. Conceptul de reformă a locuințelor și serviciilor comunale în Federația Rusă.

4. Novikov M. „Opere de capital”. Buletinul Sosnovsky din 26.08.10. nr. 98.

5. Subprogramul „Reforma și modernizarea complexului locativ și comunal al Federației Ruse” al programului țintă federal „Locuințe” pentru anii 2002-2010. Colecția de legislație a Federației Ruse, 2001, # 49, Art. 4622.

6. Fadeev V.I., Legea municipală a Rusiei. M.: 1994, p.28.

7. Legea federală „Cu privire la principiile generale ale organizării autonomiei locale în Federația Rusă”. Colecția de legislație a Federației Ruse, 1995, nr. 35, art. 3506.