Fiecare dintre ele se aplică în funcție de tipul obiectului, proveniența fondurilor pentru achiziționarea acestuia și mulți alți factori. Pentru a înțelege în ce cazuri este cel mai potrivit să folosiți una sau alta abordare, este necesar să înțelegeți în detaliu mecanica implementării lor.

Să începem cu abordarea costurilor, care este utilizată în principal în legătură cu clădirile decomandate, gospodăriile și instalațiile industriale. Esența acestei abordări presupune faptul că investitorul nu va plăti pentru obiect mai mult decât costul construirii unei clădiri similare ca scop și eficiență. Există două metode prin care evaluare imobiliară comercialăși terenuri conform abordării costurilor.

• Prima este metoda de retragere. Potrivit acesteia, valoarea de piață a unui obiect este determinată pe baza costurilor necesare refacerii sau chiar înlocuirii acestuia, ținând cont de uzura existentă.
• A doua este o metodă de determinare a costurilor de dezvoltare. În cea mai mare parte, se aplică terenurilor neamenajate și indică valoarea terenului pe baza faptului că acesta va fi împărțit în loturi, care ulterior vor fi scoase la vânzare. Apoi, costurile dezvoltării lor sunt deduse din venitul estimat, ceea ce vă permite să obțineți valoarea valorii de piață a terenului.

Următoarea abordare pe care o vom lua în considerare este comparativă. Conform lui evaluare imobiliară comercială are loc pe baza unei comparații a datelor privind costul obiectelor similare atunci când sunt vândute. Această abordare necesită respectarea următoarelor condiții: obiectul nu trebuie să fie unic, evaluatorul trebuie să opereze cu cele mai exacte informații, inclusiv statistici privind tranzacțiile similare și factorii care afectează valoarea analogilor considerați trebuie să fie comparabili. Aplicarea abordării comparative presupune patru etape.

• Prima este căutarea unor oferte de succes pe obiecte similare într-un anumit segment al pieței imobiliare.
• Urmează apoi verificarea informațiilor primite pentru a confirma faptul că cumpărarea și vânzarea s-au efectuat în condiții normale de piață.
• În plus, obiectul evaluării este comparat cu omologii săi deja vânduți. În acest caz, o condiție prealabilă este să luați în considerare toate diferențele dintre obiectele comparate.
• Comparația se completează prin calcularea valorii de piață a imobilelor pe baza analizei diferenței de prețuri a obiectelor luate în considerare.

Și în sfârșit, a treia abordare, cu ajutorul căreia evaluarea imobilelor comerciale- profitabil. Această abordare vă permite să determinați valoarea obiectului pe baza veniturilor așteptate din acesta și poate fi aplicată numai bunurilor imobiliare care pot genera venituri. Conform principiilor acestei metode, valoarea de piață a proprietății care se evaluează este suma veniturilor așteptate sau a altor beneficii prezentate până la data evaluării. Cel mai simplu mod de a descrie esența abordării evaluării prin venit este cu o formulă simplă, conform căreia valoarea unui obiect este raportul dintre venitul așteptat din acesta și coeficientul sau rata de capitalizare. Ultimele valori din această formulă sunt rata rentabilității, reflectând relația dintre venit și valoarea proprietății care se evaluează și raportul dintre valoarea de piață a proprietății și venitul pe care îl aduce. De asemenea, implementarea evaluării abordării veniturilor are loc în mai multe etape.

• În primul rând, se face o evaluare a tuturor încasărilor posibile de la obiect.
• Apoi se calculează venitul brut real.
• În plus, sunt luate în considerare toate costurile asociate cu obiectul evaluat (împărțite în fix condiționat, variabil condiționat și rezerve).
• Următorul pas este calcularea venitului net din exploatare din imobiliare.
• Iar procesul se încheie cu transformarea venitului estimat în valoarea de piață a obiectului.

Este important de înțeles că prețul final de piață, care este dezvăluit în cursul evaluării imobiliare, depinde direct de aplicarea uneia sau alteia abordări. Prin urmare, alegerea abordării corecte a evaluării este cheia pentru cele mai eficiente rezultate ale evaluării și un semn sigur al unui evaluator cu experiență.

Chirie pentru evaluarea terenurilor agricole si forestiere; o parte din venitul din ansamblul imobiliar atribuibil terenului construit; chirie pentru evaluarea așezărilor terenurilor; venituri din creșterea valorii unui teren primite atunci când acesta este vândut în viitor sau când este gajat în cadrul unui credit ipotecar.

Aceasta este o abordare a unui teren ca un fel de capital monetar și, în consecință, calculul ratei de capitalizare pe baza caracteristicilor pieței monetare la data evaluării, calculul ratei de capitalizare prin metoda construcției cumulative, metoda de strângere a pieței (analiza vânzărilor comparative)

Comparând proprietatea care se evaluează cu proprietățile vândute pe piață și ajustând pentru diferențele dintre proprietatea care se evaluează și fiecare dintre proprietățile la care se compară prețul la care ar putea fi vândută dacă ar avea aceleași caracteristici ca și proprietatea evaluată

Analiza prețurilor date ale analogilor și derivarea valorii finale a valorii de piață a terenului evaluat După efectuarea ajustărilor la prețurile analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie convenite pentru evaluarea finală a valorii terenului. complot

Abordarea costurilor pentru evaluarea valorii de piață a unui teren se bazează pe faptul că investitorul, exercitând prudența cuvenită, nu va plăti pentru teren o sumă mai mare decât costul de achiziție a terenului relevant și de ridicarea unei clădiri cu un scop similar. și utilitatea pe acesta într-o perioadă acceptabilă pentru construcție Abordarea costurilor include mai multe metode

Metoda se aplică în principal terenurilor neamenajate. Această metodă determină valoarea totală a terenului, presupunând că acesta va fi împărțit în terenuri separate, care vor fi vândute. Din încasările în numerar din vânzarea parcelelor se scad toate costurile pentru dezvoltarea acestora și, astfel, se determină valoarea terenului neamenajat.

Fiecare dintre metodele de evaluare a terenurilor discutate mai sus se bazează pe date inițiale culese de pe piață, dar cu surse diferite de obținere a informațiilor. În condițiile pieței imobiliare, toate cele trei abordări, atunci când se folosesc date fiabile, duc la aproximativ aceleași rezultate, dar având în vedere dezechilibrul dintre cerere și ofertă, lipsa de conștientizare a potențialului utilizator și posibila eficiență scăzută a utilizării. acest teren, rezultatele calculelor folosind metodele de evaluare a terenurilor de mai sus pot să nu coincidă.

L-as putea cumpara, dar la un pret rezonabil.

Știți deja cum și unde să găsiți o ofertă bună și cum să negociați o achiziție. Acum veți învăța cum să evaluați corect obiectul pe care intenționați să îl cumpărați. Vom începe prin a discuta despre valoarea de piață, apoi vom vorbi despre alte evaluări pe care te poți baza pentru a lua decizia corectă.

Deși prețul de piață al unui obiect nu ar trebui să servească niciodată ca bază unică pentru luarea unei decizii, acesta este totuși unul dintre punctele de referință de bază. Pentru a evalua o clădire de apartamente, un conac sau un condominiu, majoritatea proprietarilor, investitorilor și evaluatorilor folosesc un formular similar cu cel prezentat în Figura 1. 14.1.

Cei doi mari creditori ipotecari din Statele Unite, Freddie MacȘi Fannie May a aprobat acest formular și l-a recomandat pentru utilizare pe scară largă. Proprietarii și investitorii din alte țări urmează, de asemenea, un proces de evaluare similar. Indiferent unde se află exact proprietatea, principiile evaluării pe piață rămân neschimbate.

Vom trece acum prin toate secțiunile principale ale acestui formular de evaluare.

cuvânt de precauție

Un cuvânt de precauție: prea mulți proprietari, investitori și cumpărători de locuințe iau această evaluare drept rezultat final. Dar toate estimările valorii nu sunt mai sigure decât faptele pe care se bazează și nici mai juste decât concluziile care se desprind din aceste fapte. Din păcate, experiența arată că evaluatorii greșesc adesea atât în ​​ceea ce privește faptele în sine, cât și în interpretarea lor.

Indiferent dacă vă faceți propria estimare sau utilizați rezultatele unui evaluator, analizați critic toate datele primite și orice concluzii și concluzii desprinse din acele date.

Act standard de evaluare a imobilelor

Acest formular este destinat evaluării conacelor sau conacelor cu clădiri auxiliare, inclusiv a obiectelor incluse în proiectul de dezvoltare (PD). Acest formular nu este destinat evaluării caselor prefabricate sau apartamentelor care fac parte din condominii sau cooperative.

Acest act de evaluare imobiliară presupune: un domeniu de activitate specific efectuat de evaluator, scopul actului, utilizatorul actului, determinarea valorii de piață a obiectului, o declarație de ipoteze și limitări, certificarea evaluatorului. Este interzisă efectuarea oricăror completări sau corectări la toate punctele de mai sus. Evaluatorul poate extinde sfera muncii efectuate prin efectuarea de studii suplimentare. De asemenea, certificarea evaluatorului nu permite adăugări sau corecții. Cu toate acestea, sunt permise certificări suplimentare cerute de lege sau referitoare la calitatea de membru al evaluatorului la o organizație de evaluare imobiliară.

Scopul muncii. Sfera de activitate a evaluatorului este determinată de complexitatea declarației de evaluare și de cerințele acestui formular. Aceasta include determinarea valorii de piață a unui obiect, o declarație de ipoteze și limitări, certificarea evaluatorului. Evaluatorul este obligat, cel puțin: 1) să efectueze o examinare vizuală completă a obiectului evaluat, atât în ​​interior, cât și în exterior; 2) efectuează o inspecție a zonei; 3) efectuează o inspecție a fiecăruia dintre obiectele comparate, cel puțin prin examinarea lor din stradă; 4) să cerceteze, să verifice și să analizeze toate datele obținute din surse publice și private de încredere; 5) prezentați rezultatele analizei dumneavoastră în acest raport, precum și exprimați-vă opinia.

scopul actului. Acest act este destinat împrumutătorului/clientului în vederea stabilirii valorii obiectului, asupra căreia se va emite creditul.

Acționează utilizator. Utilizatorul acestui act este creditorul/clientul.

Determinarea valorii de piata. Acesta este prețul cel mai probabil la care proprietatea ar putea fi vândută pe o piață liberă și deschisă, sub rezerva unei vânzări echitabile și a prudenței atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului. Această definiție implică o anumită dată de vânzare și transfer de proprietate de la vânzător la cumpărător în următoarele condiții; 1) vânzătorul și cumpărătorul sunt suficient de motivați pentru a finaliza tranzacția; 2) ambele părți sunt bine informate și fiecare parte acționează în propriul interes; 3) există timp suficient pentru a scoate obiectul la vânzare pe piața liberă; 4) plata se face în numerar dolari SUA sau conform acordului financiar relevant; 5) prețul obiectului nu implică nicio concesiune financiară sau de altă natură.

Declarație de ipoteze și limitări. Certificarea evaluatorului în acest act este supusă următoarelor ipoteze și limitări:

1. Evaluatorul nu este responsabil pentru toate aspectele juridice legate atât de proprietatea care se evaluează, cât și de titlul acesteia, cu excepția informațiilor obținute de el în timpul procesului de evaluare. Evaluatorul presupune că titlul este absolut legal și nu își exprimă părerea despre titlu.

2. În acest raport, evaluatorul oferă o descriere generală a obiectului, indicând dimensiunea și trăsăturile caracteristice ale acestuia. Descrierea ar trebui să ajute cititorul să-și facă o idee vizuală despre obiectul în sine și despre dimensiunile acestuia.

3. Evaluatorul examinează hărțile de inundații furnizate FEMA, și indică dacă obiectul se află în zona periculoasă. Deoarece evaluatorul nu este topograf, concluziile sale nu pot servi drept garanție, expresă sau implicită.

4. Evaluatorul nu este supus răspunderii legale pentru punctele îndoielnice legate de statutul juridic al obiectului, dacă această răspundere nu a fost convenită în prealabil.

5. În acest raport, evaluatorul indică toate neajunsurile asociate stării tehnice a obiectului (elemente care necesită reparații, piese uzate, elemente periculoase, surse de substanțe toxice etc.) care au fost identificate în timpul controlului. Dacă nu se specifică altfel, evaluatorul nu cunoaște eventualele defecte ascunse care ar putea reduce valoarea articolului. Evaluatorul nu oferă garanții, exprese sau implicite, în acest sens. Intrucat evaluatorul nu este specialist in domeniul protectiei mediului, acest act nu poate fi considerat ca o evaluare de mediu a instalatiei.

6. Evaluatorul bazează acest act pe ipoteza că obiectul se află într-o stare tehnică normală, sau pe ipoteza că toate reparațiile necesare vor fi efectuate în mod profesional.

Analiza valorii de piata

Nu vom putea analiza în detaliu fiecare item al formularului de evaluare dat. Cu toate acestea, vom discuta fiecare dintre secțiunile actului de evaluare și vom evidenția principalele surse de erori și concluzii dubioase.

Obiectul în cauză

Prima secțiune oferă informații de bază despre obiectul luat în considerare. În cea mai mare parte, acestea sunt informații precise și obiective, dar merită totuși să le verificați acuratețea. Acordați o atenție deosebită proprietății.

Evaluarea valorii unei proprietăți trebuie să includă luarea în considerare a titlului, adică a proprietății. Ce probleme pot fi asociate cu transferul titlului? Amintiți-vă că nu doar achiziționați o clădire împreună cu un teren - dobândiți drepturi legale care reglementează utilizarea imobilului, transferul, reconstrucția acestuia etc. Actele de evaluare profesională sunt adesea presupun dinainte că problemele de proprietate vor fi rezolvate fără probleme. Nu vă bazați pe astfel de presupuneri a priori. Consultați-vă cu o firmă de avocatură sau cu un avocat specializat în dreptul proprietății.

Contracta

Majoritatea creditorilor emit credite ipotecare pe baza prețului de achiziție prin contract sau a valorii de piață a proprietății, oricare dintre acestea este mai mică. Să presupunem că ați găsit o opțiune bună. Ați convenit asupra unui preț de 160.000 USD pentru o proprietate de 200.000 USD. Ai calculat că cu un ADR de 80%, banca îți va acorda un credit care acoperă integral prețul de achiziție (80% × 200 mii - 160 mii dolari). Ideea nu este rea, dar adevărul este că banca va proceda nu din valoarea de piață, ci din prețul contractului și veți primi un împrumut în valoare de 128 mii de dolari (80% × 160 mii - 128 mii de dolari). ). De aceea, băncile vă cer întotdeauna să arătați suma contractului.

Nu minți niciodată un creditor

Pentru a ocoli acest obstacol, unii cumpărători necinstiți încheie un „contract în umbră” cu vânzătorul, afișând un preț de 200.000 de dolari, iar apoi prezintă un contract „fals” pentru un împrumut. Această acțiune este calificată de legislație drept fraudă în sectorul bancar. Nu recurge niciodată la astfel de trucuri.

Nu minți niciodată un creditor cu privire la valoarea reală a contractului sau despre alte fapte legate de obținerea unui împrumut. (Renumitul lobbyist Jack Abramoff a fost recent condamnat la șase ani de închisoare pentru fraudă de credit.)

Concesiuni de la vanzator

Uneori, cumpărătorul este de acord să plătească un preț care depășește valoarea de piață a proprietății. În schimbul acesteia, vânzătorul poate oferi să plătească un avans, să plătească un depozit de garanție sau costuri suplimentare asociate încheierii tranzacției. Este posibil ca in pretul de vanzare sa fie incluse mobila sau echipamentele casnice. În astfel de cazuri, când vânzătorul face concesii, banca dorește să cunoască valoarea de piață a proprietății, și nu doar valoarea contractului. OKS în acest caz va fi taxat pe baza valorii de piață a proprietății.

Locația obiectului

În primul rând, trebuie să rețineți că legea federală interzice evaluatorilor să ia în considerare compoziția rasială a populației din zona proprietății sub orice formă. Prin urmare, orice act de evaluare profesională nici măcar nu menționează caracteristicile rasiale și demografice ale zonei.

Cererea, oferta și scara prețurilor în zona în care se află obiectul

În schimb, raportul de evaluare conține o scurtă descriere a tipurilor de imobile caracteristice zonei și a tipurilor de utilizare a acesteia.

Actul indică, de asemenea, amploarea prețurilor imobiliarelor și tendințele de creștere sau scădere a numărului de proprietăți vândute sau închiriate.

În calitate de investitor, acordați o atenție deosebită acestor tendințe. Estimările valorii de piață se fac pe baza situației actuale, dar trebuie să poți privi în viitor.

Baza economică și alte caracteristici ale zonei

Bazate predominant pe prezent, evaluările nu numai că trec cu vederea tendințele de dezvoltare ale zonei, dar nici nu oferă o analiză detaliată a bazei economice, a nivelurilor de ocupare a forței de muncă și a perspectivelor de creștere sau declin. Și din nou, ca investitor, este responsabilitatea ta să cercetezi toate aceste întrebări în profunzime și în detaliu.

Este important să se evalueze modul în care numărul locurilor de muncă din zonă se schimbă, cum se dezvoltă arterele de transport și modul în care creșterea generală a metropolei afectează soarta acestei zone. Chiar și în zonele care sunt în declin, unele zone pot prospera. În schimb, în ​​zonele prospere, pot exista zone nedezvoltate. Estimările valorii de piață rareori iau în considerare perspectivele de viitor ale zonei.

Teren

În multe zone urbane, costul terenului este între 30 și 60% (uneori chiar mai mult) din valoarea totală de piață a proprietății. Studiați cu atenție această componentă importantă. În primul rând, marcați zona și ocoliți limitele acesteia. Luați toate măsurătorile. Trebuie să cunoașteți dimensiunile exacte ale site-ului dvs. și să îl reprezentați vizual.

Reguli de zonare și utilizare a terenului

După cum ați învățat în capitolul 8, există zeci de reglementări de zonare și utilizare a terenurilor care guvernează utilizarea bunurilor imobiliare. Cunoașterea tuturor subtilităților legale vă va deschide multe oportunități promițătoare. Sau invers, aceste legi pot deveni o barieră invincibilă în calea planurilor tale grandioase. Studiați aceste legi în detaliu, nu doar o clasificare largă de zonare (rezidențială, comercială, industrială, agricolă etc.).

Evaluarea valorii de piață poate lua în considerare sau nu modul în care obiectul dat respectă regulile de zonare și codurile de construcție. Dar nici un act nu spune nimic despre cum să profităm de aceste legi (inclusiv rezonificarea) pentru a oferi imobiliare o valoare suplimentară.

Facilități comune

Contrar ideilor locuitorilor din mediul urban, nu toate obiectele imobiliare sunt dotate cu facilitățile comune necesare. Un prieten de-al meu care nu are experiență în investiții și-a cumpărat o casă fără să bănuiască măcar că casa nu are canalizare. Ceteris paribus, lipsa utilităților reduce semnificativ valoarea imobilului.

Nu repeta aceeasi greseala. Verificați alimentarea cu gaz și apă, canalizare, electricitate, sisteme de securitate, disponibilitatea internetului. Deși rapoartele de evaluare menționează rareori costurile cu utilitățile, acestea pot avea un impact semnificativ asupra valorii totale a unei proprietăți. Prin urmare, pe lângă disponibilitatea utilităților, ar trebui să verificați nivelul costurilor cu utilitățile. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați companiile de utilități care deservesc această facilitate.

facilități rezidențiale

Facilitățile rezidențiale includ nu numai facilități comune, ci și alei, amenajări peisagistice, piscine, terenuri de tenis, garduri, subsoluri, camere utilitare, electrocasnice, terase, terase, verande, alei, garaje și multe altele. Pentru evaluarea bunurilor imobiliare, este necesar să se evalueze calitatea tuturor facilităților suplimentare atât în ​​interiorul cât și în exteriorul clădirii.

De asemenea, ar trebui să acordați atenție filmării, numărul de camere, prezența dulapurilor încorporate, planul arhitectural și designul, eficiența energetică, izolarea fonică și termică, calitatea ferestrelor, vechimea și starea fizică a proprietății. Fiecare dintre aceste detalii poate afecta semnificativ valoarea unei proprietăți. În plus, orice comoditate suplimentară ar trebui luată în considerare în oricare dintre cele trei metode principale de estimare a costului.

Metode de estimare a costurilor

Pentru a evalua cât mai obiectiv valoarea de piață a bunurilor imobiliare, pot fi aplicate trei metode paralele de evaluare:

1. Metoda de vânzare comparativă.În acest caz, se compară trăsăturile caracteristice și costul obiectelor similare (vezi Figura 14.2).

Orez. 14.2. Metoda de vânzare comparativă

2. Metoda costului comparativ. Ar trebui să calculați cât v-ar costa să construiți o clădire similară la nivelul prețului de astăzi (plus costul terenului), apoi să scădeți din cifra rezultată suma deprecierii (depreciere) acumulată (vezi Fig. 14.3).

3. Metoda veniturilor comparative. Această metodă de evaluare capitalizează venitul net din chirii și îl traduce într-o estimare a valorii de piață (vezi Figura 14.4).

Orez. 14.3. Metoda costului comparativ

Notă: După cum am menționat mai devreme, metoda costurilor comparative poate ajuta, de asemenea, la determinarea tendinței viitoare a prețurilor imobiliare. (Vezi mai jos aplicarea acestei abordări la evaluarea imobilelor comerciale).

Odată ce ați determinat valoarea de piață folosind fiecare dintre aceste metode, veți cunoaște limitele de preț și puteți obține o estimare obiectivă a valorii proprietății dumneavoastră (vezi Figura 14.5). Metoda vânzărilor comparative este adecvată pentru evaluarea caselor individuale, a caselor cooperative și a condominiilor, în timp ce metoda veniturilor comparative este utilizată cel mai bine pentru evaluarea clădirilor de apartamente, clădirilor de birouri și centrelor comerciale. Metoda costului comparativ este cel mai adesea folosită pentru a testa cifrele obținute prin alte metode.

Orez. 14.4. Metoda venitului capitalizat

Amintiți-vă, dacă o proprietate se vinde cu mult mai mult decât costul construirii unei noi clădiri, dezvoltatorii vor începe să construiască în masă. Din păcate, acest mod de a obține profituri mari eșuează adesea atunci când oferta de noi proprietăți depășește temporar cererea pentru acestea.

Orez. 14.5. Trei abordări pentru estimarea valorii de piață

Pentru a scăpa de proprietățile nevândute (sau neînchiriate), dezvoltatorii reduc drastic prețurile și nivelurile chiriilor, oferind cumpărătorilor (chiriașilor) numeroase concesii (finanțare cu dobândă redusă, scutire de chirie pe două luni, 99 USD pentru mutare etc.). În schimb, dacă o proprietate se vinde cu mult mai puțin decât costul construirii unei noi clădiri (declin economic sau supraoferta), dezvoltatorii părăsesc piața. Dar, mai devreme sau mai târziu, creșterea economiei duce la crearea de noi locuri de muncă și venituri mai mari. Surplusul de oferta este eliminat. Noii cumpărători și chiriași concurează pentru proprietățile vacante care se micșorează rapid. Prețurile și chiriile încep să crească.

Prin urmare, investitorii rezonabili monitorizează întotdeauna costul ridicării unor clădiri noi, veniturile constructorilor, beneficiile la cumpărarea (închirierea) imobiliare și alte tendințe ale pieței. Și din nou, subliniez: în timp ce evaluați trecutul și prezentul, nu uitați să priviți spre viitor.

Metoda de vânzare comparativă

Să revenim acum la fig. 14.1 pentru informațiile utilizate la efectuarea evaluării.

Vânzarea comparativă funcționează cel mai bine atunci când cercetați cu atenție și observați toate caracteristicile esențiale ale proprietății în cauză și cele cu care comparați. De aceea va sfatuiesc sa priviti cu atentie toate obiectele oferite spre vanzare in zona care va intereseaza. Faceți o descriere detaliată a tuturor trăsăturilor caracteristice ale acestor obiecte. Faceți fotografii. Notează-ți observațiile și comentariile. Ca rezultat, veți avea o listă mare de obiecte pentru comparație.

În plus, urmărind vânzările imobiliare din zona dumneavoastră, veți afla care caracteristici ale locuințelor sunt cele mai atractive pentru chiriași și cumpărători, ce se vinde cel mai repede și ce are cel mai mare preț. Cu o cunoaștere profundă a pieței, veți putea întotdeauna să identificați o proprietate care se vinde sub prețul pieței. Dacă vă lipsesc astfel de cunoștințe, puteți rata cu ușurință o opțiune profitabilă.

Cunoașterea faptelor vă va ajuta să faceți oferte informate de cumpărare (vânzare) imobiliare. Un argument de fapt este mult mai convingător decât o simplă afirmație: „Iată propunerea mea. Puteți fie să o acceptați, fie să o respingeți.”

Acum să ne uităm la metoda vânzărilor comparative mai detaliat. După cum puteți vedea singur, formularul de evaluare propus (vezi Figura 14.1) nu lasă loc pentru explicații detaliate și comparații critice. Acesta este unul dintre motivele pentru care evaluatorii profesioniști fac adesea concluzii eronate. Figurat vorbind, ei pictează un tablou cu o pensulă aspră, lipsind detalii care sunt de mare importanță.

Mai mult, vei fi surprins, dar este adevărat: evaluatorii nu se află aproape niciodată în interiorul obiectelor cu care se compară. În cel mai bun caz, ei primesc informații second-hand de la agenții de vânzări care au efectuat tranzacții cu aceste obiecte. Dar de cele mai multe ori (și am văzut asta de nenumărate ori) evaluatorii pur și simplu ignoră toate diferențele dintre obiectul în cauză și obiectele cu care sunt comparați. Ei nici măcar nu știu că există diferențe.

Din aceste și alte motive, nici eu, nici Donald Trump nu ne bazăm niciodată pe opinia evaluatorilor oficiali. Privim, ascultăm, analizăm și tragem propriile concluzii. Trebuie să faci exact la fel.

Aranjarea reciprocă a obiectelor comparate

De regulă, cu cât obiectele comparate sunt mai aproape, cu atât comparația va fi mai precisă. (În mod ideal, obiectele similare ar trebui să se potrivească în toate privințele.) Dar de multe ori se dovedește că evaluatorii compară casele care sunt prea îndepărtate.

Ce înseamnă „prea departe”? Aceasta este orice distanță care trimite obiectele la diferite zone de atracție. Ar putea fi chiar cealaltă parte a străzii, un alt district școlar sau la o distanță diferită de metrou sau de transportul public. Verificați întotdeauna selecția evaluatorului. Sunt locațiile obiectelor într-adevăr comparabile? Totul se potrivește în vecinătatea obiectelor comparate?

Preț de vânzare și preț pe metru pătrat

In general, investitorii si creditorii garantati prefera ca obiectele in cauza sa fie evaluate cu 10-20% mai mic decat limita superioara a costului unor obiecte similare din zona. Proprietatea al cărei preț se situează sub „furcătura” medie a prețurilor are o lichiditate mai mare.

De asemenea, dacă nu ați reușit să găsiți o potrivire completă pentru proprietatea dvs. (ceea ce este foarte probabil), alegeți locuințe care sunt net superioare ale dvs., precum și locuințe care nu sunt în mod clar pe măsura dvs. În acest fel, puteți seta „furcătura” prețurilor. Dacă casa ta iese în evidență față de toate celelalte case din zonă în bine sau în rău, va fi destul de dificil să stabilești limitele superioare și inferioare ale valorii sale.

Să presupunem că casele de calitate superioară s-au vândut recent la 450.000 USD până la 475.000 USD. Casele mai proaste decât ale tale s-au vândut între 400.000 USD și 420.000 USD Definind o „furcă”, poți spune că casa ta costă între 425.000 USD și 445.000 USD.

După cum am subliniat mai devreme, o modalitate practică bună de a determina costul este prețul pe metru pătrat. Pentru a calcula prețul pe picior pătrat (cf), pur și simplu împărțiți prețul de vânzare (minus reduceri, dacă există) la suprafața totală a clădirii. (Nu includeți garaje, subsoluri, mansarde, utilități etc.). Să presupunem că o casă se vinde cu 380.000 USD și conține 1.843 de metri pătrați de spațiu de locuit:

c.c.f. = 380 mii USD/1.843 c.c.f. = 206 USD.

Prețul pe picior pătrat oferă un punct de plecare aproximativ, dar, așa cum ați înțeles deja, nu aveți niciodată ultimul cuvânt până nu ați studiat și apreciat toate caracteristicile esențiale ale obiectului.

Sursele de date și modul de verificare

Doar în cazuri foarte rare, evaluatorii inspectează în mod independent obiectele pe care le-au ales pentru comparație. Cel mai adesea, ei studiază datele arhivate, informațiile de la mai multe servicii de listare sau folosesc date de la agenții imobiliari. Deși niciun estimator nu poate funcționa fără utilizarea datelor secundare, verificați întotdeauna în mod independent aceste informații. Datele secundare pot servi drept sursă de concluzii eronate.

Introducerea amendamentelor

Formularul de evaluare prezentat în fig. 14.1 conține o listă a trăsăturilor caracteristice ale obiectului. Întrucât este imposibil să găsești două obiecte complet similare, evaluarea necesită introducerea unor „corecții” la costul obiectelor comparate, în funcție de ce caracteristici au acestea.

Cu alte cuvinte, procesul de introducere a amendamentelor răspunde la întrebarea: „La ce preț ar fi vândut acest obiect dacă caracteristicile sale ar coincide complet cu cele ale obiectului nostru?”. Pentru a răspunde la această întrebare, trebuie să potriviți și să comparați toate caracteristicile celor două obiecte, punct cu punct. Dacă există o potrivire completă a caracteristicilor, nu sunt necesare ajustări.

Dacă la un moment dat obiectul străin îl depășește pe al tău, valoarea estimată a acelei caracteristici ar trebui scădea din pretul de vanzare al acestui obiect. În schimb, dacă casa dvs. depășește obiectul de comparație într-o anumită caracteristică, valoarea evaluată a acelei caracteristici ar trebui să aduna la prețul de vânzare al proprietății. Procedând astfel, veți obține o estimare mult mai obiectivă a valorii obiectelor comparate.

În tabel. În Figura 14.1, ilustrăm procesul de modificare cu un exemplu simplu.

În prima opțiune, vânzătorul își asumă 90% din OKS la 6,5% pe an. În același timp, finanțarea investițiilor necesită de obicei 75% AQC la 7,5% pe an. Fără această concesiune financiară, primul vânzător ar fi licitat cu 11.250 USD sub prețul real. Prin urmare, această sumă trebuie dedusă din prețul de vânzare.

Mai jos oferim o explicație a celorlalte modificări.

Opțiunea 1. Garaj (+8.250 USD). Proprietatea noastră include un garaj spațios pentru două mașini, în timp ce opțiunea 1 oferă un garaj mic pentru o mașină. Dacă proprietatea #1 ar avea același garaj ca și proprietatea noastră, valoarea sa ar crește cu 8.250 USD.

Opțiunea 1: piscină, terasă și punte (-6.750 USD) Opțiunea 1 depășește instalația noastră la acești parametri, deoarece nu avem terasă și terasă. Fără aceste caracteristici, articolul #1 ar fi costat 6.750 USD mai puțin.

Opțiunea 2. Data vânzării (+7 500 dolari ). Prețul de piață implică o comparație în acest moment. Deoarece proprietatea nr. 2 a fost vândută în urmă cu șase luni pe o piață în ascensiune, aceasta ar valora 7.500 USD în plus astăzi.

Opțiunea 2. Concesiile vânzătorului (-7.500 dolari ). Prețul de vânzare de 213.440 USD include costul pentru draperii de mână, mașină de spălat, uscător și depozitare. Deoarece aceste articole nu sunt incluse în mod normal în prețul unei case, costul acestor articole ar trebui să fie dedus din prețul de vânzare.

Opțiunea 2. Plan arhitectural (proiectare) (+3 750 dolari ). Spre deosebire de casa noastră, această opțiune nu are o trecere convenabilă de la garaj la bucătărie. Garajul este situat sub casa, asa ca trebuie sa urcati in bucatarie folosind scarile exterioare. Dacă această casă ar avea o comunicare mai convenabilă între bucătărie și garaj, prețul ei ar crește cu 3.750 de dolari.

Opțiunea 3: Locație (-15.000 dolari ). Aceasta casa este situata la capatul strazii, iar terenul se invecineaza cu o zona de padure. În ceea ce privește casa noastră, se află în mijlocul unei străzi zgomotoase și se învecinează cu parcela vecinului său. Dacă instalația nr. 3 nu ar fi fost atât de bine amplasată, ar fi costat cu 15.000 de dolari mai puțin.

După ce faceți ajustări pentru fiecare dintre caracteristici, trebuie să adunați toate numerele din coloane. Rezultatul vă va oferi un răspuns la întrebarea: „Cât ar costa acest obiect dacă ar fi o copie exactă a obiectului nostru?”. S-ar putea să vă întrebați „Cum pot evalua fiecare dintre ajustări în termeni de dolari?”. Aceasta este o întrebare complexă și nu există un răspuns simplu la ea. Abilitatea de aici vine cu experiența, după ce analizezi o mulțime de meserii diferite. Acest lucru poate dura luni sau chiar ani. De asemenea, puteți primi sfaturi de la agenți și evaluatori experimentați.

Dar chiar și în absența experienței, ar trebui să fii critic cu toate evaluările făcute de profesioniști. Întreabă întrebări. Explorați descoperirile lor. Verificați toate faptele. Pe măsură ce vă uitați la diferite proprietăți, învățați să recunoașteți trăsăturile lor caracteristice. Amintiți-vă că sarcina dvs. nu este doar o evaluare a valorii de piață a obiectului. Trebuie să te gândești cum să dai acestui obiect o valoare suplimentară.

Istoricul vânzărilor (transferuri)

La sfârșitul anilor 1980, unele piețe imobiliare s-au prăbușit. Acest lucru a dus la falimentul multor bănci și asociații de economii și împrumut. Mai târziu s-a dovedit că aceste piețe au fost complet infectate cu virusul fraudei și speculațiilor. Ca urmare, instituțiile financiare îi obligă pe evaluatori să examineze întregul istoric de vânzări al proprietăților pentru care se emite un credit, precum și istoricul vânzărilor locuințelor cu care sunt comparate aceste proprietăți.

Dacă imobilele sunt vândute frecvent și la un preț din ce în ce mai mare, aceasta indică faptul că această piață se apropie de recesiune. Atunci când autoritățile de reglementare detectează aceste semne, ei forțează creditorii să-și înăsprească standardele de creditare și solicită evaluarea garanțiilor cu mai multă prudență.

De asemenea, ar trebui să urmăriți îndeaproape astfel de tendințe. Dar dacă totuși decideți să jucați acest joc riscant, amintiți-vă că timpul este factorul decisiv aici. Simțul tău de timp va fi cheia succesului. (Aici mă adresez în principal celor care au decis să joace la revânzarea iminentă și nu vor aduce îmbunătățiri proprietății pe care o cumpără.)

Preț de vânzare comparativ

După ce ați comparat toate sarcinile, datele de vânzare, caracteristicile și istoricul transferurilor, puteți judecata competenta despre valoarea de piață a proprietății dvs. În timp ce mulți oameni pretind că cunosc perfect prețurile imobiliare, numai o metodologie atentă și datele exacte vă pot oferi încrederea de a acționa rapid (dacă este necesar) și fără riscuri nejustificate.

Metoda costului comparativ

Deși metodele de cost și venit nu sunt întotdeauna folosite pentru evaluare, în calitate de investitor, trebuie să puteți folosi diferite abordări ale evaluării imobiliare.

Calculați costul construirii unei noi case

Pentru a înțelege metodologia abordării costurilor, să revenim la partea de jos a Fig. 14.1. În primul rând, trebuie să calculați costul construirii unei clădiri noi pe baza costului construirii unui metru pătrat de locuințe în zona dvs.

Costurile de construcție sunt determinate de mărimea și calitatea casei. Asigurați-vă că includeți toate suplimentele și luxurile (de exemplu, candelabre de cristal, mochetă de înaltă calitate, electrocasnice). Sub zero, instalatii sanitare Kohler, saună etc.) și a inclus costul acestora în costul total al casei.

Scăderea deprecierii (deprecierea)

Odată ce ați calculat costul ridicării unei clădiri noi la prețurile actuale ale clădirii, trebuie să luați în considerare trei tipuri de amortizare: 1) fizică, 2) funcțională și 3) economică (externă). Clădirile vechi sunt de obicei mai ieftine decât cele noi, deoarece în timpul funcționării lor au suferit fizic purta. Au fost afectați de vreme și de alți factori, inclusiv de o posibilă utilizare greșită. Covoarele uzate, vopseaua decolorată, panourile crăpate, țevile corodate și acoperișurile cu scurgeri reduc toate valoarea unei clădiri. Cât costă? Aici este nevoie de o metodă de evaluare adecvată. Pentru a specifica o anumită cifră, evaluați gradul de uzură ca procent. În unele cazuri, gradul de uzură poate ajunge la 70%. Există o altă metodă: estimați cât va costa lucrările de reparație pentru a aduce casa în stare bună.

După evaluarea uzurii fizice, este necesar să se evalueze funcţional depreciere. Spre deosebire de amortizarea datorată utilizării pe termen lung, amortizarea funcțională presupune o scădere a valorii din cauza învechirii tapetărilor pereților, a planului arhitectural, a sistemelor de cablare, a culorilor, a designului etc. Din punct de vedere fizic, o casă poate fi în stare excelentă, dar învechirea ei este deja începând să respingă potențialii chiriași și cumpărători.

Clădirea Bonwit Teller a supraviețuit. Este complet depășit din punct de vedere funcțional. Terenul ocupat de această clădire ar fi putut fi folosit mult mai eficient.

Amortizarea externă se datorează faptului că modul actual de utilizare a acestui obiect nu mai este cel mai profitabil. Să presupunem că găsești o clădire rezidențială bine conservată într-o zonă care a devenit predominant comercială. Zonarea zonei s-a schimbat. Este mai mult decât probabil ca partea principală a valorii obiectului să fie acum costul terenului. Dacă cineva cumpără o „cladire”, o va demola imediat și va construi un nou centru comercial sau de birouri pe acest site. Acelasi principiu se aplica si in cazurile in care zona devine din ce in ce mai prestigioasa si case bune cu trei dormitoare si doua bai de 2 mii de metri patrati. picioarele sunt demolate, iar în locul lor se construiesc case de 6 mii de metri pătrați. picioare în valoare de 2 milioane de dolari sau mai mult.

Proprietate învechită din punct de vedere economic denumită proprietate „demolare”. Dar amintiți-vă că termenul „pentru demolare” poate însemna atât o clădire dărăpănată, cât și o clădire bine conservată. Când cumpărați o proprietate demolată, plătiți doar terenul, minus costul demolarii clădirii și îndepărtarea resturilor de construcție.

Costul terenului

Pentru a estima valoarea unui teren, găsiți un lot gol, similar, care a fost vândut recent, sau un lot similar cumpărat împreună cu o clădire demolată. Când evaluați loturi similare, comparați caracteristicile lor importante, cum ar fi dimensiunea, limitele, aspectul general, topografia, legile referitoare la utilizarea acelor loturi, regulile de subdiviziune și alte caracteristici pe care cumpărătorii le caută de obicei.

Valoarea de piață estimată folosind metoda costului comparativ

După cum se poate observa din formularul de evaluare prezentat în Fig. 14.1, calculul valorii de piață constă în trei etape. Primul pas este estimarea costului construirii unei noi clădiri similare celei existente. Al doilea pas este determinarea deprecierii în termeni monetari și scăderea acestei cifre din valoarea costurilor. Al treilea pas - costul terenului se adaugă la rezultatul obținut. Deoarece toate cele trei cifre necesare pot fi estimate doar aproximativ, această abordare nu oferă un răspuns cert la întrebarea cu privire la valoarea reală a obiectului. Dar această tehnică ajută la identificarea tendințelor pieței și oferă, de asemenea, o cifră de referință care poate fi comparată cu cifrele obținute prin metoda vânzărilor comparative și metoda veniturilor comparative.

Metoda veniturilor comparative (CIR)

Imediat sub secțiunea Metoda costurilor comparative a formularului de evaluare (Figura 14.1) se află secțiunea Metoda veniturilor comparative. Această abordare se bazează pe o tehnică de evaluare numită multiplicatorul chiriei totale(MSR).

Pentru a calcula valoarea de piață folosind MRA, trebuie să cunoașteți chiria totală lunară și prețul de vânzare al clădirilor similare. Să presupunem că ați adunat informații despre trei clădiri de închiriat. Prima clădire este situată la 214 Jackson, cu o chirie lunară brută de 1.250 USD și un preț de vânzare de 220.000 USD. A doua clădire este situată la 312 Lincoln, cu o chirie lunară brută de 1.350 USD și un preț de vânzare de 247.000 USD. A treia clădire este situată la 107 Adams, cu o chirie lunară brută de 1.175 USD și un preț de vânzare de 210.000 USD. Acum puteți calcula MSR pentru fiecare dintre aceste obiecte:

MSR = Preț de vânzare / Chirie lunară

În cazul în care casa pe care o evaluați are o chirie lunară de 1.125 USD, calculați bifurcația valorii acesteia după cum urmează:

„Fork” a valorii casei pe care o evaluați

Astfel, valoarea proprietății dvs. este cuprinsă între 215.600 USD și 224.175 USD.

Deoarece metoda MSR nu ia în considerare în mod direct tot felul de concesiuni, caracteristicile obiectelor, amplasarea acestora, nivelul costurilor de exploatare, este doar o tehnică de evaluare brută a valorii de piață. Dar mulți investitori folosesc această tehnică pentru a obține o cifră de bază care poate fi folosită ca punct de plecare pentru analize ulterioare. La fel ca metoda de vânzare comparativă, metoda MSR funcționează cel mai bine în cazurile în care sunt comparate obiecte similare distanțate.

Cifrele MCP date în acest exemplu sunt nu este necesar potriviți cu valorile MCP pentru orașul dvs. Chiar și în același oraș aceste cifre pot varia foarte mult de la o zonă la alta. În San Diego, valoarea RSM pentru conace din zona La Jolla depășește 400, în Claremont variază de la 250 la 400, în National City valoarea MSR nu depășește 200. Chiar și în aceeași zonă, MSR pentru conace este mai mare decât pentru condominii. Ca și în cazul oricărei alte metode de evaluare, utilizați datele pentru zona în care se află proprietatea evaluată.

Proprietatea într-o zonă prestigioasă poate fi foarte scumpă. Imobilul ieftin într-o zonă îndepărtată nu este nici cel mai bun mod de a investi bani. Dar ar trebui să știți întotdeauna adevărata valoare a ceea ce cumpărați. Nu plătiți niciodată mai mult pentru un articol decât valoarea sa reală.

Reconcilierea notelor

După evaluarea unui obiect cu toate cele trei metode, ar trebui să analizați rezultatele în funcție de modul în care intenționați să utilizați acest obiect. După cum am menționat deja, metoda vânzărilor comparative este cea mai potrivită pentru evaluarea conacelor unifamiliale. Dar pentru bunurile imobiliare pe care intenționați să le utilizați pentru a genera venituri, metodele de vânzări comparative și de venit comparativ sunt oarecum diferite de cele descrise mai devreme (deși principiile de bază rămân aceleași).

Evaluarea imobilelor profitabile (comerciale).

Pentru a ilustra pe scurt metodologia de evaluare a veniturilor proprietății, să luăm ca exemplu complexul de apartamente Royal Terrace. Complexul include 38 de apartamente cu o suprafață de 550 mp. picioare fiecare. Clădirea este situată în Middleton, Iowa, o zonă de Midwest relativ ieftină, cu o economie stabilă și o lipsă persistentă de locuri de muncă, venituri și populație.

După ce ați studiat toate caracteristicile și locația Terasei Regale, ați găsit două proprietăți similare în zonă care au fost vândute în ultimele șase luni. Iată o scurtă descriere a acestor obiecte.

2735 Maple (Comparație #1)

Clădirea veche de 25 de ani conține 33 de apartamente. În interiorul clădirii arată mai ponosit decât Terasa Regală, dar în stare generală și construcție, aceste obiecte sunt destul de asemănătoare. Cu toate acestea, există un dezavantaj semnificativ: Maple este situat lângă noul liceu. În prezent, apartamentele sunt închiriate cu 285 USD pe lună. Suprafața fiecărui apartament este de 525 mp. ft. Potrivit informațiilor primite de la managerul clădirii, procentul de apartamente vacante este stabil în jurul a 4%, iar costurile de exploatare sunt de 52% din chirie. Din documente de arhivă și conversații ați aflat că imobilul a fost vândut cu un avans de 20% și un împrumut garantat pe 25 de ani la 7% pe an. Prețul de vânzare a fost de 506.700 USD.

1460 Elm (Comparația nr. 2)

Clădirea are 16 ani. 40 de apartamente. Designul este mai avansat decât cel al Terasei Regale, iar clădirea în sine este la două străzi de parc, care are terenuri de tenis, piscină și un teren de golf cu nouă găuri. Astăzi, apartamentele sunt închiriate cu 315 de dolari pe lună, iar fiecare apartament are 550 de metri pătrați. ft. În medie, 4% din apartamente sunt goale, iar costurile de exploatare se ridică la 49% din chirie. Datele de arhivă indică faptul că achiziția clădirii a fost finanțată cu un ADR de 80% pe 30 de ani la 6,75% pe an. Prețul de vânzare a fost de 772.400 USD.

Pe lângă colectarea acestor date, ați consultat Marshall și Swiftși a aflat că construcția unei astfel de clădiri ar costa astăzi 72 USD pe metru pătrat. picior.

Ați primit informații de la contabilul de la Royal Terrace despre venituri și cheltuieli pentru anul calendaristic până la 31 decembrie a anului precedent.

MSR

Tehnica MSR este folosită pentru a evalua proprietățile cu venituri aproape în același mod în care este folosită pentru a evalua casele închiriate și apartamentele în condominiu. Alegând obiecte pentru comparație, determinați multiplicatorul venitului total. Apoi, înmulțiți această cifră cu valoarea potențialului venit pe care vă așteptați să îl primiți din proprietatea dumneavoastră. Diferența este că pentru casele închiriate și condominiile calculezi multiplicatorul pe baza chiriei lunare, iar pentru blocurile de apartamente îl calculezi pe baza veniturilor anuale. Observați că în exemplul nostru, obiectele pe care le-am selectat pentru comparație au un MSR de 4,49 (506.700/112.860) și 5,10 (772.400/15120). Dacă alegeți să setați Terasa Regală la un MCP de 4,75, proprietatea dvs. va costa:

4,75 x 134.520 USD = 638.970 USD.

Tehnica MCP este utilizată pe scară largă în unele zone pentru a evalua unele tipuri de clădiri cu mai multe apartamente. Dar, în general, cumpărătorii nu acordă aceeași importanță acestei tehnici ca și metodei de valorificare directă a veniturilor. Cu excepția cazului în care obiectele comparate sunt complet similare, tehnica MCP nu oferă un rezultat de evaluare suficient de fiabil. În plus, cumpărătorii folosesc rar MVR pentru a evalua clădirile de birouri, centrele comerciale și alte tipuri de proprietăți care produc venituri. Datorită gamei largi de condiții de închiriere și a caracteristicilor diverselor obiecte, metoda MCP nu ia în considerare mulți factori importanți. Cu toate acestea, SRM este un instrument de evaluare care funcționează bine în anumite circumstanțe specifice.

Valorificarea veniturilor

O altă modalitate de a pune în valoare clădirile multifamiliale (și nu numai) este metoda valorificării directe a veniturilor. Amintiți-vă formula pe care am dat-o deja:

unde C este costul proprietății, NOR este venitul net din exploatare și H este rata de capitalizare pe care o solicită de obicei proprietarii de imobile profitabile similare.

Astfel, dacă venitul net din exploatare pe care ar trebui să îl genereze Royal Terrace este de 63.174 USD la o rată de capitalizare de 0,096, valoarea proprietății poate fi calculată folosind formula:

C = 63.174/0,096, C = 658.062 USD.

Desigur, am lăsat fără răspuns întrebarea: „Care sunt considerațiile pentru calcularea venitului net din exploatare și a ratei de capitalizare?”. Acum să ne uităm la această problemă mai detaliat.

CHOD

Investitorii calculează VAN ca venitul anual estimat din chirie minus pierderile la apartamentele vacante, costurile de funcționare, impozitele pe proprietate și plățile de asigurări.

Cu toate acestea, ca și în exemplul Terasei Regale, mulți investitori neprofesioniști (precum mulți contabili) nu știu cum să calculeze NOR în scopul capitalizării veniturilor.

În plus, mulți proprietari de proprietăți cu venituri sofisticate își supraestimează veniturile din chirie și subestimează pierderile din cauza apartamentelor vacante și a costurilor de funcționare. Folosind cifre distorsionate ale veniturilor și cheltuielilor, aceștia încearcă să-i convingă pe cumpărători că proprietatea lor valorează mai mult decât este. De fapt.

Astfel, fie că cumpărați proprietăți de la un profesionist sau de la un amator, fiți în egală măsură în alertă. Nu lua niciodată încredere în numerele care ți se oferă. În schimb, calculați singur NOR, pe baza propriei cercetări și cunoștințe de piață.

Acum vom încerca să reconstituim declarația de venituri și cheltuieli prezentată de proprietarul Terasei Regale (tabelele 14.2 și 14.3). O astfel de reconstrucție ar trebui să determine cu mai multă acuratețe venitul net din exploatare care poate fi așteptat de la acest obiect în anul următor, sub rezerva unei conduceri competente.

reconstrucția veniturilor.În primul rând, rețineți că am folosit chiria medie de pe piață și rata medie de neocupare a pieței (apartamente vacante) pentru a calcula venitul brut. Este posibil ca aceste cifre să nu se potrivească cu cifrele reale pentru fiecare unitate specifică. Pentru a găsi cele mai bune tarife pentru veniturile din chirie și locurile de muncă vacante, consultați tarifele corespunzătoare pentru proprietăți similare situate în zona dvs. de interes. Analizați starea actuală a pieței. După recalcularea venitului estimat, faceți o analiză a cheltuielilor.

Management și publicitate. Raportul transmis de proprietar nu include costurile de management și publicitate. Proprietarul își administrează propria clădire și, din moment ce chiriile sunt relativ mici, rapoartele despre apartamentele disponibile sunt în mare parte din gură. Cu toate acestea, noul proprietar ar trebui să asigure atât costurile de management profesional, cât și de publicitate.

Plăți de asigurări și impozite pe proprietate. Proprietarul și-a exagerat costurile de asigurare pentru că a precizat suma plăților pentru trei ani deodată în raportul anual. Prin urmare, această sumă ar trebui redusă de trei ori - de la 19.200 la 6.400 de dolari. A trebuit să revizuim și valoarea impozitului. În primul rând, noul preț de vânzare al proprietății va crește cu siguranță, iar acest lucru va presupune o creștere a plăților fiscale.

În acest oraș, evaluatorii se bazează de obicei pe date din evaluările anterioare, dar dacă afacerea trebuie înregistrată în județ, se face o reevaluare. În plus, consiliul județean a majorat semnificativ cota de impozitare, astfel că anul viitor ar trebui plătită un impozit mai mare chiar și fără o reevaluare.

Utilitati, curatenie etc.În ceea ce privește utilitățile și colectarea gunoiului, ar trebui să contactați firmele care furnizează aceste servicii. Dar pe baza datelor lor, vei putea să-ți calculezi cheltuielile pentru anul următor. Salariul îngrijitorului a fost tăiat din cauza faptului că unele din sarcinile sale vor reveni firmei care va administra imobilul.

La un moment dat, proprietarul clădirii a efectuat în mod independent unele reparații. Deoarece noul cumpărător achiziționează Terasa Regală ca investiție și nu ca obiect de angajare personală, această cheltuială ar trebui să crească semnificativ.

Reparatii si intretinere. Proprietarii de proprietăți subestimează de obicei costurile asociate cu întreținerea unei clădiri și înlocuirea obiectelor uzate (covoare, acoperiș, electrocasnice etc.). Prin urmare, am mărit acest articol de cheltuieli la un nivel mai obiectiv.

Alte cheltuieli. Rețineți că, în ultimul paragraf, am adăugat 2.000 USD pentru cheltuieli diverse. Acest articol include costurile pentru taxele legale, curățarea spațiilor, achiziționarea de materiale de finisare (vopsea, tapet), etc. Dar nu am inclus dobânda ipotecară și amortizarea în lista de cheltuieli. Deși aceste costuri sunt inevitabile, ele nu sunt incluse în calculul venitului net din exploatare.

CHOD. După reconstruirea tuturor veniturilor și cheltuielilor, se poate observa că venitul net operațional de la Terasa Regală pentru anul următor este de așteptat să fie de 63.174 USD.

Determinarea ratei de capitalizare

De obicei, investitorii și evaluatorii determină ratele de capitalizare pe baza nivelului mediu al pieței. De exemplu, pentru a determina rata de capitalizare pentru Terasa Regală, puteți calcula această rată pentru obiectele Maple și Elm (tabelul 14.4). Pentru Maple, care este într-o formă ceva mai proastă (cu cinci ani mai vechi, mai uzat și lângă o autostradă), cumpărătorul a stabilit o rată de capitalizare de 9,8%. Facilitatea Elm (locație mai bună, vârstă mai tânără și finanțare de 6,75% pe an) a primit o rată de 9,2%. Având în vedere aceste fapte, ce rată de capitalizare ar trebui stabilită pentru Royal Terrace?

În primul rând, vedem că această valoare este probabil să fie între 0,092 și 0,098. Motivul este că investitorii, cu toate celelalte lucruri, preferă clădirile mai noi. Aceștia consideră că noua clădire este supusă mai puține riscuri decât cea veche. Investitorii cred, de asemenea, că noua clădire va genera venituri mai mult timp și va prezenta mai mult spațiu pentru creșteri ale chiriilor. Deoarece King's Terrace se află între Maple și Elm în ceea ce privește parametrii, rata de capitalizare ar trebui să fie, de asemenea, undeva la mijloc.

Acum, continuând analiza noastră, trebuie să stabilim care este mai aproape de Terasa Regală - de Elm sau Maple?

După ce cântărim și luăm în considerare toate asemănările și diferențele, ce rată de capitalizare vom alege? Avem nevoie de un anumit număr.

Ce zici de 0,096? Ca orice decizie legată de evaluare, alegerea ratei de capitalizare este determinată nu numai de fapte, ci și de concluziile pe care le facem pe baza acestor fapte. Amintiți-vă că nu există două proprietăți la fel, niciun cumpărător nu este la fel și nicio persoană nu are informații complete despre piață. Aici am presupus că Terasa Regală este încă mai aproape de Maple. În plus, finanțarea tranzacției noastre se va realiza cel mai probabil la 7%, și nu la 6,75% pe an. Prin urmare, ajungem să alegem 0,096.

Metoda capitalizării directe

Pasul final al acestei metode de evaluare este convertirea VAN în capital. În exemplul nostru, efectuăm acest pas împărțind 63.174 USD la 0,096. Ca urmare, valoarea de piață a obiectului, estimată prin metoda capitalizării venitului, va fi:

C = 63.174 USD/0,096, C = 658.062 USD.

Metoda de vânzare comparativă

Atunci când cumpără ansambluri rezidențiale, clădiri de birouri sau centre comerciale, mulți investitori se bazează în totalitate pe metoda de capitalizare a veniturilor. Totuși, aceștia ar trebui să utilizeze alte metode de evaluare comparativă, fie și doar pentru a susține cifra obținută prin metoda capitalizării veniturilor. Puteți, de exemplu, să utilizați costul comparativ al unui apartament sau al unui metru pătrat de spațiu de locuit, așa cum se arată în tabel. 14.5.

Pe baza datelor din Tabelul 14.5, putem estima valoarea de piață a Terasei Regale:

38 × 16.800 USD = 638.400 USD

20.900 × 31,50 USD = 658.350 USD.

După cum puteți vedea, evaluarea prin metoda vânzărilor comparative întărește evaluarea obținută prin metoda capitalizării directe. Desigur, nicio metodă de evaluare nu oferă un răspuns absolut exact. Investitorii se bazează pe fapte diferite și trag concluzii diferite pe baza acestora. Dar o analiză atentă folosind diferite metode de evaluare vă va ajuta să luați decizia corectă.

Metoda costului comparativ

După cum se arată în Tabelul 14.6, metoda costului comparativ oferă o estimare a valorii proprietății la 922.252 USD.

Această abordare arată o valoare de piață semnificativ mai mare. De ce? Pentru că lui Middleton îi lipsește o economie vibrantă. Costurile de construcție (care sunt determinate de prețurile naționale ale materialelor de construcție) cresc mai repede decât valorile imobiliare din Middleton.

Prin urmare, un investitor care achiziționează Terasa Regală nu trebuie să se teamă de concurența excesivă din partea noilor dezvoltări. Chiriile la casele noi vor fi mult mai mari (și același lucru este valabil și pentru costul caselor noi).

Astfel, riscul de piață aici este relativ scăzut. În plus, investitorul are posibilitatea să-și îmbunătățească proprietatea și să-i dea valoare suplimentară. Deoarece investitorii nu se așteaptă ca prețurile proprietăților să crească vertiginos în Middleton, ei pot cumpăra proprietăți cu o rată de capitalizare mai mare, crescând astfel fluxul de numerar pe dolar investit.

În orice caz, cumpărată la un preț de 650 de mii de dolari sau mai puțin, Terasa Regală va fi o investiție destul de bună. Dar înainte de a face o ofertă de cumpărare, un investitor ar trebui să calculeze raportul de investiții în numerar (CRR) și rentabilitatea totală a investiției (ROI) – luând în considerare deprecierea și posibila creștere a prețurilor imobiliare.

Rentabilitatea investiției în numerar

În scop ilustrativ, să presupunem că ați achiziționat Terasa Regelui pentru 650.000 USD. Pentru a face achiziția, ați plătit 120.000 USD în numerar (avans de 20%) și ați contractat un împrumut de 520.000 USD (80% ACC) pentru 30 de ani la 7% pe an. Pentru a calcula venitul înainte de impozitare (EBIT) din primul an, scădeți plata ipotecară anuală din venitul operațional net estimat pentru primul an:

Plata ipotecară anuală

(520.000 USD / 7%, 30 de ani) 41.905 USD,

IT \u003d DDVN / valoarea investițiilor în numerar,

EI = 21.269 USD/130.000 USD,

Deci, dacă ai avut dreptate în ipotezele tale inițiale, rentabilitatea investiției în numerar arată destul de bine. Datorită utilizării creditului, ați crescut rata de rambursare de la 9,6% la 16,3%. În condițiile actuale de piață, majoritatea investitorilor ar găsi o rentabilitate în numerar de 16,3% foarte atractivă.

Rentabilitatea totală a investiției

Rentabilitatea investiției calculată mai sus nu ia în considerare beneficiile suplimentare pe care le-ați putea obține din depreciere și prețuri mai mari ale proprietăților. Pentru a calcula rentabilitatea totală a investiției, trebuie să vă proiectați PVH anual pe întreaga durată de viață estimată a proprietății (să zicem, cinci ani) și să calculați venitul în numerar pe care îl veți primi după acel moment dacă proprietatea este vândută.

Pentru a ilustra, să presupunem că, din cauza performanței economice slabe a lui Middleton, PVH-ul dvs. va crește cu o rată de numai 2% pe an, la fel și prețurile imobiliare. În cinci ani, soldul tău ipotecar va fi de 488.343 USD.

Ne vom uita acum la tabelele 14.7 și 14.8. În primul rând, vedem că o creștere de 2% vă oferă 193.427 USD în numerar la vânzare după cinci ani. Tabelul 14.7 arată, de asemenea, venitul dumneavoastră fără o creștere a prețului (caz pesimist) și cu o creștere a prețului cu 5% (caz optimist).

Folosind software-ul excela(sau similar), puteți calcula rentabilitatea totală a investiției dvs., așa cum se arată în tabel. 14.8.

La diferite rate de creștere a prețurilor imobiliare, rentabilitatea totală estimată a investiției (TRO) ar fi între 17,78% și 31,67%.

Desigur, Tab. 14.8 este doar o versiune simplificată a calculelor. Puteți modifica parametrii de chirie, cheltuieli de exploatare, dobândă ipotecară, condiții de împrumut, avans și alți parametri. În plus, poți calcula cât de mult va crește valoarea proprietății tale după îmbunătățirea și modernizarea acesteia.

După ce ați încercat mai multe scenarii de analiză, puteți calcula toate opțiunile - de la cele mai nefavorabile la cele mai reușite. Deoarece niciunul dintre noi nu poate prezice viitorul cu acuratețe absolută, cunoașterea limitelor tale nu numai că te va ajuta să iei cele mai bune decizii, ci și să faci față momentelor în care circumstanțele se întorc împotriva ta.

1 FEMA(scurt pentru Agenția Federală de Management al Urgențelor) - Agenția Federală pentru Situații de Urgență. — Notă. pe.

2 Valoarea proprietăților comparate poate face obiectul unor concesii financiare și de altă natură, așa că aici ar trebui făcute ajustări corespunzătoare. Nu sunt necesare modificări în cazul în care astfel de concesiuni sunt tradiționale pentru zonă sau sunt ușor de identificat, deoarece sunt tipice pentru orice tranzacție. Ajustări speciale pot fi făcute prin compararea condițiilor financiare oferite de o terță parte care nu este implicată în tranzacție. Orice ajustare nu ar trebui să fie o recalculare mecanică a echivalentului în dolari al concesiunii, ci ar trebui să se bazeze pe reacția anticipată a pieței la acordarea unei astfel de concesiuni.

3 ACS (raportul credit/valoare) este procentul dintre suma creditului și valoarea evaluată a proprietății gajate în cadrul acestui împrumut. — Notă. pe.

4 Cu o ocupare aproape 100% a apartamentelor.

5 Detaliile proprietarului sunt între paranteze. Valoarea de piață nu include dobânda ipotecară și amortizarea.

6 Pe baza valorilor medii de piață pentru proprietăți similare.

Abordare comparativă la evaluare este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe o comparație a obiectului evaluării cu analogii săi, în legătură cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.

Condiții de aplicare a abordării comparative: 1. Obiectul nu trebuie să fie unic. 2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor. 3. Factorii care influențează valoarea analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.

Abordarea comparativă se bazează pe principiile:- substitutii; - echilibru; - cerere și ofertă.

Etapele abordării comparative:

Etapa 1

Cercetare de piata - o analiza a starii si tendintelor pietei, si mai ales a segmentului caruia ii apartine proprietatea evaluata; Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.

Etapa 2

Colectarea și verificarea exactității informațiilor despre analogii oferite spre vânzare sau recent vândute ale obiectului de evaluare; compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluat.

Etapa 3

Ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele față de obiectul de evaluare.

Etapa 4

Stabilirea valorii obiectului de evaluare prin convenirea asupra prețurilor ajustate ale obiectelor analogice.

Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:

Timp de expunere. Perioada de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;

Independența subiecților tranzacției. Independenta inseamna ca tranzactiile nu se incheie la un pret de piata daca vanzatorul si cumparatorul: · sunt inruditi; · sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă; au o interdependență și un interes reciproc diferit; tranzacțiile se efectuează cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații; · se angajează în vânzarea de bunuri imobile ale persoanelor decedate etc.; - motivația investițională, care este determinată de: · motive similare ale investitorilor; utilizarea cea mai bună și eficientă similară a obiectelor; gradul de deteriorare al clădirii.

Principalele criterii de selectare a obiectelor-analogi: 1. Proprietatea asupra bunurilor imobiliare. Ajustarea proprietății este diferența dintre chiriile de pe piață și cele contractuale, deoarece proprietatea deplină este determinată la chiriile de pe piață și la finanțarea curentă disponibilă. 2. Condiții de finanțare a tranzacției. În condiții de finanțare atipice pentru o tranzacție, este necesară o analiză amănunțită, în urma căreia se face o modificare. 3. Condiții de vânzare și termen de vânzare. 4. Locația. 5. Caracteristici fizice.

O ajustare a vânzărilor comparabile este necesară pentru a determina valoarea finală a proprietății care se evaluează. Calculul și ajustările se fac pe baza unei analize logice a calculelor anterioare, ținând cont de semnificația fiecărui indicator. Cea mai importantă este determinarea precisă a factorilor de corecție (vezi Figura 3.2).

Tipuri de ajustări

Ajustări procentuale se realizează prin înmulțirea prețului de vânzare al obiectului analog sau al unității sale de comparație cu un coeficient care reflectă gradul de diferențe între caracteristicile obiectului analog și al obiectului evaluat. Dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, la prețul acestuia din urmă se adaugă un coeficient crescător, dacă este mai rău - unul în scădere.

Ajustări ale costurilor:

a) corecții absolute, efectuată la unitatea de comparație, modificați prețul obiectului-analog vândut cu o anumită sumă, care evaluează diferența dintre caracteristicile obiectului-analog și obiectul evaluat. Se face o corecție pozitivă dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, unul negativ, dacă este mai rău;

b) ajustări monetare, a contribuit la prețul obiectului analog vândut în ansamblu, modificați-l cu o anumită sumă, în care sunt estimate diferențe de caracteristici.

Ajustări procentuale cumulate sunt determinate prin înmulțirea tuturor ajustărilor procentuale individuale.

Modificare în formă grupare generală utilizat de obicei pe o piață imobiliară dezvoltată unde există un număr mare de vânzări. Ajustarea cumulativă se face în cadrul grupului selectat de proprietăți comparabile.

Secvența modificării: 1. Ajustare pentru condițiile de finanțare. 2. Ajustare pentru condiții speciale de vânzare. 3. Ajustare pentru timpul de vânzare. 4. Corectare pentru locație. 5. Corectare pentru caracteristicile fizice.

Avantajele abordării comparative: 1. Costul final reflectă opinia vânzătorilor și cumpărătorilor tipici. 2. Prețurile de vânzare reflectă schimbările în condițiile financiare și inflația. 3. Justificat statistic. 4. Se fac ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate. 5. Relativ ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile.

Dezavantajele abordării comparative: 1. Diferențele de vânzări. 2. Dificultate în a culege informații despre prețurile practice de vânzare. 3. Dificultate în colectarea informațiilor despre termenii specifici ai tranzacției. 4. Dependenţa de activitatea pieţei. 5. Dependența de stabilitatea pieței. 6. Dificultate în reconcilierea datelor privind vânzările semnificativ diferite.

Metode de estimare a mărimii ajustării utilizate în abordarea comparativă.

metode cantitative.

Metoda de potrivire a faptelor, o selecție de grupuri de analogi de pe piață: unul cu elemente pentru fiecare corecție necesară, al doilea fără ea.

Teoria de bază a metodei: dacă există o singură diferență între doi analogi, atunci diferența de preț este atribuită acestui element. Metoda poate fi folosită atunci când există mai multe diferențe. Odată cu introducerea unui număr mare de corecții, precizia scade.

Analiza pietei secundare. Când inflația de pe piață a vânzărilor existente face imposibilă analiza unui set de date pereche. Ajustarea se calculează pe baza datelor care nu au legătură directă cu obiectul evaluării și analogi.

Metoda analizei costurilor. Ajustările sunt estimate pe baza analizei costurilor, pentru crearea unui element individual al obiectului, ținând cont de amortizare, totuși este necesară verificarea prin datele de piață.

Metoda analizei regresiei. Sunt construite grafice, derivarea formulei prin diferențe dependente de caracteristici. Se folosește când cantitativ este imposibil, apoi calitativ.

Metodele se bazează pe clasarea caracteristicilor calitative (mai bine, puțin mai bun, egal, puțin mai rău, semnificativ mai rău)

raportat la analiza comparativă, analogii sunt studiati pentru a determina dacă impactul asupra valorii elementelor comparate este mai mare decât, egal cu sau deficitar în raport cu obiectul de evaluare. Esența este similară cu metoda de potrivire a perechilor, doar pe exemplul evaluărilor calitative.

Analiza distributivă. Analogii sunt distribuiti în ordinea modificării monotone a obiectului evaluării. Determinați apoi locul obiectului evaluat într-o serie de vânzări comparative.

Sondajele individuale ale experților.

Tehnica de efectuare a ajustărilor în abordarea comparativă.

Se fac modificări la caracteristicile de preț ale obiectelor analogice. Numai obiectele analogice sunt supuse ajustărilor. Subiectul nu este niciodată ajustat.

Principala întrebare care trebuie rezolvată în această etapă este: cât ar costa un analog dacă ar avea aceleași caracteristici ca și obiectul evaluării.

Regula de bază pentru efectuarea ajustărilor: dacă analogul este mai bun decât obiectul evaluării, atunci se face o ajustare descendentă sau negativă (cu semnul minus); dacă analogul este mai rău decât obiectul evaluării, atunci se face o ajustare pozitivă.

Atunci când faceți modificări, este necesar să corectați fiecare caracteristică excelentă - elementul de comparație.

Grupuri de elemente de comparație:

Elemente referitoare la condițiile tranzacției și la starea pieței (drepturi, condiții de finanțare, data vânzării, condițiile tranzacției)

Elemente legate direct de obiect (caracteristici etc.)

Pentru grupuri de elemente de comparație, se poate aplica o secvență diferită de amendamente (în mod dependent sau independent)

Secvență dependentă: se fac ajustări la rezultatul prețului ajustat anterior; ordinea elementelor de comparație contează (drepturi, condiții de finanțare, condiții de vânzare, data vânzării)

Amendament independent. Ajustări pentru fiecare element, calculate pe baza rezultatului obținut după ajustarea la condițiile de piață, fără o anumită ordine.

Metode de abordare comparativă.

1) Metoda analizei comparative a vânzărilor - o evaluare a valorii unui obiect (valoarea proprietății) prin compararea prețurilor vânzărilor recente ale obiectelor similare. În cadrul metodei: analizează situația pieței pentru obiecte similare și colectează informații fiabile despre acestea; determina acc. unități de comparație ale obiectului și comparați. analiza pentru fiecare unitate; aloca elementele necesare de comparație; compara obiectul evaluat și obiectele de comparație selectate pentru a le ajusta prețurile de vânzare sau a le exclude din lista de comparați; un număr de indicatori ajustați ai valorii obiectelor comparate conduc la o valoare sau la intervalul valorii de piață a obiectului de evaluare. Metoda este oportună în prezența unei cantități mari de informații fiabile și este adesea combinată cu metode de evaluare statistică. Principalul său avantaj este posibilitatea de a obține un rezultat care să reflecte cel mai exact atitudinea pieței față de obiectul evaluării. Dificultățile în aprecierea valorii unui obiect se datorează faptului că nu există nici măcar două obiecte absolut similare. În plus, este necesar să se țină cont de tranzacțiile care îndeplinesc definiția valorii de piață, i.e. cele care nu sunt afectate de factori non-piață. Atunci când se vând obiecte cu randament ridicat, informațiile despre caracteristicile lor economice și condițiile de vânzare nu sunt adesea disponibile sau complete, prin urmare, în astfel de cazuri, poate fi doar „conturată” o gamă în care valoarea valorii de piață este cel mai probabil să fi.

2) Metoda chiriei brute. Pe baza existenței unei relații directe între prețul de vânzare și veniturile din chirie aferente. Această relație este măsurată de un multiplicator. (coeficientul chiriei brute). Este utilizat în evaluarea imobilelor care pot genera venituri.

BPM este raportul dintre prețul de vânzare al unui obiect și venitul brut potențial sau efectiv. În funcție de situație, valoarea BPM a analogilor pentru a determina BPM-ul unui obiect, se aplică proceduri de reconciliere a rezultatelor.

Prețul probabil de vânzare se calculează după formula: С= Pvd*BPM

PVD - venit brut din obiectul evaluat; GRM este multiplicatorul mediu brut al chiriei.

Etapele metodei:

Selectarea analogilor comparabili;

calculul BPM;

Reconcilierea cunoștințelor dobândite de BPM, pentru a determina o singură valoare BPM sau un interval de valori BPM care poate fi aplicat obiectului evaluat;

Determinarea obiectelor comparabile din punct de vedere al chiriei;

Analiza analogilor, compararea acestora cu caracteristicile corespunzătoare obiectului de evaluare;

Calculul ajustărilor pentru obținerea valorii veniturilor din chirie de piață a proprietății care se evaluează;

Calculul valorii obiectului de evaluare conform formulei.

Dezavantajele metodei:

Aplicare numai pe piețele imobiliare profitabile active;

Diferența de riscuri dintre obiectul evaluării și analogi nu este luată în considerare

Diferența de NOR nu este luată în considerare

Făcând clic pe butonul „Descărcați arhiva”, veți descărca gratuit fișierul de care aveți nevoie.
Înainte de a descărca acest fișier, amintiți-vă acele eseuri bune, lucrări de testare, lucrări, teze, articole și alte documente care nu sunt revendicate pe computer. Aceasta este munca ta, ar trebui să participe la dezvoltarea societății și să beneficieze oamenii. Găsiți aceste lucrări și trimiteți-le la baza de cunoștințe.
Noi și toți studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vom fi foarte recunoscători.

Pentru a descărca o arhivă cu un document, introduceți un număr de cinci cifre în câmpul de mai jos și faceți clic pe butonul „Descărcați arhiva”

Documente similare

Principalele abordări de determinare a valorii proprietății. Evaluarea valorii de piață a unui obiect folosind metodele abordărilor venit, comparativ, cost. Informații scurte despre locația obiectului de evaluare. Calculul valorii finale a costului obiectelor.

lucrare de termen, adăugată 24.09.2013


Studiul principiilor și metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare rezidențiale. Cost, venit și abordări ale pieței pentru determinarea valorii unei proprietăți. Calculul valorii de piață a unui apartament situat în orașul Perm și ajustări pentru diferența din suprafața totală a spațiilor.

lucrare de termen, adăugată 29.12.2014


Principalele tipuri de documente de proprietate pentru un obiect imobiliar, în funcție de motivele apariției dreptului de proprietate și a altor drepturi de proprietate. Valoarea de piață estimată a garajului. Costuri, venituri și abordări comparative ale evaluării imobiliare.

lucrare de termen, adăugată 06.08.2015


Imobilul și temeiul juridic al evaluării acestuia. Necesitatea evaluării imobilelor la înregistrarea drepturilor de închiriere. Utilizarea abordărilor general acceptate în calcularea valorii de piață a unei proprietăți. Abordări ale costurilor și veniturilor pentru evaluarea valorii unui obiect.

lucrare de termen, adăugată 25.11.2014


Identificarea si descrierea obiectului evaluarii. Utilizarea abordărilor comparative, a costurilor și a veniturilor pentru evaluarea imobiliară. Reducerea indicatorilor de cost obținuți în evaluarea finală a valorii imobilului și determinarea valorii de piață a obiectului.

lucrare de termen, adăugată 14.11.2013


Descrierea locației obiectului de evaluare. Determinarea valorii de piață a unei proprietăți folosind trei abordări: profitabilă, comparativă și costisitoare. Limitele proprietății. esența valorii de piață. Comportamentul și dinamica pieței imobiliare.

raport de practică, adăugat la 06.06.2016


Ipoteze și restricții care sunt acceptate în procesul de determinare a valorii de piață a obiectului de evaluare. Descrierea obiectului de evaluare (cladire rezidentiala cu cinci etaje). Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizare, valoarea de piață a proprietății.

lucrare de termen, adăugată 15.10.2015