Под аббревиатурой ЖСК подразумевается жилищно-строительный кооператив , создаваемый гражданами на основе взаимного согласия для строительства многоквартирного дома, благоустройства окружающей территории и решения насущных проблем, возникающих у жильцов в процессе дальнейшей эксплуатации возведённого объекта недвижимости (ст.110 ЖК РФ). Конечной целью образования кооператива является обеспечение участников жильем.

Строительство недвижимости осуществляется на средства, вносимые членами организации, они же контролируют процесс на всех этапах вплоть до приемки дома комиссией. После полной уплаты граждане имеют право оформить квартиру в собственность (ст.218 ГК РФ).

Гражданам, решившим создать кооператив, следует придерживаться последовательности действий, чтобы юридически грамотно провести процедуру, и оформить необходимую документацию. Порядок создания и регистрация ЖСК, оформление организации, разработка устава и определение инициативной группы приведены .

Внимание! Решение об организации объединения собственников жилья принимается на общем собрании с обязательной фиксацией итогов заседания в .

1. Разрабатывается и утверждается при помощи голосования , выбираются члены правления.
2. Все документы собрания подаются в администрацию для регистрации ЖСК в качестве юридического лица, а также в налоговую и жилищную инспекции.
3. Открывается банковский счёт для перечисления денежных взносов пайщиками и оплаты расходов по возведению объекта недвижимости.
4. Созданная организация может приступать к процессу строительства дома.

Образование кооператива документально подтверждается учредительным договором , который заключается с целью подтверждения решения о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.

Правовая форма

Данная организация собственников жилья относится к потребительским кооперативам и имеет статус юридического лица (ст.110 ЖК РФ , глава 4 ГК РФ).

Положение ЖСК в правовой сфере определяется ЖК РФ , а также ГК РФ и Уставом кооператива, имеющим преимущественное значение при судебном разбирательстве возникающих между участниками, правлением и сторонними организациями споров, возникновение которых возможно в процессе деятельности жилищно-строительного кооператива.

Обязательная для отражения в нем информация:

1. наименование организации и место территориального расположения;
2. цели создания и выполняемые задачи;
3. правила получения членства и выхода из ЖСК;
4. размер и периодичность внесения паевых взносов;
5. порядок избрания руководства кооператива и выполняемые им функции;
6. проведение собраний участников, голосование для принятия решений и контроль за их исполнением;
7. действия участников в случае реорганизации и ликвидации ЖСК.

Права и обязанности

Списки членов

Образование кооператива происходит на общем собрании и по решению собственников жилья многоквартирного дома. Проголосовавшие за создание ЖСК граждане становятся его учредителями , получая членство. Данная процедура фиксируется в протоколе собрания (ст.112 ЖК РФ).

Исключение из участия в кооперативе, возможность повторного вступления в него, порядок приема новых пайщиков при наличии освободившихся мест определены в главе IV Постановления Правительства РФ N 558 от 6 июня 2012 года . Желание получить членство в кооперативе оформляется в адрес правления ЖСК, порядок его рассмотрения и принятия решения происходит в указанном в Постановлении порядке.

В кооператив допускаются горожане старше 16 лет и юридических лиц общей численностью от пяти и максимально равняющейся количеству квартир в строящемся доме.

Важно! Члены ЖСК несут полную ответственность и исполняют возложенные на них обязательства согласно подписанным договорам.

Возникающие в процессе возведения дома убытки должны быть покрыты в течение трёх месяцев путем внесения добавочных взносов, в противном случае кооператив ликвидируется по решению суда.

Управление

Органами управления кооператива является собрание его членов, правление ЖСК во главе с , а также конференция – при количестве участников собрания больше пятидесяти, если это предусмотрено Уставом (ст.115 ЖК РФ).

Статья 115 ЖК РФ. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Порядок созыва управляющих органов ЖСК и сфера их компетенции определяются учредительным документом кооператива.

Ответственность

Согласно законодательным поправкам от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ , по требованию участников ЖСК обязан предоставлять :

Внимание! Для наблюдения за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива на общем собрании выбирается .

Во главе этого органа становится председатель (ревизор). Порядок работы и права такого контролирующего органа определяются на основании Устава и ЖК РФ.

Членство в ЖСК имеет ряд преимуществ для горожан , желающих участвовать в покупке жилья, начиная со стадии строительства. До подписания документов следует изучить нюансы создания и функционирования ЖСК, поскольку даже юридически грамотное заключение договора не является гарантией защиты от мошенников.

Полезное видео

Посмотрите видео о том, что такое ЖСК:

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При создании жилищных кооперативов необходимо учитывать правила, которые содержатся в ст. 112 ЖК РФ.

Особенностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов является то, что согласно ст. 112 ЖК РФ «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме».

Если число членов - учредителей кооператива менее пяти, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив будет считаться не созданным и в государственной регистрации будет отказано. Если же после создания ЖСК или ЖК количество членов уменьшится, например до 4 или менее, то такой кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.

Такая же ситуация обстоит и с количеством жилых помещений. В многоквартирном кооперативном доме должно быть не менее пяти квартир. Число членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов должно равняться количеству жилых помещений. Соответственно, если число членов жилищностроительных и жилищных кооперативов превышает количество жилых помещений, то вновь создаваемому кооперативу будет отказано в государственной регистрации, а уже созданному кооперативу придется принимать решение либо о

разделе жилых помещений, либо об исключении отдельных членов кооператива, либо реорганизации кооператива.

Членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, согласно ст. 111 ЖК РФ, могут быть гражданине, достигшие возраста шестнадцати лет, юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации, юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Преимущественным правом на вступление в жилищный или жилищностроительный кооператив1 обладают малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ (ст. 49) основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации иные категории граждан, признанных по ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Следует обратить внимание на то, что указанное право возникает у таких граждан в отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления. Также имеется определенный перечень граждан, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012г. № 108 согласно которому, к таким гражданам относятся:

Г раждане, для которых работа на федеральных государственных унитарных предприятиях, являющихся научными организациями, в федеральных

государственных учреждениях, в том числе научных организациях, является основным местом работы, военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, в том числе проходящие военную службу за пределами территории Российской Федерации, также граждане, которым предоставляются социальные выплаты на приобретение жилых помещений если являются научными работниками научных организаций указанных в части 4 статьи 16.5 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства", научные или инженернотехнические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях, является основным местом работы, научно-педагогические работники, для которых работа в федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования является основным местом работы.

Граждане, которые замещают должности работников образования, работников в сфере здравоохранения, работников культуры, предусмотренные единым квалификационным справочником должностей руководителей, специалистов и служащих, и для которых работа в федеральных государственных общеобразовательных учреждениях, федеральных государственных учреждениях здравоохранения или федеральных государственных учреждениях культуры соответственно является основным местом работы, граждане являющиеся родителями в семье, имеющей 1 ребенка и более, в которой возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет, граждане, являющиеся родителями в семье, имеющей 3 и более детей, граждане, замещающие должности федеральной государственной гражданской службы и (или) являющиеся работниками федеральных государственных органов и т. д.

Юридические лица, которые вправе вступать в жилищные и жилищностроительные кооперативы, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. При этом целесообразно учитывать, что участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях законом может быть поставлено в зависимость от соблюдения определенных условий.

Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий.

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом уже созданного жилищного кооператива, подают в правление соответствующего кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (ч. 1 ст. 121 ЖК РФ). Указанное заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Граждане или юридические лица, не являющиеся учредителями данного кооператива, признаются членами жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Поскольку жилищные кооперативы создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях, количество нежилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме при определении максимального количества членов жилищного или жилищностроительного кооператива не учитывается.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании.

Учредители - физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями. Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, наделенные соответствующими полномочиями в силу доверенности.

На собрании учредителей принимается решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива и утверждении его устава. Определим последовательность действий учредителей по созданию кооператива:

а) подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;

б) согласование разногласий и подготовка окончательной редакции этих документов;

в) подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;

г) проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по указанным вопросам с соблюдением требований Кодекса о порядке принятия этих решений;

д) оплата государственной пошлины и представление учредительного и иных необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.

Основным документом, необходимого для государственной регистрации жилищного кооператива, является его устав.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный

документ, обязательный для всех членов данного кооператива и самого кооператива как юридического лица. Поскольку правоспособность юридического лица (ст. 49 ГК РФ) реализуется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав кооператива обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием (конференцией), правлением, председателем правления, ревизионной комиссией (ревизором). Устав обязателен для всех членов соответствующего кооператива, а не только для тех, кто голосовал за утверждение устава при создании жилищного или жилищностроительного кооператива. Законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.

На основании своего устава жилищный или жилищно-строительный кооператив в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует юридический статус конкретного потребительского кооператива.

Статья 113 ЖК РФ1 устанавливает обязательные требования к содержанию устава ЖК.

Устав - это основной документ, содержащий нормы о создании и деятельности ЖК.

В устав ЖК обязательно включаются следующие сведения:

О наименовании кооператива;

О месте его нахождения;

О предмете и целях деятельности;

О порядке вступления в члены кооператива;

О порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

О размере вступительных и паевых взносов;

О составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;

Об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

О составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

О порядке принятия органами кооператива решений, в том числе по

вопросам, решения по которым принимаются единогласно или

О порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;

О порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В устав ЖК могут быть включены и иные положения, не противоречащие законодательству

Необходимо обратить внимание на то, что такие дополнительные правила не должны противоречить императивным нормам ГК РФ, ЖК РФ и иных федеральных законов. Это важно, в частности, потому, что при представлении необходимых документов для государственной регистрации кооператива заявитель, подписывая заявление о государственной регистрации, подтверждает, что представленный учредительный документ соответствует установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы (см. также ст. 114 ЖК РФ). При подготовке устава жилищного кооператива следует учитывать, что к нему предъявляются также требования п. 2 ст. 116 ГК РФ.

Прежде уставы жилищно-строительных кооперативов принимались в соответствии с Примерным уставом, который был утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 г. N 1143. Этот правовой акт был признан утратившим силу, однако он может служить некоторым ориентиром при подготовке проектов уставов современных кооперативов в части, не противоречащей действующему законодательству.

В настоящее время правовые нормы, устанавливающие обязательные требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов,

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В данном случае государственная регистрация кооператива должна осуществляться по месту нахождения его правления. При подготовке устава жилищного или жилищностроительного кооператива целесообразно обратить внимание на то, что такой кооператив обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Практически это означает, что жилищный кооператив вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его уставе и соответствуют установленным в уставе предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому ст. 113 ЖК РФ к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого жилищного или жилищно-строительного кооператива, относит, в частности, предмет и цели деятельности кооператива.

Еще раз повторимся - цель жилищных кооперативов - это удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Предмет деятельности жилищного кооператива - приобретение, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. Предмет деятельности жилищно-строительного кооператива - строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищностроительного кооператива для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт - государственная регистрация юридического лица при его создании.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен ФЗ от 08.08.2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Указанный Федеральный закон регулирует, в частности, отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, при внесении изменений в их учредительные документы и при ведении единого государственного реестра юридических лиц. Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимаются преобразование его в новую организационноправовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица.

Устав жилищного кооператива

• 1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
• 2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Коммент. к ст. 110-114

1. Жилищным и жилищно-строительным отношениям посвящен отдельный разд.V ЖК РФ. (В ЖК РСФСР данным отношениям была посвящена гл. 5 (ст. 111 - 126).)

В ст. ПО определены два вида потребительских кооперативов: жилищный и жилищно-строительный, а также указывается на их различие. Члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами уже на этапе строительства многоквартирного дома (ч. 3), члены жилищного кооператива начинают свое участие после строительства дома, на этапе его приобретения (ч. 2). В дальнейшем (начиная со ст. 111) используется обобщенная терминология по отношению к жилищным и жилищно-строительным кооперативам - их называют "жилищные кооперативы".

2. Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребности граждан в жилье (ч. 1 ст. 110). Целью данных объединений граждан (а в установленных ЖК РФ и другими федеральными законами случаях - и юридических лиц) также является их совместное управление многоквартирным домом.

Обеспечение граждан кооперативным жильем было и остается одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и другим сделкам).

Статистические данные свидетельствуют о том, что в настоящее время около половины жилых домов (жилых помещений) строится за счет собственных средств граждан или с помощью кредита.

3. В ч. 5 ст. 110 подчеркивается, что действие гл. 11 ЖК РФ (ст. 110 -122) не распространяется на другие специализированные кооперативы. Потребительские кооперативы создаются в разных организационно-правовых формах, в том числе могут быть дачно- и гаражно-строительные кооперативы, потребительские общества и их союзы. К сказанному следует добавить, что на другие кооперативы не должно распространяться не только действие гл. 11 данного раздела, но и в целом разд. V ЖК РФ, поскольку у каждого кооператива имеются свои особенности. Существует общее законодательство, касающееся некоммерческих организаций (ст. 50 и др. ГК РФ), которое распространяется на все потребительские кооперативы. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (в ред. от 29.11.2007)1 названный Закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. Это касается и жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Примером специализированного потребительского кооператива являются жилищные накопительные кооперативы, порядок создания и деятельности которых, а также правовое положение их членов определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (в ред. от 23.07.2008)2. Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предмет деятельности жилищных накопительных кооперативов - привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ст. 2).

• 4. Первоначально разделом V2KK РФ (ст. 110-134), в том числе ст. 110 и 111, было предусмотрено членство в ЖК и ЖСК не только граждан, но и юридических лиц (как равноправных членов кооперативов). В связи с этим автор данного Комментария неоднократно обращал внимание на следующее :
  • - неясно, для каких целей юридическим лицам предоставляются жилые помещения. Здесь следовало бы указать, что они могут использовать эти помещения только для проживания граждан на основании договора и других целей, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ;
  • - непонятно также, как будет осуществляться деятельность ЖК и ЖСК, если они образуются только из юридических лиц. На наш взгляд, было бы целесообразным (в целях конкретизации) указать статьи (части), которые не распространяются на юридических лиц. К ним относятся нормы, касающиеся вселения временных жильцов, раздела жилой площади, вступления в кооператив других граждан в случае смерти наследователя, выселения из жилых помещений (ст. 126, 127, 131) и др. Кроме того, необходимо указать, кто (какие органы и лица) уполномочены представлять юридическое лицо в этих отношениях.

Теперь в ст. 110 и 111 Федеральным законом от 30.11.2011 № 349 "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"1 внесены определенные изменения, касающиеся юридических лиц как членов жилищных кооперативов. См. ст. 110 и 111 в новой редакции и п. 6 коммент. к ст. 110 - 114.

5. Вопросы, касающиеся вступления граждан и юридических лиц в ЖК и ЖСК, их организации и регистрации в качестве юридических лиц, отражены в ст. 111 -114. В данные кооперативы могут вступать граждане в возрасте 16 лет (ранее принимались граждане достигшие 18-летнего возраста - ст. 113 ЖК РСФСР) и созданные (образованные) юридические лица. Их форма (коммерческие или некоммерческие) не имеет значения для участия в ЖК или ЖСК. Подробнее о юридических лицах и их участии в жилищных отношениях см. коммент. к ч. 2 ст. 4.

Формальным подтверждением создания юридического лица, в том числе жилищного кооператива, является факт государственной регистрации юридического лица. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Она осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (в ред. от 03.12.2011)1. Согласно постановлению Правительства РФ от 17.05.2002 №319 (в ред. от 16.09.2003)2 Министерство РФ по налогам и сборам (ныне Федеральная налоговая служба РФ) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц, в том числе жилищных кооперативов.

Все юридические лица (включая ЖК и ЖСК) имеют свои органы (ст. 53 ГК РФ и ст. 115 ЖК РФ) и учредительные документы (ст. 52 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ).

6. Федеральным законом от 30.11.2011 № 349 в ст. 110 и 111 ЖК РФ внесены изменения. В основном они касаются членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах юридических лиц (организаций), По сути, внесенные изменения ограничивают участие этих лиц во вновь создаваемых кооперативах. Однако в ранее созданных кооперативах юридические лица не утрачивают своего членства. Названный Федеральный закон начинает действовать с 1 декабря 2011 г. - со дня его официального опубликования в Российской газете.

Статьей 5 указанного Закона установлено следующее:

• 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
• 2.Требования частей 1 - 3 статьи ПО и части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
• 3. Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах".

Касаясь в целом этого Закона, необходимо отметить, что он принят, в частности, в целях обеспечения жильем ряда категорий граждан, в том числе преподавателей, работающих в образовательных учреждениях. Земельные участки передаются в безвозмездное срочное пользование только жилищно-строительным кооперативам. Ранее было установлено, что в целях обеспечения жильем определенных категорий граждан могли создаваться также жилищные накопительные и иные специализированные потребительские кооперативы. Предоставление земельных участков указанным и иным жилищно-строительным кооперативам, создаваемым в соответствии с федеральными законами, для строительства многоквартирных домов экономического класса, отнесено к полномочиям, переданным Российской Федерацией субъектам РФ. Кроме того, в частности, регламентированы процедуры подготовки ходатайств о предоставлении земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства для жилищно-строительных кооперативов, создаваемых из числа работников образования, здравоохранения и культуры субъектов РФ или муниципальных образований. Установлено, что соответствующие категории граждан определяются органами государственной власти субъектов РФ; эти же органы обращаются в Фонд с ходатайством о предоставлении земельного участка. Списки работников муниципальных учреждений образования, здравоохранения и культуры имеющих право быть принятыми в кооператив, подготавливаются органами местного самоуправления и утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.

Так, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"" дополнена п. 9.2 следующего содержания:

9.2. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан из числа работников государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, государственных и муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, государственных и муниципальных учреждений культуры (далее - кооператив), для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

В целях настоящего Федерального закона Правительство Российской Федерации определяет категории граждан из числа лиц, для которых работа в федеральных государственных общеобразовательных учреждениях, федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, федеральных государственных учреждениях здравоохранения, федеральных государственных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.

В целях настоящего Федерального закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют категории граждан из числа лиц, для которых работа в государственных общеобразовательных учреждениях, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных общеобразовательных учреждениях, государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, государственных учреждениях здравоохранения, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях здравоохранения, государственных учреждениях культуры, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.

При создании кооператива и предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование кооперативу должны соблюдаться условия, предусмотренные частями 2, 3, 5 - 7, 9 - 15, 18 и 19 статьи 16.5 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"".

Согласно этому документу, ЖСК создаётся горожанами с целью строительства и последующей реконструкции многоквартирного дома, дальнейшего решения проблем жильцов, связанных с обслуживанием и наведением порядка в самом здании и на прилегающей территории.

Основной действующий орган ЖСК – , чьим представителем является правление кооператива во главе с председателем (ст.115 ЖК РФ). Их избрание происходит по согласию на общем собрании.

Права и полномочия

Полномочия кооператива определяются его на основании вышеуказанного постановления Правительства РФ. Согласно этим документам ЖСК имеет право:

Отчеты, справки, учредительные документы ЖСК

Образование кооператива и его дальнейшее функционирование узакониваются учредительными документами (ст.52 ГК РФ):

1. – содержит наименование и местонахождение организации, цель и порядок ее создания, последовательность выбора руководства кооператива и его полномочия, правила вступления в членство и выходе из него, информацию о размере паевых взносов и их внесении, действия участников в случае .
2. Учредительный договор – заключается между юридическими лицами с целью подтверждения их намерений о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.

С целью контроля финансово – хозяйственной деятельности ЖСК обязан вести и в установленные сроки подавать следующие виды отчётов:

1. бухгалтерский – показывает движение денежных средств и изменение их суммы на счетах кооператива;
2. налоговый – среднесписочная годовая численность участников;
3. в пенсионный фонд – по размерам перечисленных взносов привлеченных для обслуживания многоквартирного дома работников и другого персонала;
4. статистический – квартальный, полугодовой и годовой по форме Росстата.

Выставление владельцам собственности счетов за коммунальные услуги производится с помощью квитанций, в которых указывается перечень подлежащих оплате показателей, сумма, наименование получателя платежа, его адрес и реквизиты.

Участники кооператива, целиком внесшие свою долю, для обязаны предоставить справку из ЖСК, заверенную подписью его председателя и печатью кооператива. Справка содержит ФИО пайщика и членов его семьи, адрес и характеристику жилого помещения, размер внесённый суммы и дату окончания выплат. Подробнее о взносах и справке о выплаченном пае читайте .

В заявлениях, направляемых участниками кооператива, должно указываться ФИО владельца помещения в многоквартирном доме, вид собственности, размер и состояние жилплощади, дата написания. Заявления составляются участниками ЖСК с целью:

1. вступления в кооператив или ;
2. проведения ремонта;
3. информирования руководства кооператива по какому-либо вопросу;
4. перерасчёта суммы вносимых платежей и т.д.

• Скачать образец заявления на вступление в ЖСК

  Также посмотрите видео по теме статьи:
  

  Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .