Proces stanovení hodnoty nemovitosti zahrnuje systém na sebe navazujících úkonů odhadce - od zadání úkolu k ocenění až po předání písemně vyhotovené zprávy zákazníkovi o ocenění obsahujícího nemovitého předmětu vyjádřené v peněžních jednotkách. .

Proces ocenění nemovitosti zahrnuje následující kroky:

1. etapa. Nastavení úkolu pro hodnocení.

1.1. Účel hodnocení.

12. Typ hodnoty, která má být určena.

1.3. Zřízení oceňovacích vlastnických práv.

1.4. Datum posouzení.

2. etapa. Vypracování plánu a smlouvy na posouzení.

2.1. Harmonogram prací hodnocení.

2.2. Informační zdroje.

2.3. Volba metod hodnocení.

2.4. Náklady na posouzení.

2.5. Peněžní odměna za posouzení.

2.6. Sepsání smlouvy o ocenění. 3. etapa. Sběr a analýza informací.

3.1. Prohlídka objektu a okolí.

3.2. Právní popis nemovitosti.

3.3. Fyzikální vlastnosti a umístění.

3.4. Ekonomické informace.

3.5. Validace shromážděných informací.

3.6. Analýza a zpracování informací.

4. etapa. Analýza nejlepšího a nejefektivnějšího použití.

4.1. Analýza pozemku jako podmíněně volný.

4.2. Analýza pozemku s úpravami.

5. etapa. Výpočet odhadní hodnoty nemovitosti na základě tří přístupů.

5.1. Ocenění na základě výnosového přístupu.

5.2. Odhad nákladů na základě komparativního přístupu.

5.3. Odhad nákladů na základě nákladového přístupu.

6. etapa. Koordinace získaných výsledků a odvození součtuhodnota hodnoty nemovitosti.

6.1. Ověření přijatých údajů o hodnotě hodnoty.

6.2. Předpoklady a omezující podmínky vzhledem k úplnosti a spolehlivosti použitých informací.

6.3. Odvození konečné hodnoty nákladů. 7. etapa. Sestavení hodnotící zprávy.

Nastavení úkolu pro hodnocení.

Stanovení úkolu pro hodnocení je počáteční fází, ve které jsou stanoveny a formulovány základní parametry úkolu hodnocení. Jasné vyjádření problému je nezbytné pro úplný a jednoznačný výklad charakteru zadání hodnocení, výběru metod hodnocení a interpretace výsledků promítnutých do zprávy. Mezi nejdůležitější součásti zakázky oceňování patří:

Identifikace nemovitosti;

Identifikace vlastnických práv k posouzení;

Účel (rozsah) výsledků hodnocení;

Výběr a určení typu hodnoty;

Vyjasnění data posouzení;

Popis rozsahu hodnocení;

Vyjasnění dalších omezení.

Identifikace nemovitosti zahrnuje popis takových charakteristik, jako je adresa, úplný právní popis, přesné umístění a hranice nemovitosti.

Identifikace předmětu nemovitosti představuje jeho přesný právní popis, který je vhodné sestavit na základě informací poskytnutých zákazníkem. Potřebné informace lze získat ze státního registru zeměměřických údajů v souladu s místní a státní legislativou.

Správný právní popis musí zohledňovat konkrétní krajský systém zjišťování a popisu pozemků, který sestává z popisu jejich hranic, systému státního zjišťování a postupu při popisu a mapování parcel a bloků.

Identifikace vlastnických práv k posouzení.

Charakteristickým rysem oceňování nemovitostí je integrovaný přístup, který současně posuzuje nemovitost jak jako skutečný fyzický objekt, tak i jako soubor práv fyzických nebo právnických osob, které mohou mít nebo si je mohou nárokovat, jakož i užívání pozemků a staveb. .

Předmětem ocenění může být nemovitost s úplným nebo částečným vlastnickým právem z důvodu oddělení nebo rozdělení vlastnických práv. Při určování tržní hodnoty nemovitosti zohledňuje odhadce omezení vlastnických práv, jako jsou nájemní smlouvy, věcná břemena, zástavní práva, nároky na vlastnictví a práva na vzdušný prostor nebo pozemky.

Předpovědi jsou páteří každého obchodního systému, a proto vás dobře umístěné předpovědi mohou strašně zbohatnout.

Rozsah nebo účel výsledků hodnocení- Jedná se o ekonomický postup, který následně provede zákazník na základě oceňovacího výsledku získaného odhadcem.

Ocenění nemovitosti se provádí za účelem zjištění:

Nákupní a prodejní ceny;

Výše zajištění za úvěry;

základy zdanění;

podmínky pronájmu;

Účetnictví nákladů na budovy a stavby;

Základy spravedlivé náhrady v případě zcizení vlastnického práva;

Základy pojistné smlouvy.

Zjistit, jak následně použít výsledný výsledek ocenění, je nutné pro volbu optimálního postupu ocenění - od sběru a analýzy potřebných informací až po aplikaci nejúčinnějších metod a principů ocenění pro sesouhlasení výsledků. Pokud klient neposkytne informace o rozsahu výsledků hodnotící zprávy, měl by hodnotitel z vlastní iniciativy problém s klientem projednat a ujistit se, že klient problému dostatečně rozumí. Tento postup ušetří odhadce případných nedorozumění a nutnosti práce předělávat.

Volba a definice typu hodnoty.Účelem ocenění je zjištění hodnoty nemovitosti, která se v souladu se současnými mezinárodními a ruskými oceňovacími standardy projevuje v různých podobách. Typ hodnoty předmětu ocenění je dán řadou faktorů, mezi něž patří majetková práva s ním spojená, rozsah nebo účel výsledků ocenění a rozsah úkolu ocenění.

V souladu se současnými ruskými oceňovacími standardy lze použít následující typy hodnot:

Tržní hodnota;

Hodnota předmětného majetku s omezeným trhem;

náklady na výměnu;

náklady na reprodukci;

Náklady při stávajícím použití;

Náklady pro daňové účely;

investiční náklady;

Likvidační hodnota;

Náklady na recyklaci.

Zvláštní náklady, včetně pojištění, zajištění a dalších druhů hodnot, které nejsou zahrnuty v těchto standardech, ale jsou stanoveny regulačními právními akty.

Typ hodnoty zvolený odhadcem po dohodě se zákazníkem a třetími stranami, uživateli posudku, musí být specifikován v zadání odhadu. Kromě toho je nutné ve zprávě o ocenění uvést písemnou definici (formulaci) uvedené hodnoty, která by neměla odporovat standardům přijatým v ocenění.

Typ hodnoty použitý v procesu oceňování konkrétního oceňovacího předmětu ovlivňuje obsah jednotlivých etap v rámci univerzálního modelu ocenění. Typ hodnoty určuje složení, sběr, přípravu a analýzu informací pro účely hodnocení. Volba přístupů a metod pro oceňování nemovitostí je odvozena od typu stanovované hodnoty; tak např. při stanovení pojistné hodnoty je nevhodné uplatňovat metody příjmového přístupu. Typ nákladů určuje logiku a platnost odsouhlasení konečných výsledků posouzení.

Upřesnění termínu posouzení. Stanovení data, kdy bude hodnocení provedeno, a tedy i výsledek posouzení bude platný, je nutné z několika důvodů. Jakýkoli typ určitelné hodnoty je svou podstatou tržní hodnotou, protože i reprodukční a reprodukční náklady se počítají z hlediska cen stavebních výrobků, které jsou platné v určitém okamžiku, protože se neustále mění pod vlivem inflace, konkurence, změn spotřebitelských preferencí. , atd.

V procesu hodnocení je nutné vzít v úvahu řadu cenotvorných faktorů, jejichž složení, priorita a míra ovlivnění jsou nestabilní. Tržní hodnota odráží představu účastníků trhu o stavu jeho konjunktury. Vzhledem k tomu, že se situace na trhu neustále mění, je tržní hodnota založena na analýze informací shromážděných k určitému datu, tržních údajů v konkrétním čase. Změna rovnováhy tržních sil má významný vliv na výsledek posouzení a výslednou hodnotu.

Datum ocenění používané v oceňovací praxi je reprezentováno třemi typy:

aktuální;

retrospektivní;

Budoucnost.

V naprosté většině případů je datem ocenění datum blízké datu stanovení úkolu pro ocenění a provedení oceňovacích prací. V některých případech je však nutné odvodit tržní hodnotu pro datum v minulosti nebo budoucnosti.

Retrospektivní (minulý) odhad tržní hodnoty je nutný pro zdanění dědictví (datum úmrtí), výpočet daně z příjmu (datum koupě), pojistnou událost (datum pojistné události), soudní spor (datum ztráty) atd. Dostupnost retrospektivy tržní informace umožňují odhadci objektivně a přiměřeně provádět všechny potřebné výpočty.

U nemovitých objektů, které jsou ve výstavbě, projektování nebo rozhodování o proveditelnosti výstavby, lze provést posouzení pro budoucí datum. Časová prodleva, která v tomto případě vzniká mezi datem znaleckých prací a okamžikem, kdy nemovitost dosáhne své projektové kapacity, dobývá segment trhu, který poskytuje odhadovaný peněžní tok, vyžaduje stanovení tržní hodnoty k datu dokončení stavby.

Popis rozsahu oceňovacích prací. Rozsah oceňovacích prací stanoví odhadce, aby určil skladbu použitých dat, informační podporu, nutnost zapojení externích odborníků, způsoby ověřování spolehlivosti informací, jakož i úplnost zařazení mezilehlých a pomocných informací. v závěrečné zprávě.

Znění rozsahu hodnocení pomáhá chránit zájmy třetích osob, které se rozhodují na základě výsledků hodnocení. Hodnotitel by měl jasně uvést nejen to, co se očekává, že bude provedeno, ale také to, co nebude provedeno, s konkrétními důvody, zejména pokud byly k dispozici pouze omezené informace.

Rozsah hodnotící práce a míra podrobnosti zprávy závisí na významu hodnotícího úkolu a také na dohodě dosažené s klientem. Tato část umožňuje určit celkové množství práce, hotovostní náklady na informační podporu, což v konečném důsledku ovlivňuje náklady na posudkové práce. Za sladění stanoveného rozsahu oceňovacích prací se skutečnými výsledky odpovídá odhadce.

Vyjasnění dalších omezení. Jednotné standardy pro profesionální hodnocení (118РАР) vydané Appraisal Foundation rozlišují mezi úplným a omezeným hodnocením. Omezené hodnocení se provádí v souladu s Předpisy o omezených postupech Jednotných norem. V tomto případě se zpravidla používá omezené množství informací. Příkladem takového ocenění je ocenění nemovitosti prováděné pouze na základě komparativního přístupu a také ocenění prováděné za účelem aktualizace údajů o minulém ocenění.

I úplné ocenění však může obsahovat řadu omezujících podmínek, které musí být formulovány v zadání ocenění, spolu s takovými parametry, jako je identifikace nemovitosti, vlastnická práva, datum ocenění, rozsah výsledků ocenění a další. typ hodnoty. Zavedení skladby omezujících podmínek do zprávy umožňuje nejen ochránit odhadce před případnými budoucími reklamacemi, ale také včas informovat zákazníka a ostatní uživatele zprávy. Omezující podmínkou může být například doložka o získávání informací z nedostatečně důvěryhodných zdrojů, o nemožnosti provedení technického průzkumu nemovitosti.

Po zadání úkolu k hodnocení je sepsána smlouva.

Sběr informací a předběžná analýza dat.

Skladba a objem požadovaných informací, postup jejich zpracování a analýzy, počet zúčastněných odhadců včetně zainteresovaných specialistů a také časová náročnost zpracování dat závisí na zadání, typu oceňované nemovitosti. a vybrané metody oceňování.

Efektivita této etapy závisí na důkladnosti přípravných organizačních prací, které vyžadují stanovení charakteru a objemu potřebných dat, informačních zdrojů a také sestavení harmonogramu prací, což je nezbytné zejména pro hodnocení velkých nemovitostí. objektů.

V závislosti na typu objektu a rozsahu práce může ocenění provést jeden odhadce nebo skupina specialistů. Pracovní plán odhadce je sestaven v souladu se strukturou budoucí hodnotící zprávy a dobou potřebnou k dokončení každé fáze.

Pro stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti jsou potřebné informace klasifikovány podle řady kritérií.

Ve vztahu k hodnocenému objektu je informační pole rozděleno na externí a interní data.

Podle charakteru informací se rozlišují obecné a speciální údaje a také informace o konkurenční nabídce a poptávce. obecná informace odrážejí dynamiku sociálních, ekonomických, politických a environmentálních faktorů ovlivňujících stav realitního trhu. Typ uvažovaných informací by měl zohledňovat probíhající změny na regionální úrovni a specifický segment realitního trhu, do kterého oceňovaná nemovitost patří.

Speciální údaje obsahovat právní, fyzické, geografické a ekonomické charakteristiky nemovitosti. Tento typ informací by měl být shromažďován o srovnatelných nemovitostech a oceňovaných nemovitostech.

Informace o konkurenční nabídce a poptávce umožňuje posoudit konkurenceschopnost oceňované nemovitosti v jejím tržním segmentu. Informace o nabídce umožňují zhodnotit stávající fond konkurenceschopných nemovitostí s přihlédnutím k jeho vytíženosti, perspektivám jeho rozšíření novou výstavbou a rekonstrukcí a také informace o kapacitě trhu. Údaje o poptávce by měly odrážet ekonomickou kapacitu potenciálních vlastníků a uživatelů nemovitostí.

Informace použité v procesu hodnocení by měly být dostatečně úplné, reprezentativní a spolehlivé. Má pomoci odhadci určit nejdůležitější cenové faktory, analyzovat stav ekonomiky jako celku a zejména trhu s nemovitostmi, včetně územních a segmentových aspektů. Odhadce musí získat představu o fyzikálních vlastnostech předmětu posuzování a jeho prostředí, sbírat podklady pro ekonomické a oceňovací výpočty. Charakteristiky informací shromážděných a použitých v různých fázích hodnocení by měly být ve zprávě náležitě zohledněny.

Analýza nejlepšího a nejefektivnějšího použití.

Analýza nejlepšího a nejefektivnějšího využití nemovitosti je prováděna za účelem adekvátního posouzení stávající možnosti využití posuzované nemovitosti, vypracování doporučení pro její optimální využití s ​​cílem stanovit maximální možnou hodnotu.

Koncept co nejefektivnějšího využití nemovitosti je tržní koncept, který má klíčový význam pro analýzu hodnoty. Nejefektivnější využití je takové, které splňuje čtyři kritéria: právní přípustnost nebo přípustnost, fyzická proveditelnost, finanční zabezpečení a maximální hodnota objektu.

Pro stanovení nejefektivnějšího využití pozemku odhadce využívá dvě schémata, podle kterých je pozemek považován za nezastavěný (podmíněně volný) a je analyzována nejefektivnější varianta jeho využití se stávající zástavbou.

Analýza nejefektivnějšího využití nezastavěného pozemku zahrnuje zvážení možností, které zahrnují zachování stávajícího účelu, výstavbu nového objektu, sanaci pozemku (dělení nebo scelování) a také prodej.

Nejúčinnějším využitím pozemku se stávajícími stavbami je porovnání možností zachování účelu nemovitosti ke dni posouzení, rekonstrukčních plánů, které počítají s obnovou, rozšířením a přestavbou, kompletní (částečnou) demolicí, ale i kombinaci těchto možností.

Test finanční proveditelnosti vyžaduje výpočet nákladů na implementaci každého uvažovaného případu použití. Odhad maximalizace alternativní užitné hodnoty je založen na analýze proměnných, jako je hodnota pozemku, míra návratnosti přiměřená riziku konkrétního případu užití a celková kapitalizovaná hodnota nemovitosti.

Závěry o optimálním využití nemovitosti by měly být zohledněny v příslušné části zprávy. Odhadce musí rozumně formulovat nejefektivnější případ užití a podložit jej výpočty doby potřebné pro konverzi nemovitosti, vývoj trhu a také označit účastníky investičního procesu: investory, potenciální vlastníky, uživatele, věřitele atd.

Výběr a aplikace přijatelných přístupů a metod k oceňování nemovitostí.

Oceňování nemovitostí se obvykle provádí z hlediska tří hlavních přístupů:

Nákladový přístup;

Srovnávací přístup;

příjmový přístup.

Nákladový přístup vychází z předpokladu, že obezřetný investor nezaplatí za nemovitost více, než kolik by ho stálo pořízení obdobného pozemku a vybudování stavby obdobné spotřebitelským nemovitostem.

Komparativní přístup vychází z předpokladu, že rozumný kupující by za věc nezaplatil více, než by zaplatil na volném trhu za věc podobné užitné hodnoty. Stanovení hodnoty je založeno na údajích o nedávných nákupních a prodejních transakcích s podobnými předměty.

příjmový přístup vychází z tvrzení, že rozumný kupující by za nemovitost nezaplatil více, než kolik mu oceňovaná nemovitost v budoucnu přinese v podobě čistého výnosu očištěného o investiční riziko. V tomto případě je hodnota předmětu určena jeho schopností generovat příjem v budoucnu. Peněžní toky generované nemovitostmi, včetně nákladů na reverzi, lze přepočítat na současnou celkovou hodnotu.

Každý přístup k hodnocení zahrnuje řadu metod. Odhadce v závislosti na druhu hodnoty, vlastnostech oceňovaného předmětu, údajích o oceňovaném předmětu a podobných nemovitostech atd. vybere jednu nebo více metod hodnocení v rámci každého přístupu. Výběr metod hodnocení by měl být odůvodněn a popsán v hodnotící zprávě.

Koordinace předběžných výsledků posouzení a odvození konečné hodnoty nákladu.

Koordinace výsledků získaných na základě různých přístupů a metod je poslední fází stanovení hodnoty oceňované nemovitosti. Konečný výsledek hodnocení může být prezentován ve formě jedné peněžní hodnoty nebo rozsahu nejpravděpodobnějších hodnot hodnoty, reprezentovaných minimálními a maximálními hodnotami.

V této fázi hodnocení je především nutné zkontrolovat získané výsledky, aby byly identifikovány matematické a logické chyby, které zvyšují míru nesouladu mezi výsledky výnosových, nákladových a srovnávacích přístupů.

Postup odsouhlasení ověřených výsledků je dán obsahem hodnotícího úkolu, použitými přístupy a metodami hodnocení, úplností a spolehlivostí použitých informací a identifikací výhod a nevýhod použitých metod.

Definujícími kritérii hierarchie každého výsledku je schopnost odrážet skutečné záměry potenciálního prodávajícího nebo kupujícího, kvalita informací, na jejichž základě je analýza prováděna, schopnost každé metody a přístupu vzít v úvahu. kolísání trhu účtu a specifické cenové vlastnosti objektu, jako je umístění, velikost, potenciální ziskovost.

S ohledem na výše uvedené, odhadce akceptuje váhové koeficienty pro mezivýsledky získané pomocí různých přístupů. Hodnotu váhy každého přístupu lze vypočítat jak expertními, tak matematickými metodami.

Při zpracování posudku je odhadce povinen vysvětlit důvody nesouladu hodnot a zdůvodnit postup.

Sestavení hodnotící zprávy.

V poslední fázi ocenění je zákazníkovi předán písemný protokol o ocenění, který je dokladem o řádném plnění úkolů odhadce. Hodnotící zpráva má podrobnou podobu.

Souhrnná zpráva obsahuje omezené informace o zadání ocenění, majetku, použitých metodách a dosaženém výsledku a umožňuje klientovi porozumět činnostem, které stojí za odhady hodnoty odhadce.

Podrobná forma a zdůvodnění stanoví úkol hodnocení, charakterizuje vybrané a zdůvodněné informace, zdůvodňuje použité metody hodnocení a kalkulace a také určuje konečný výsledek nákladů, reprezentovaný jednou hodnotou nebo rozsahem.

Výše hodnoty uvedené ve zprávě je subjektivním názorem odhadce na nejpravděpodobnější peněžní ekvivalent navrhované transakce, na základě prostudování a analýzy potřebných informací, výpočtů a v závislosti na jeho zkušenostech a kvalifikaci.

Zákon o oceňování platný v Ruské federaci v článku 11 stanoví obecné požadavky na obsah a podobu zprávy. Styl prezentace informací, odůvodnění, definice a výpočty by neměly umožňovat nejednoznačný výklad.

Včasná písemná zpráva o ocenění vyhotovená a předložená zákazníkovi je dokladem řádného plnění povinností odhadce, které mu byly svěřeny smlouvou. Zpráva je vlastnoručně podepsána odhadcem a potvrzena pečetí.

Ve zprávě by mělo být uvedeno datum hodnocení, použité standardy hodnocení, cíle a cíle hodnocení předmětu hodnocení, jakož i další informace, které poskytují úplný a jednoznačný výklad výsledků hodnocení promítnutých do zprávy. Není-li například stanovena tržní hodnota, ale jiné typy hodnoty, měla by zpráva obsahovat hodnotící kritéria a důvody odchylky. Při odesílání zprávy musíte uvést následující body:

Datum sestavení a pořadové číslo zprávy;

Podklad pro odhadce pro hodnocení předmětu ocenění;

Adresa sídla odhadce;

Údaje o povolení, které mu bylo vydáno k provádění oceňování;

přesný popis oceňovaného předmětu a jeho účetní hodnota;

Podrobnosti o právnické osobě;

Standardy oceňování pro určení vhodného typu hodnoty;

Seznam údajů použitých při hodnocení s uvedením zdrojů jejich obdržení,

Předpoklady učiněné v hodnocení;

Posloupnost stanovení nákladů a jejich konečné hodnoty;

Omezení a limity aplikace získaného výsledku;

Datum stanovení hodnoty předmětu ocenění;

Seznam dokumentů používaných odhadcem a stanovující kvantitativní a kvalitativní charakteristiky předmětu ocenění.

Konečná hodnota hodnoty zaznamenané ve zprávě je uznána jako spolehlivá a doporučuje se pro uskutečnění transakce s nemovitostmi.

Spor o spolehlivost hodnoty zjištěné ve zprávě je předmětem posouzení u soudu, rozhodčího nebo rozhodčího soudu nebo způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace upravujícími oceňovací činnost.

Pojďme k pojmu „odhad“ jako proces, který se řídí určitým algoritmem a je nezávislý na specifických vlastnostech určitých objektů a subjektů posuzování. V tomto případě je důležité stanovit parametry procesu, jeho charakteristiky, prozkoumat jeho strukturální rysy a určit pořadí jeho fází.

Hlavní rysy proces hodnocení jsou jeho uspořádanost- jsou identifikovány fáze jejího provádění společné pro všechny případy hodnocení, prováděné v určitém pořadí (a které nelze přeskočit ani přeskupit, protože to může vést ke zkreslení výsledku); cílevědomosti- upřednostňuje se účel posouzení, který do značné míry určuje vlastnosti procesu posuzování do budoucna (spočívá zejména ve volbě typu posuzované hodnoty, přístupech a metodách hodnocení, vedení schvalovacího řízení atd.). .).

Tyto vlastnosti naznačují konzistence proces hodnocení.

Pokud vezmeme v úvahu historické hledisko, pak poprvé zazněla definice pojmu „hodnotit“ na semináři Světové banky.

"Pojem "hodnotit" ( ocenit) má několik různých významů v závislosti na kontextu, ve kterém se používá. Může (podle Webster's Dictionary - Websterův slovník nového světa):

• 1) určit cenu něčeho, stanovit cenu něčeho;
• 2) odhadnout množství něčeho;
• 3) učinit úsudek o kvalitě nebo hodnotě něčeho."

Když to shrneme, dostaneme: hodnotit (ocenit) - určit cenu, stanovit náklady, zhodnotit kvalitu, učinit úsudek o hodnotě nebo užitečnosti něčeho.

Přes obecnost této definice (spíše než o profesní zaměření) jde především o oceňování.

Důležitým rysem analyzovaného procesu je tedy také to, že toto hodnocení (což je druh ekonomického hodnocení) je náklady. To znamená, že všechny charakteristiky předmětu hodnocení (kvantitativní i kvalitativní), parametry externích cenových faktorů, které odrážejí tržní podmínky, investorská rizika atd. musí být vyjádřeny jako nákladové ukazatele, tzn. v peněžním (kvantitativním) vyjádření, bez ohledu na to, jak snadno je lze přesně měřit.

Konečně, toto je proces dynamický, protože všechny cenové faktory pro daný předmět ocenění se mění v důsledku změny situace na trhu a v důsledku používání tohoto předmětu v čase. Jakékoli ocenění se proto provádí k určitému datu, které se nazývá datum ocenění.

I zde však byly problémy. V Čl. V § 11 zákona o znalecké činnosti hovoříme o nutnosti uvést „datum posudku“, „datum posudku“ a „datum ocenění“. Neexistují žádné definice. Proto v praxi, často v hodnotících zprávách, kvůli takové nejednotnosti pojmů v normativním zdroji docházelo k situacím, kdy datum stanovení nákladů byl uveden jeden a datum hodnocení - další. Zároveň došlo k záměně „datu posudku“ s „obdobím posudkových prací“. Nebo bylo uvedeno „datum zprávy“. "s... by...", tzn. doba, a toto už je ne rande.

Ustanovení 8 FSO č. 1 nyní definuje pojem „datum posouzení“, což činí použití ostatních výše uvedených pojmů nevhodným.

Datum ocenění(místo "datum ocenění", "datum stanovení hodnoty") je datum, ke kterému je stanovena hodnota předmětu ocenění. Právě k tomuto datu jsou analyzovány relevantní tržní a finanční výkazy a jsou zohledněny (fixovány) hodnoty všech dostupných nákladových faktorů.

Posudek tedy může být vypracován v období od 1. března do 10. března 2004 a datem ocenění může být 1. srpen 1913 nebo 21. prosinec 2012, pokud pouze odhadce našel potřebné informace charakterizující trh a předmětem posouzení k tomuto datu.

Proces hodnocení se bez ohledu na specifika předmětu hodnocení skládá z následujících sedmi etap.

• 1. Stanovení úkolu - první etapa, která zahrnuje: předběžné seznámení s předmětem posuzování, jeho identifikaci, identifikaci předmětu posuzování, domluvu se zákazníkem o účelu a účelu (funkci) posouzení, jakož i datum posouzení; plánování hodnocení; provádění kalkulace, která určuje odměnu odhadce; podpis smlouvy o posouzení se zákazníkem.
• 2. Sběr a ověřování informací.
• 3. Transformace účetní závěrky, analýza finanční situace podniku.
• 4. Volba vhodných přístupů a metod hodnocení a provádění nezbytných výpočtů.
• 5. Koordinace výsledků a příprava konečného závěru.
• 6. Příprava (formulace) zprávy o hodnocení.
• 7. Prezentace zprávy zákazníkovi a její obhajoba.

Tak, proces hodnocení je zdokumentovaný a logicky podložený, systematizovaný zkušební postup hodnotové charakteristiky oceňovaného předmětu na základě obecně uznávaných přístupů a metod hodnocení, aby bylo možné učinit konečný úsudek o jeho hodnotě. Úkol odhadce- analýza těchto charakteristik a kvantitativní (v peněžním vyjádření) interpretace míry užitnosti oceňovaného majetku. Výsledek celkového dopadu všech identifikovaných, včetně tržních, faktorů na hodnotu předmětu na konkrétním trhu v konkrétním okamžiku se promítne do konečného rozsudku – zprávy o ocenění.

Je také přijatelná stručnější definice: školní známka„představuje cílevědomý, spořádaný proces výpočet hodnoty předmětu v peněžním vyjádření s přihlédnutím k faktorům, které jej ovlivňují v určitém okamžiku na určitém trhu.

Hodnocení jako proces odborný výpočet hodnoty je implementace znalostí a praktických dovedností vykonávajícím (ocenitelem) při řešení konkrétního úkolu stanovení hodnoty hodnoty konkrétního předmětu. Příkladný způsob aplikace teorie oceňování jako vědeckého poznání pro konkrétní aplikovaný aspekt by mohla poskytnout Metodická doporučení vypracovaná v rámci Národní rady pro oceňování v Ruské federaci a jí schválená, avšak mající doporučující charakter.

Rozdíl mezi dvěma výše analyzovanými výklady pojmu „posouzení“ se jasně projevuje při použití pojmů teorie rozhodování. Pokud se uvažuje o hodnocení jako proces pak se rozhodování redukuje na volbu jedné z možností hodnocení odpovídající předem stanovenému (formulovanému) účelu hodnocení. Cíl v tomto případě není předmětem rozhodování. Zde je profesionální složka konceptu skvělá. Při zvažování hodnocení jako činnost(v širokém i úzkém smyslu) si subjekty hodnocení samy vypracovávají kritéria a cíle své činnosti a upravují je v procesu implementace. Významná je zde sociální a podnikatelská složka , resp . V tomto smyslu je hodnocení jako činnost širším pojmem než hodnocení jako proces. Hodnocení jako činnost jako celek je přitom mnohem méně formalizovaným jevem. To zejména vysvětluje složitost problémů spojených s normativní regulací činností oceňování a vývojem federálních standardů.

• Viz kap. deset.
• Oceňování strojů a zařízení: školicí materiály připravené pro workshopy Institutu ekonomického rozvoje Světové banky Robert B. Podvalny a Edward W. Rather. SPb., 1995.
• Druhý použitý termín je ocenění- přímo přeloženo jako "určení hodnoty" nebo "ocenění", "ocenění".
• V těchto příkladech jsou uvedeny situace, které v USPAP definováno jako retrospektivní a slibný odhady nákladů.
• Alokace těchto fází procesu hodnocení je poměrně motivovaná a nachází se v západní i domácí literatuře, například: Oceňování podniku: učebnice / nod ed. A. G. Gryaznová, M. A. Fedotová. S. 39; Reece Richard R. Základy oceňování podniku. Fotokopie materiálů Světové banky, 1993. S. 7.
• V učebnici "Oceňování podniku" nod ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova (2. vyd.) na str. 39 „Vypracování plánu hodnocení“ je zvýrazněno jako samostatný odstavec 3, což je stěží odůvodněné, protože rozsah a význam práce zároveň nemohou žádným způsobem konkurovat zde v odstavci 3 uvedené „Přeměně účetní závěrky“, která není v uvedeném zdroji dostupná.
• Je možné, že v blízké budoucnosti v důsledku přechodu účetního výkaznictví na IFRS v Ruské federaci bude řada postupů transformace účetního výkaznictví, které jsou v současnosti vyžadovány, zbytečnými (například proces transformace výkaznictví), ale v každém případě bude analýza finanční situace podniku založená na výpočtu relativních finančních ukazatelů jako základní krok při oceňování podniku. Kniha je věnována této fázi procesu oceňování podniku: Kasjaněnko T.G. Transformace účetní závěrky podniku pro účely hodnocení podniku: učebnice. příspěvek. SPb.: Nakladatelství SPbGUEF, 2011. Materiál knihy se částečně odráží v kap. 7.
• Ocenění podniku: učebnice / vyd. A. G. Gryaznová, M. A. Fedotová. S. 12.
• Tato složka je posílena v zákoně o oceňování (ve znění zákona č. 157-FZ).
• První složka v zákoně o znalecké činnosti (ve znění zákona č. 157-FZ) je neúměrně posílena trojí odpovědností odhadce (povinné pojištění, povinné platby do kompenzačního fondu a majetková odpovědnost). Tato opatření nejsou nakloněna rozvoji vztahů na volném trhu a ignorují onen skvělý nástroj v boji za kvalitu, tzv. profesionální pověst.

Proces oceňování nemovitosti lze zhruba rozdělit do sedmi fází:

1. Stanovení úkolu a uzavření dohody o posouzení objektu; vypracování plánu hodnocení.
2. Sběr dat (obecných, speciálních, srovnávacích) a ověřování úplnosti a spolehlivosti informací.
3. Obecná a speciální analýza trhu.
4. Analýza nejefektivnějšího využití konkrétní nemovitosti.
5. Volba přístupů a oceňovacích metod a přímých oceňovacích výpočtů s využitím oceňovacích metod: náklady, srovnání tržeb, kapitalizace výnosů.
6. Odsouhlasení výsledků získaných pomocí různých přístupů a stanovení konečné hodnoty nákladů.
7. Vypracování protokolu o výsledku ocenění nemovitosti. Hodnocení objektu začíná definicí problému – formulací problému. Dá se rozdělit do šesti hlavních bodů:

1) identifikace nemovitého objektu, který se obecně skládá z pozemku a vylepšení (určení hranic oceňované nemovitosti, co přesně má být oceněno);
2) určení rozsahu posuzovaných majetkových práv spojených s konkrétní nemovitostí (zákazník může mít pouze právo nájmu nebo určitý podíl ve společnosti, nemovitost může být zatížena hypotékou apod.);
3) stanovení data ocenění (celý proces analýzy informací musí být časově svázán s konkrétním datem, protože trhy a podmínky na trhu a tím i faktory ovlivňující hodnotu hodnoty se mohou měnit. Vypočtená hodnota hodnoty pro jiný okamžik nemusí odpovídat skutečnosti);
4) určení účelu posouzení pro zákazníka (zákazník zpravidla stanoví odhadci konkrétní cíl - provést posouzení nemovitosti, kterou potřebuje k realizaci některého ze svých záměrů - pojistit objekt , prodat nebo získat jím zajištěný úvěr, - k tomu slouží účel posouzení, jeho funkce);
5) výběr typu (standardu) hodnoty odpovídající stanovené vyhodnocovací funkci. V každém případě musí odhadce zvolit konkrétní typ oceňované hodnoty, která odpovídá zamýšlenému účelu ocenění (viz tabulka 7.2). V případě použití netržních hodnot je třeba věnovat zvláštní pozornost jejich jasnému a jednoznačnému odlišení od tržní hodnoty;
6) identifikace omezujících podmínek (mohou se týkat objemu a charakteru informací poskytovaných zákazníkem, schopnosti odhadce samostatně provést celé množství oceňovacích prací, možnosti důkladné vizuální kontroly oceňovaného předmětu atd.). ).

Všechny tyto kroky je nutné projednat a dohodnout s klientem, aby se předešlo případnému vzájemnému nedorozumění.

Oceňování nemovitých věcí se provádí na základě dohody (včetně zadání ocenění) mezi odhadcem a zákazníkem. V § 10 zákona o posudkové činnosti jsou náležitosti smlouvy formulovány takto:

1. Smlouva o posouzení se uzavírá v jednoduché písemné formě.
2. Smlouva o posouzení musí obsahovat:
- předmět hodnocení (správnější by bylo - "popis nebo označení předmětu hodnocení");
- druh hodnoty nemovitosti (způsob ocenění) (Odhadovatelé nepoužívají pojem "způsob ocenění", zejména pro upřesnění (protože je v závorce) pojmu "druh hodnoty");
- výši peněžní odměny za hodnocení;
- informace o povinném pojištění občanské odpovědnosti odhadce v souladu se zákonem o znalecké činnosti;
- název samoregulační organizace odhadců, jejímž je odhadce členem, a umístění této organizace;
- uvedení standardů činností oceňování, které budou použity při oceňování;
- údaj o výši, postupu a důvodech vzniku dodatečné odpovědnosti ve vztahu k odpovědnosti stanovené občanským právem a čl. Odhadce nebo právnická osoba, se kterou má odhadce uzavřenu pracovní smlouvu, podle § 246 zákona o oceňování.
-
3. Smlouva o ocenění uzavřená objednatelem s právnickou osobou musí obsahovat údaje o odhadci nebo odhadcích, kteří budou ocenění provádět, včetně příjmení, jména, příjmení odhadce nebo odhadců.

Smlouva o posouzení jak jednoho objektu, tak více objektů musí obsahovat přesné označení tohoto objektu nebo těchto objektů, jakož i popis tohoto objektu nebo těchto objektů.

4. Pokud jde o oceňování předmětů ve vlastnictví Ruské federace, ustavujících subjektů Ruské federace nebo obcí, smlouvu o provedení ocenění jménem zákazníka uzavírá osoba oprávněná vlastníkem provádět transakce s předměty, pokud právní předpisy Ruské federace nestanoví jinak.

Smlouva může rovněž stanovit právo odhadce jednat jménem zákazníka při shromažďování informací o územním plánování, podmínkách prostředí, právo odhadce a jeho asistentů nemovitost prohlédnout a v případě potřeby provést další průzkum atd. Odhadce provede předběžnou prohlídku objektu a vypracuje kalendářní plán posouzení se stanovením počtu potřebných pracovníků, harmonogramu prací, který je nutný pro stanovení výše úhrady za práci odhadce. Odměna odhadce by se neměla odvíjet od hodnoty nemovitosti stanovené odhadcem.

Po podpisu smlouvy odhadce vypracuje podrobný plán prací na ocenění, který stanoví provedení odborného procesu ocenění ve vztahu ke konkrétní nemovitosti a v souladu se zadáním.

Sběr dat. Oceňování nemovitostí je úkolem aplikované ekonomické analýzy, která je založena na systematických metodách sběru, analýzy a zpracování informací k získání přiměřených výsledků. Povaha předmětu nebo předmětů vlastnictví určuje množství práce na shromáždění potřebných informací a jejich typ.

Vývoj přesných skórovacích modelů jak pro hromadné, tak pro individuální hodnocení závisí na adekvátním sběru a analýze tržních informací, rozhodování o variantě nejúčinnějšího využití nemovitosti a studiu faktorů nabídky a poptávky. Obvykle se tyto informace dělí do tří hlavních kategorií: obecné informace o faktorech ovlivňujících hodnotu nemovitosti na regionální úrovni, specifické informace o faktorech ovlivňujících hodnotu nemovitosti na místní a segmentové úrovni, včetně srovnávacích informací o srovnatelných nemovitostech; konkrétní informace o vlastnostech posuzovaného webu a vylepšeních na něm umístěných, která ovlivňují hodnotu.

Tyto údaje jsou obsaženy v těle zprávy. V této části zprávy je nutné uvést tři typy obecných údajů: kraj, město a nejbližší okolí. Pro velká městská centra mohou být údaje o městech dostačující.

Krajské, městské a okresní lázně poskytují ekonomický základ pro hodnocení a analýzu prostředí, ve kterém musí být předmět hodnocení konkurenceschopný. Informace by měly zahrnovat: geografické údaje, sociální a ekonomické podmínky a vývojové trendy. Z těchto informací se tvoří posudek odhadce. Regionální údaje zahrnují:

Umístění nemovitosti ve vztahu k blízkým městům, trhům a městským centrům;

II - ekonomické trendy ve vývoji regionu;
- charakteristika obyvatel regionu na základě dostupných statistik;
- trendy ve změně ukazatelů složení a zaměstnanosti obyvatelstva, komoditní trhy;
- dopravní komunikace včetně silniční sítě, železnic a jejich vliv na oceňovaný majetek;
- služby, včetně inženýrských sítí, dostupné v regionu;
- mapy (vrcholové plány), které umožňují určit polohu objektu.

Regionální údaje jsou nejdůležitější při oceňování zemědělských nemovitostí a nemovitostí nacházejících se v malých městech (městech).

Pokud se objekt nachází ve velké městské aglomeraci, pak se regionální a městská data mohou často překrývat. Pokud jsou údaje o městě prezentovány odděleně od regionálních údajů, zahrnují následující informace:
- stručná historie města a typ vlády;
- struktura obyvatelstva, vzdělanostní struktura a systém řízení;
- klima a terén, přírodní zdroje;
- hlavní typy budov, možnosti rekreace, parky;
- komunikační systém, dopravní systém;
- trh práce a profesní struktura obyvatelstva;
- daně;
- mapa města s vyznačením předmětu hodnocení.

Údaje pro bezprostřední prostředí by měly být podrobné v takovém rozsahu, aby čtenář hodnotící zprávy mohl posoudit postup prováděné analýzy. Tyto údaje pro rezidenční nemovitosti by měly mít následující charakteristiky:
- mapa s jasně definovanými hranicemi uživatelů pozemku a vyznačením polohy objektu;
- fyzikální vlastnosti;
- blízkost zařízení sociální a dopravní infrastruktury (školy, obchodní centra, střediska práce, zastávky MHD, parky atd.);
- přístupné veřejné služby;
- typické stavby v okolí, jejich celkový stav, věkové a hodnotové limity;
- identifikované vývojové trendy;
- průměrná velikost rodiny, průměrný příjem obyvatel.

Kromě většiny uvedených údajů obsahují informace o nebytovém prostředí také následující speciální údaje:

- trh kancelářských budov, jejich dostupnost, potenciální poptávka;
- obchodní služby a struktura poptávky;
- osobní doprava;
- obchodní konkurence a možnost pronikání na trh;
- trendy ve vývoji a rozvoji území, změny ve využití nemovitostí, zdanění;
- náklady na elektřinu;
- příležitosti pro zaměstnance (doprava, kavárny, restaurace, obchodní centra, banky).

Speciální data mohou být velmi různorodá. Jako příklad uvádíme typický popis pozemku, popis budov a staveb.

Typický popis pozemku zahrnuje:
- rozměry, tvar, plocha, topografické charakteristiky;
- stav půdy a podorniční vrstvy, drenážní charakteristiky;
- dostupnost vjezdu, komunikačních linek a inženýrských sítí, včetně nákladů na jejich vybudování;
- terénní úpravy mimo areál (úprava ulic, chodníků, obrubníků, příkopů);
- úprava území samotného pozemku (práce na parkové architektuře, úprava vnitřních přístupových cest, pěších cest, vodovod, kanalizace);
- celkový vzhled, blízkost neatraktivních a nebezpečných předmětů;
- dohodnutý případ užití (zonace), omezení, věcná břemena, závazky atd.;
- faktory umístění, které ovlivní tržní hodnotu.

Typický popis budov a staveb v závislosti na typu nemovitosti zahrnuje následující charakteristiky:
- kvalita a typ konstrukce, počet místností;
- zastavěná plocha, rozměry, celková (užitná) plocha stavby, rozměry a plocha jednotlivých místností a prostor uvnitř stavby;
- rok počáteční výstavby, doba opravy, rekonstrukce a doplnění nových konstrukcí;
- styl, design, rozvržení;
- vnější konstrukce, základy, zastřešení, dveře, okna, lucerny, otvory;
- vnější úpravy, vnitřní úpravy (podlahy, stěny, příčky, stropy, vestavěné skříně, spíže);
- vodovodní systémy a zařízení, elektrické rozvody, klimatizační a topné systémy, vestavěná zařízení (stav a vhodnost);
- umístění staveb na místě a jejich charakteristiky (garáže, lázně, přístavky, nástupiště, portika a další stavby);
- rozdělení konstrukcí a prvků stavby na dlouhodobé a krátkodobé (skutečné stáří a skutečná životnost, zbývající ekonomická životnost, stav);
- funkční zastaralost (funkční vhodnost či nevhodnost).

Srovnávací data jsou v podstatě tržní data. V souvislosti s formováním trhu nemovitostí a trhu s pozemky mohou být hlavními zdroji informací o tržních cenách:

Smlouvy o prodeji a koupi pozemků a jiných nemovitostí;
- údaje o návrzích na prodej nemovitostí a pozemků dle realitních a jiných zpravodajů, oznámení a sdělení o záměrech prodeje nemovitostí v médiích;
- údaje státní statistiky.

Všechna shromážděná data se používají pro dva typy analýzy realitního trhu: obecnou a speciální.

Analýza dat pro úplnost a spolehlivost (verifikace). Tato analýza by měla být provedena v souladu s požadavky na informace stanovenými v FSO. V případě pochybností o jakýchkoli údajích jsou vyřazeny.

Poté, co odhadce zvolil metody několika klasických přístupů a použil je při oceňování konkrétní nemovitosti, je nutné analyzovat a shodnout se na výsledcích získaných jejich aplikací. Pro získání konečného závěru vyvstává otázka odvození konečné hodnoty nákladů. Protože v číselných hodnotách hodnot určených různými přístupy je vždy nějaký rozptyl, úkolem odhadce je vysvětlit tento rozptyl analýzou jeho příčin. Pokud některý z přístupů nebyl použit, měl by být vysvětlen důvod.

Koordinace výsledků a stanovení konečné hodnoty nákladů. Ve FSO-3 v článku 8 oddílu III „Požadavky na obsah zprávy o hodnocení“ je uvedeno, že „bez ohledu na typ předmětu posouzení musí zpráva o posouzení obsahovat“ oddíl „Shoda výsledků“. Je třeba si uvědomit, že konečná hodnota nákladů obvykle není průměrem hodnot získaných třemi přístupy.

Sestavení hodnotící zprávy. Požadavky na zprávu jsou uvedeny v zákoně o posudcích a FSO-3. Všimněme si stručně rysů sestavování hodnotící zprávy, které jsou charakteristické pro mezinárodní oceňovací praxi.

Zpráva o hodnocení se vyhotovuje písemně. Obsah tohoto dokumentu se může lišit v závislosti na účelu. Existují tři hlavní typy zpráv: ve formě dopisu (stručného), často označovaného jako znalecký posudek; standardní formulářová zpráva a úplná popisná zpráva.

Souhrn je vyjádřením odhadce o výši hodnoty. Chybí v něm jakékoli další informace, jakákoli analýza dat shromážděných a použitých hodnotitelem. Taková zpráva má omezené použití a nejčastěji se používá ve dvou případech: pokud je zákazník přesvědčen o kvalifikaci a zkušenostech odhadce a pokud je předmět hodnocení velmi jednoduchý.

Výkaz standardního formuláře se používá při oceňování standardních rezidenčních nemovitostí (byty, chaty, řadové domy apod.) a lze jej použít i při hromadném oceňování.

Popisná zpráva umožňuje hodnotiteli co nejúplněji doložit svůj názor a přesvědčit čtenáře zprávy o správnosti svých závěrů a prezentovaných číselných výsledků.

Hlavní fáze oceňování nemovitostí

Proces hodnocení lze definovat jako posloupnost postupů použitých k získání odhadu. Proces obvykle vyvrcholí zprávou o ocenění, která poskytuje důkazy o ocenění.

Proces hodnocení zahrnuje šest základních kroků:

1. Uzavření smlouvy o ocenění se zákazníkem. Při uzavírání smlouvy o ocenění je odhadce povinen poskytnout zákazníkovi informace o požadavcích legislativy Ruské federace na znaleckou činnost vč. o povinnostech odhadce, náležitostech smlouvy o ocenění a zprávy o ocenění, jakož i standardech ocenění. Skutečnost poskytnutí těchto informací je zaznamenána ve smlouvě o ocenění.

2. Stanovení kvantitativních a kvalitativních charakteristik předmětu hodnocení. Odhadce shromažďuje a zpracovává: vlastnické listiny, informace o zatížení předmětu ocenění právy jiných osob; účetní a výkaznické údaje vztahující se k předmětu hodnocení; informace o technických a provozních vlastnostech předmětu posuzování; informace, které jsou mimořádně důležité pro stanovení kvantitativních a kvalitativních charakteristik předmětu ocenění za účelem stanovení jeho hodnoty, jakož i další informace související s předmětem ocenění.

3. Analýza trhu, ke kterému náleží předmět hodnocení. Odhadce analyzuje trh, ke kterému předmět ocenění patří, jeho historii, aktuální podmínky na trhu a trendy, dále vybírá analogy předmětu ocenění a zdůvodňuje svůj výběr.

4. Volba metody (metod) hodnocení v rámci každého ze všech možných přístupů k hodnocení a provedení potřebných výpočtů. Při provádění ocenění je odhadce povinen použít (nebo zdůvodnit odmítnutí použití) následující přístupy:

nákladový přístup, na základě stanovení finančních prostředků potřebných k pořízení pozemku a vytvoření přesné kopie předmětu ocenění (s přihlédnutím k odpisům a zisku podnikatele);

srovnávací přístup zajištění stanovení rovnovážné ceny na základě porovnání předmětu s obdobnými předměty prodávanými nebo nabízenými na místním realitním trhu; příjmový přístup, na základě stanovení současné hodnoty budoucích výnosů z provozu a dalšího prodeje oceňovaného předmětu. Odhadce má právo samostatně stanovit v rámci každého z přístupů k oceňování konkrétní metody oceňování.

5. Shrnutí výsledků získaných v rámci každého z přístupů k hodnocení a stanovení konečné hodnoty hodnoty předmětu hodnocení. Odhadce na základě výsledků získaných v rámci každého z přístupů k posouzení stanoví konečnou hodnotu hodnoty oceňovaného předmětu. Měla by být vyjádřena konečná hodnota hodnoty předmětu ocenění v rublech ve formě jedné hodnoty, pokud není ve smlouvě o ocenění stanoveno jinak.

6. Vypracování a předání zprávy o posouzení zákazníkovi.

Hlavní etapy oceňování nemovitostí - pojem a druhy. Klasifikace a vlastnosti kategorie "Hlavní fáze oceňování nemovitostí" 2017, 2018.

Federální standard hodnocení (FSO č. 1) „Obecné koncepty hodnocení, přístupy a požadavky na hodnocení“ říká, že hodnocení zahrnuje následující kroky:

1) uzavření znalecké smlouvy včetně znaleckého posudku;

2) sběr a analýza informací nezbytných pro posouzení;

3) aplikace oceňovacích přístupů, včetně výběru metod ocenění a provádění nezbytných výpočtů;

4) koordinace (zobecnění) výsledků aplikace přístupů k oceňování a stanovení konečné hodnoty hodnoty předmětu oceňování;

5) vypracování hodnotící zprávy.

K předmětům posuzování hodnota podniku zahrnuje hmotný a nehmotný majetek podniku, závazky, tzn. celý majetkový celek (systém), tvořený věcmi nemovitými a movitými nezbytnými pro realizaci cílů stanovených pro tento celek. Můžete hodnotit jakýkoli majetek, objekty, typy majetku.

K předmětům posouzení v souladu s čl. 5 zákona o posudkové činnosti zahrnují: o jednotlivé hmotné předměty (věci); soubor věcí tvořících majetek osoby, včetně majetku určitého druhu (movitého nebo nemovitého, včetně podniků); vlastnické právo a jiná věcná práva k majetku nebo některým věcem z majetkové skladby; práva pohledávky, povinnosti (dluhy); práce, služby, informace; jiné předměty občanských práv.

Účel hodnocení spočívá ve stanovení nějakého druhu odhadní hodnoty, jejíž znalost je pro klienta nezbytná pro rozhodování. O provádění oceňovacích prací mohou mít zájem různé strany: od státních orgánů po soukromé osoby (kontrolní a auditní orgány, řídící struktury, úvěrové, pojišťovací společnosti, daňové a jiné organizace, majitelé podniků, investoři atd.).

Ocenění podniku se provádí za účelem: 1) převodu vlastnictví, 2) stanovení hodnoty podniku v případě jeho úplného nebo částečného prodeje, 3) restrukturalizace podniku, 4) vypracování plánu rozvoje podniku a informování manažerská rozhodnutí, 5) zefektivnění současného řízení podniku, 6) stanovení bonity podniku a hodnoty zajištění úvěrů, 7) realizace investičního projektu pro rozvoj podnikání, 8) stanovení hodnoty cenných papírů v případě prodeje a nákupu akcií podniků na burze, 9) pojištění, 10) zdanění, 11) likvidace podniků - insolvenční (konkurzní) případy.

Definují se standardy oceňování, které jsou povinné pro použití subjekty oceňovací činnosti Ruské federace 10 typů hodnot, včetně: Tržní hodnota; hodnota předmětného majetku s omezeným trhem; náklady na výměnu předmětu hodnocení; náklady na reprodukci předmětu hodnocení; hodnota předmětného majetku při stávajícím užívání; hodnota investice; hodnotu předmětu pro daňové účely; likvidační hodnota; náklady na likvidaci; zvláštní náklady;

Typy hodnot vypočítaných odhadcem lze klasifikovat podle různých kritérií.

I. Podle míry prodejnosti se rozlišuje tržní hodnota a normativně vypočítaná hodnota.

Tržní hodnotou se v Mezinárodních oceňovacích standardech rozumí odhadovaná hodnota, za kterou se očekává, že nemovitost ke dni ocenění změní majitele v důsledku obchodní transakce mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím po adekvátním marketingu.

Normativní nebo normativně vypočtená hodnota je hodnota nemovitosti vypočítaná na základě metod a norem schválených příslušnými úřady. V tomto případě se používají jednotné stupnice norem.

II. V závislosti na metodice hodnocení, na zohledněných nákladových faktorech se rozlišují reprodukční náklady a náklady na reprodukci předmětu.

Reprodukční pořizovací cena je součtem nákladů na vytvoření předmětu obdobného předmětu ocenění za tržní ceny existující ke dni ocenění s přihlédnutím k amortizaci předmětu ocenění. Zároveň má vytvořit nový objekt, který je svými funkčními charakteristikami blízkou obdobou hodnoceného objektu.

Náklady na reprodukci jsou součtem nákladů v tržních cenách, které existují k datu ocenění, nezbytných k vytvoření předmětu, který je shodný s předmětem ocenění. Použití stejných materiálů a technologií. S přihlédnutím k amortizaci předmětu posouzení. Oproti předchozímu typu hodnoty dochází k vytvoření přesné kopie oceňovaného předmětu, avšak za jiné běžné ceny.

III. V závislosti na odhadovaném stavu objektu po posouzení se rozlišuje hodnota ve stávajícím využití, zbytková hodnota.

Hodnota předmětného majetku při běžném užívání je hodnota stanovená na základě stávajících podmínek a účelů jeho využití.

Likvidační hodnotou je hodnota předmětu ocenění, pokud musí být předmět ocenění zcizen ve lhůtě kratší, než je obvyklá doba vystavení pro obdobné předměty.

IV. V závislosti na konkrétních cílech a situacích se rozlišuje hodnota investice, hodnota pro daňové účely, dispoziční hodnota, zvláštní hodnota.

Hodnota investice je hodnota určená na základě její ziskovosti pro konkrétní osobu s danými investičními cíli. Na rozdíl od tržní hodnoty je hodnota investice specifičtější a je spojena s konkrétním projektem a jeho investorem.

Hodnota pro daňové účely - hodnota předmětu stanovení určená pro výpočet základu daně a vypočtená v souladu s ustanoveními právních předpisů (včetně inventarizační hodnoty).

Užitná hodnota - cena předmětu ocenění rovnající se tržní hodnotě materiálů, které obsahuje, s přihlédnutím k nákladům na likvidaci předmětu ocenění.

Zvláštní hodnotou předmětu ocenění je hodnota, pro jejíž určení stanoví smlouva o ocenění nebo regulační právní akt podmínky, které nejsou obsaženy v pojmu tržní nebo jiné hodnoty uvedené v oceňovacích standardech. Zvláštní hodnotou je například pojištění, clo atd.

Při posuzování hodnoty podniku lze také použít takový koncept jako efektivní náklady. Efektivní hodnota - hodnota aktiv rovna větší ze dvou hodnot - investiční hodnota aktiv pro daného vlastníka a náklady na jejich realizaci.

Uzavření smlouvy o ocenění se zákazníkem. Ocenění předmětu ocenění může odhadce provést pouze za předpokladu, že je dodržen požadavek nezávislosti odhadce stanovený právními předpisy Ruské federace o oceňovacích činnostech. Nesplňuje-li stanovený požadavek, je odhadce povinen o tom objednatele informovat a odmítnout uzavření smlouvy o ocenění. Smlouva mezi odhadcem a zákazníkem se uzavírá písemně a nevyžaduje notářské ověření.

Smlouva musí obsahovat: důvody pro uzavření smlouvy; typ předmětu hodnocení; druh stanovené hodnoty (hodnot) oceňovaného předmětu; peněžní odměna za posouzení předmětu posouzení; informace o pojištění občanské odpovědnosti odhadce.

Smlouva musí obsahovat údaje o oprávnění odhadce k činnosti oceňování s uvedením pořadového čísla a data vydání této licence, orgánu, který ji vydal, a doby, na kterou byla tato licence vydána.